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Os espaços comuns do condomínio, como a entrada, as escadas, os elevadores, a garagem, o terraço ou o jardim, pertencem a todos os condóminos em compropriedade. Precisamente por serem de todos, são o palco de muitos conflitos: bicicletas na entrada, vasos e sapateiras nos patamares, terraços usados como se fossem privados, lugares de garagem ocupados por arrumos. Neste guia explicamos o que a lei considera parte comum, quem pode usar o quê, como o regulamento organiza a utilização e o que fazer quando alguém não cumpre.
Em resumo
- O artigo 1421.º do Código Civil lista as partes que são sempre comuns (estrutura, telhado, entradas, escadas, instalações gerais) e as que se presumem comuns (pátios, jardins, elevadores, garagens).
- O título constitutivo pode afetar zonas comuns ao uso exclusivo de um condómino.
- Ninguém pode apropriar-se de partes comuns, nem renunciar a elas para deixar de pagar despesas (art. 1420.º).
- Com mais de quatro condóminos, o regulamento é obrigatório e disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
- O administrador regula o uso das coisas comuns e pode aplicar as penas pecuniárias aprovadas.
O que são partes comuns
A lei distingue as partes que são sempre comuns das que se presumem comuns, salvo se o título constitutivo disser o contrário:
| Sempre comuns (art. 1421.º, n.º 1) | Presumem-se comuns (art. 1421.º, n.º 2) |
|---|---|
| Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e estrutura | Pátios e jardins anexos ao edifício |
| Telhado ou terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso de uma fração | Ascensores |
| Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso comum | Dependências do porteiro |
| Instalações gerais de água, eletricidade, gás, comunicações e semelhantes | Garagens e lugares de estacionamento |
| Em geral, as coisas não afetas ao uso exclusivo de um condómino |
O mesmo artigo acrescenta uma regra essencial para perceber muitos conflitos:
«3 – O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.» — Código Civil, artigo 1421.º
É o caso típico do terraço de cobertura com acesso apenas pela fração do último andar: continua a ser parte comum (o telhado é sempre comum), mas o uso pertence a esse condómino. Veja mais exemplos no guia sobre propriedade horizontal.
Quem paga a conservação das partes comuns
Em regra, as despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas por todos os condóminos em proporção do valor das suas frações (artigo 1424.º). Há exceções importantes:
- Partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos são pagas por quem delas se serve (n.º 3);
- Elevadores são pagos apenas pelos condóminos cujas frações possam ser servidas por eles (n.º 4);
- Zonas de uso exclusivo: se o seu estado de conservação afetar as demais partes comuns, o condómino com o uso exclusivo suporta as reparações na proporção prevista na lei (n.º 6).
Não é possível renunciar à parte comum para deixar de pagar: o artigo 1420.º, n.º 2 proíbe-o expressamente.
Espaços comuns do condomínio: regras no regulamento
O regulamento do condomínio deve responder às dúvidas práticas do dia a dia. Os temas mais úteis são:
- Entrada e escadas: proibição de deixar objetos que dificultem a passagem ou a evacuação em caso de incêndio.
- Patamares: o que é tolerado (por exemplo, um tapete) e o que não é (móveis, sapateiras, vasos grandes).
- Garagem: uso exclusivo para estacionamento, regras para bicicletas e trotinetes.
- Terraços e jardins comuns: horários, festas, churrascos, limpeza depois do uso.
- Arrecadações comuns e salas de condomínio: reservas e responsabilidade por danos.
- Elevador: mudanças, transporte de materiais de obra, animais.
Veja como redigir estas cláusulas no guia sobre o regulamento do condomínio.
Segurança: o que nunca pode ficar nos espaços comuns do condomínio
Escadas e caminhos de evacuação livres não são só uma questão de convivência. Em caso de incêndio, um carrinho de bebé ou um móvel no patamar pode impedir a fuga ou o trabalho dos bombeiros. Veja as regras de segurança contra incêndios em condomínios e as medidas de autoproteção. Materiais combustíveis na garagem, botijas de gás em arrecadações comuns e bicicletas elétricas a carregar em zonas comuns são riscos que o regulamento deve tratar.
O que fazer quando alguém não cumpre
- Conversa direta com o vizinho, quando possível.
- Comunicação escrita ao administrador, com fotografias.
- Advertência do administrador, que tem competência para regular o uso das coisas comuns (artigo 1436.º).
- Pena pecuniária, se prevista, com o limite anual de 1/4 do rendimento coletável da fração (artigo 1434.º).
- Assembleia, para aprovar regras mais claras ou decidir medidas.
- Tribunal, em último caso, para restituição de espaços ocupados.
Checklist para usar os espaços comuns do condomínio
- Sei quais as partes comuns e quais estão afetas a uso exclusivo (consultei o título constitutivo);
- Conheço o regulamento e as regras de cada espaço;
- Não deixo objetos em escadas, patamares ou entradas;
- Uso a garagem apenas para o fim a que se destina;
- Comunico avarias e danos nas partes comuns à administração;
- Peço autorização antes de usar espaços comuns para eventos.
Uso exclusivo de espaços comuns do condomínio
O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns, como um terraço ou um logradouro (artigo 1421.º, n.º 3). Nesse caso, o condómino pode usar essa zona em exclusivo, mas ela continua a ser parte comum: não a pode alterar livremente, e as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício precisam de autorização da assembleia por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3). Antes de fechar uma varanda, colocar um toldo ou construir um anexo, confirme o título e peça autorização.
Espaços comuns do condomínio e animais de estimação
Escadas, elevadores e jardins são usados por todos. O regulamento pode definir regras de circulação de animais nos espaços comuns do condomínio, como o uso de trela e a limpeza imediata de dejetos, garantindo o equilíbrio entre quem tem animais e quem não tem.
Espaços comuns do condomínio: perguntas frequentes
O terraço de cobertura é meu se só eu tenho acesso?
O telhado e os terraços de cobertura são sempre partes comuns. O título constitutivo pode, no entanto, afetar o uso exclusivo a um condómino, que fica responsável pelo uso cuidadoso.
Posso deixar a bicicleta na entrada do prédio?
Só se o regulamento o permitir e não dificultar a passagem. Entradas e escadas têm de ficar livres para circulação e evacuação.
Quem paga a reparação do elevador se moro no rés-do-chão?
Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles (artigo 1424.º, n.º 4). Se a sua fração não for servida, não paga.
Posso deixar de pagar despesas se não usar o jardim?
Não. A lei proíbe renunciar à parte comum como forma de se desonerar das despesas (artigo 1420.º, n.º 2), salvo se o jardim servir exclusivamente alguns condóminos.
A garagem é sempre parte comum?
Presume-se comum, salvo se o título constitutivo a atribuir a uma fração ou ao uso exclusivo de alguém.
Posso guardar objetos no patamar em frente à minha porta?
Em regra, não. O patamar é uma parte comum de passagem e deve estar livre, sobretudo por razões de segurança e evacuação em caso de incêndio. O regulamento pode concretizar estas regras, e o administrador pode pedir a remoção de objetos que dificultem a circulação.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico personalizado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
