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Bicicletas na escada, lixo deixado no patamar, obras sem autorização na fachada, ruído no hall a meio da noite: as irregularidades nos espaços comuns do condomínio são uma das causas mais frequentes de conflito entre vizinhos. Saber a quem reportar e como fazê-lo evita que um pequeno incómodo se transforme num litígio. Neste guia, explicamos o que a lei proíbe, o papel do administrador e da assembleia e os passos para reportar uma irregularidade com eficácia.
Em resumo
- O administrador tem a função de regular o uso das coisas comuns (art. 1436.º, n.º 1, h), do Código Civil).
- A lei proíbe, entre outros, prejudicar a segurança ou a linha arquitetónica do edifício (art. 1422.º).
- Prédios com mais de quatro condóminos devem ter regulamento do condomínio (art. 1429.º-A).
- A assembleia pode fixar penas pecuniárias, até um quarto do rendimento coletável anual da fração (art. 1434.º).
- Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia (art. 1438.º).
O que são espaços comuns
São comuns, entre outros, as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos, bem como a estrutura, o telhado e as instalações gerais (art. 1421.º, n.º 1). Presumem-se ainda comuns os pátios e jardins, os elevadores e as garagens, salvo se o título dispuser de outra forma (n.º 2). Para um retrato completo, leia o artigo sobre a utilização dos espaços comuns.
O que a lei proíbe
Cada condómino pode usar as partes comuns, mas com limites. O artigo 1422.º do Código Civil proíbe especialmente:
- Prejudicar, com obras novas ou falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.
- Dar à fração um uso ofensivo dos bons costumes ou diferente do fim a que se destina.
- Praticar atos ou atividades proibidos no título constitutivo ou por deliberação da assembleia aprovada sem oposição.
As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético, como fechar uma varanda, precisam de autorização prévia da assembleia, por maioria de dois terços do valor total do prédio (n.º 3).
Quem trata das irregularidades
A primeira porta é o administrador, que representa o condomínio no dia a dia e tem o dever de fazer cumprir as regras aprovadas por todos. Reportar ao administrador cria também um registo, útil se mais tarde o caso tiver de ir à assembleia ou a tribunal. Entre as suas funções está:
«h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 1
Cabe-lhe também assegurar a execução do regulamento e das disposições legais relativas ao condomínio (alínea m)). Se o problema não se resolver, ou se for o próprio administrador a falhar, a assembleia de condóminos é a instância seguinte. Para situações que envolvam a ordem pública, como ruído noturno, há ainda as autoridades policiais.
| Irregularidade | A quem reportar primeiro | Base |
|---|---|---|
| Objetos nas escadas ou patamares | Administrador | Regulamento e art. 1436.º, h) |
| Obras na fachada sem autorização | Administrador e assembleia | Art. 1422.º, n.º 3 |
| Lixo ou sujidade nas partes comuns | Administrador | Regulamento |
| Ruído entre as 23h e as 7h | Autoridades policiais e administrador | Art. 24.º do RGR |
| Câmaras de vizinhos a filmar partes comuns | Administrador e CNPD | RGPD |
| Avarias ou falta de limpeza | Administrador | Art. 1436.º |
Como reportar, passo a passo
- Identificar o problema com factos: o quê, onde, quando e com que frequência. Fotografias com data ajudam.
- Falar com o vizinho, quando for seguro e razoável. Muitos casos resolvem-se com uma conversa.
- Comunicar por escrito ao administrador, por email ou pela plataforma do condomínio, com as provas.
- Pedir que o tema entre na ordem de trabalhos da próxima assembleia, se persistir.
- Recorrer para a assembleia se discordar de uma decisão do administrador; o condómino recorrente pode convocá-la (art. 1438.º).
- Autoridades ou tribunal, quando estiverem em causa a segurança, o ruído noturno ou danos.
O papel do regulamento do condomínio
Nos prédios com mais de quatro condóminos, se o título constitutivo não o incluir, deve ser elaborado um regulamento que discipline o uso, a fruição e a conservação das partes comuns (art. 1429.º-A). É o documento certo para fixar regras sobre bicicletas, carrinhos de bebé, animais, horários de obras ou uso da garagem. Um regulamento claro reduz discussões, porque transforma opiniões em regras conhecidas por todos, incluindo inquilinos e novos proprietários, a quem convém entregar uma cópia. Veja como o elaborar no artigo sobre o regulamento do condomínio.
Penas pecuniárias
A assembleia pode fixar penas pecuniárias para quem não cumpre o Código Civil, as deliberações ou as decisões do administrador:
«2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.» — Código Civil, artigo 1434.º, n.º 2
As penas têm de estar previamente aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento. Quando aprovadas, ficam abrangidas pelo título executivo da ata (art. 6.º do DL 268/94).
Ruído nos espaços comuns
O ruído de vizinhança entre as 23h e as 7h pode levar as autoridades policiais a ordenar a sua cessação imediata; entre as 7h e as 23h, podem fixar um prazo para fazer cessar a incomodidade (art. 24.º do Regulamento Geral do Ruído). Leia também o guia sobre ruído no condomínio.
Câmaras e privacidade nos espaços comuns do condomínio
Câmaras instaladas por um vizinho que captem as partes comuns levantam questões de proteção de dados. A CNPD tem orientações sobre videovigilância por vizinhos. Reporte a situação ao administrador e, se necessário, à CNPD.
Checklist para reportar uma irregularidade
- Fotografias com data e hora.
- Descrição objetiva, sem acusações pessoais.
- Referência à regra violada: lei, regulamento ou deliberação.
- Comunicação escrita ao administrador, com pedido de resposta.
- Pedido de inclusão na ordem de trabalhos, se persistir.
- Registo de todas as comunicações.
Como a Condoroo ajuda
Na Condoroo, os condóminos reportam ocorrências por telefone, email ou formulário, e cada pedido passa a constar no relatório seguinte, com o estado de evolução (como funciona). Administramos mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais.
Espaços comuns: perguntas frequentes
A quem devo reportar um problema nas partes comuns?
Ao administrador do condomínio, por escrito. Se o problema persistir, peça que o tema seja discutido em assembleia.
Posso deixar a bicicleta na escada do prédio?
Depende do regulamento e das deliberações da assembleia. Em regra, objetos que dificultem a passagem ou a segurança não devem ficar nas partes comuns.
O condomínio pode multar um vizinho?
Pode aplicar penas pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento, até um quarto do rendimento coletável anual da fração por ano.
E se o administrador não fizer nada?
Pode recorrer para a assembleia, que o próprio condómino pode convocar nesse caso (art. 1438.º do Código Civil).
Posso chamar a polícia por causa do ruído no prédio?
Sim. Entre as 23h e as 7h, as autoridades podem ordenar que o ruído de vizinhança cesse de imediato.
Um vizinho pode fechar a varanda sem autorização?
Não, se a obra alterar a linha arquitetónica ou o arranjo estético. Precisa de autorização prévia da assembleia, por maioria de dois terços do valor do prédio.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico especializado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
