no Google
Uma infiltração que vem do terraço, uma varanda com o betão a cair, uma canalização que rebentou na parede entre duas frações: num prédio, a pergunta repete-se. É responsabilidade do condomínio ou do proprietário? Conhecer as responsabilidades em condomínios evita discussões, atrasos nas reparações e despesas pagas pela pessoa errada. Neste guia, traçamos a linha entre o que é comum e o que é privado, com base no Código Civil, e deixamos uma checklist para resolver dúvidas sem conflitos.
Em resumo
- Cada condómino é dono exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns (art. 1420.º do Código Civil).
- A lei enumera as partes comuns, como a estrutura, o telhado, as escadas e as instalações gerais (art. 1421.º).
- As despesas comuns pagam-se pela permilagem, com exceções (art. 1424.º).
- Zonas comuns de uso exclusivo têm regras próprias de pagamento (art. 1424.º, n.os 3 e 6).
- O seguro contra incêndio é obrigatório para frações e partes comuns (art. 1429.º).
Fração e partes comuns: o ponto de partida
A propriedade horizontal assenta em dois direitos que andam sempre juntos:
«2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.» — Código Civil, artigo 1420.º, n.º 2
Ou seja, ninguém pode deixar de pagar a manutenção do elevador ou do telhado dizendo que não os usa ou que prescinde deles.
O que é comum por lei
São comuns, entre outros (art. 1421.º, n.º 1):
- O solo, os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e toda a estrutura do prédio.
- O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de uma fração.
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso comum.
- As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, gás e comunicações.
Presumem-se ainda comuns os pátios e jardins, os elevadores, a casa do porteiro, as garagens e, em geral, as coisas que não estejam afetas ao uso exclusivo de um condómino (n.º 2). A presunção pode ser afastada pelo título constitutivo.
O que é do proprietário
Tudo o que está dentro da fração e a serve exclusivamente: pavimentos, paredes divisórias interiores, portas interiores, louças, equipamentos e as canalizações e a instalação elétrica que servem só aquela casa. A reparação é paga pelo proprietário e, se causar danos a terceiros, pode ser chamado a responder por eles.
| Elemento | Responsável, em regra | Base legal |
|---|---|---|
| Estrutura, fachada, paredes mestras | Condomínio | Art. 1421.º, n.º 1, a) |
| Telhado e terraço de cobertura | Condomínio | Art. 1421.º, n.º 1, b) |
| Colunas de água, gás e eletricidade | Condomínio | Art. 1421.º, n.º 1, d) |
| Canalização interior da fração | Proprietário | Art. 1420.º |
| Zona comum de uso exclusivo | Condómino que a usa, com exceções | Art. 1424.º, n.os 3 e 6 |
| Elevador | Frações servidas | Art. 1424.º, n.º 4 |
Zonas comuns de uso exclusivo
O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas comuns, como um terraço de cobertura ou um logradouro (art. 1421.º, n.º 3). As despesas dessas zonas ficam, em regra, a cargo de quem as usa (art. 1424.º, n.º 3). Mas há uma exceção importante: se o estado de conservação dessa zona afetar as demais partes comuns, o condómino com uso exclusivo só suporta as reparações na proporção da sua permilagem, salvo se a necessidade resultar de facto que lhe seja imputável (n.º 6). É o caso típico de um terraço de cobertura cuja impermeabilização deixa entrar água para o prédio.
Infiltrações: como apurar a responsabilidade
Nas infiltrações, a resposta depende da origem:
- Telhado, fachada ou coluna comum: em regra, é o condomínio que repara e paga.
- Canalização interior ou banheira de uma fração: em regra, é o proprietário dessa fração.
- Origem desconhecida: peça um relatório técnico antes de distribuir custos.
Enquanto a origem não é apurada, a cooperação entre vizinhos é decisiva. Convém permitir o acesso do técnico às frações envolvidas, guardar fotografias dos danos com data e comunicar logo a ocorrência às seguradoras, para não perder prazos de participação previstos nas apólices.
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser feitas por qualquer condómino, se o administrador faltar ou estiver impedido (art. 1427.º). Para reportar problemas nas zonas comuns, veja o guia sobre como reportar irregularidades.
Seguros
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer das frações, quer das partes comuns (art. 1429.º). O seguro deve ser feito pelos condóminos, mas o administrador deve efetuá-lo se estes não o fizerem dentro do prazo e pelo valor fixados em assembleia. Coberturas adicionais, como danos por água, dependem do seguro multirriscos contratado. Saiba mais no artigo sobre o seguro multirriscos no condomínio.
Obras e remodelações
Dentro da fração, o proprietário pode fazer obras, desde que não prejudique a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422.º). Alterações à fachada, como fechar uma varanda, precisam de autorização da assembleia por maioria de dois terços do valor do prédio. As obras de inovação nas partes comuns também exigem maioria qualificada (art. 1425.º). Veja o guia sobre obras de inovação.
Checklist para resolver dúvidas sobre responsabilidades no condomínio
- Consultar o título constitutivo: há zonas de uso exclusivo?
- Ler o regulamento do condomínio.
- Pedir um relatório técnico sobre a origem do problema.
- Comunicar por escrito ao administrador.
- Acionar o seguro adequado, do condomínio ou da fração.
- Levar o tema à assembleia se não houver acordo.
Como a Condoroo ajuda
O administrador é quem executa as decisões e coordena as reparações das partes comuns. Saiba mais sobre o papel do administrador de condomínios. A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais, e regista cada ocorrência numa plataforma digital.
Responsabilidades no condomínio: perguntas frequentes
A varanda é parte comum ou privada?
Depende do título constitutivo e da parte em causa. Elementos estruturais e da fachada tendem a ser comuns; o pavimento interior da varanda costuma ser da fração. Confirme no título.
Quem paga a impermeabilização de um terraço de uso exclusivo?
Em regra, quem o usa. Mas se o seu estado afetar as outras partes comuns, o condómino só paga na proporção da permilagem, salvo culpa sua.
Posso deixar de pagar o elevador se moro no rés-do-chão?
Se a sua fração puder ser servida pelo elevador, não. Só ficam isentas as frações que não podem ser servidas por ele.
Quem paga uma infiltração vinda do andar de cima?
Se a origem for a canalização interior da fração de cima, em regra o respetivo proprietário. Se for uma coluna comum, o condomínio.
O seguro do condomínio é obrigatório?
É obrigatório o seguro contra incêndio, das frações e das partes comuns. Outras coberturas são facultativas.
Posso fazer obras dentro da minha casa sem autorização?
Pode, desde que não afete a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, nem viole o regulamento ou as regras urbanísticas.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico especializado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
