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O Simplex urbanístico começou em 2024 com o Decreto-Lei n.º 10/2024, que prometia menos licenças, prazos mais curtos e mais casas no mercado. Dois anos depois, o regime foi revisto. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, em vigor desde 1 de outubro de 2026, corrigiu vários pontos que levantaram dúvidas a municípios, notários e compradores. Para quem vive num condomínio, compra casa ou quer fazer obras, as mudanças são concretas. Neste guia explicamos o que é o Simplex urbanístico, o que mudou em 2026, as vantagens, os riscos que se mantêm e o que deve verificar antes de comprar ou fazer obras.
Em resumo
- O Decreto-Lei n.º 10/2024 lançou o Simplex urbanístico; o Decreto-Lei n.º 108/2026 reviu-o e entrou em vigor a 1 de outubro de 2026.
- Obras de conservação e obras interiores sem impacto exterior continuam isentas de licença, mas as que afetem a estabilidade exigem projeto e termo de responsabilidade.
- Até cinco dias antes de iniciar obras, mesmo isentas, é preciso informar a câmara (salvo conservação no interior).
- Na venda de casas, a escritura tem de mencionar se o imóvel tem ou não título urbanístico, sob pena de anulabilidade.
- A utilização ou alteração de uso sem obra prévia segue uma comunicação prévia com prazo de dez dias.
O que é o Simplex urbanístico
O Simplex urbanístico é o conjunto de medidas de simplificação dos licenciamentos no urbanismo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro. Entre outras alterações, alargou as obras isentas de licença, reduziu a intervenção prévia das câmaras, mudou as regras da utilização dos edifícios e aditou ao Código Civil a possibilidade de converter frações em habitação sem autorização dos condóminos (art. 1422.º-B).
A aplicação prática revelou dificuldades. O próprio preâmbulo do Decreto-Lei n.º 108/2026 reconhece que a reforma «deparou-se, contudo, com alguns constrangimentos no que se refere à sua exequibilidade». A revisão foi publicada a 29 de maio de 2026 e a entrada em vigor foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, para dar tempo às plataformas dos municípios.
O que mudou em 2026
Obras isentas: mais claras, com responsabilidade técnica
Continuam isentas de licença e de comunicação prévia as obras de conservação, as de escassa relevância urbanística e as de reconstrução. As obras de alteração no interior de edifícios ou frações estão isentas desde que não alterem o exterior (alturas, fachadas, telhados ou coberturas) e não afetem a estabilidade. Se mexerem na estrutura, têm de ser acompanhadas de projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de técnico habilitado, entregues para depósito na câmara (art. 6.º do RJUE, na redação de 2026).
Informação de início de obra
Até cinco dias antes do início dos trabalhos, inclusive nas obras isentas de licença ou comunicação prévia, o promotor informa a câmara municipal. Ficam dispensadas as obras de conservação feitas exclusivamente no interior dos edifícios ou frações (art. 80.º-A do RJUE). Para um condomínio que vai pintar a fachada ou reparar a cobertura, isto significa um passo administrativo a não esquecer.
Compra e venda: menção obrigatória ao título urbanístico
O Simplex de 2024 tinha deixado de exigir a apresentação da autorização de utilização na escritura. A revisão de 2026 mantém a liberdade das transações, mas exige transparência:
«14 — Na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações já construídas ou em construção, ou das suas frações autónomas, deve o conservador, o notário, o advogado, o solicitador ou outra entidade legalmente competente, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico, fazer menção no documento que o titula» — RJUE, artigo 4.º-A, n.º 14, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026
A menção pode ser à existência do título urbanístico apresentado, à declaração do vendedor de que o tem, ou à declaração de que não o tem. O comprador fica a saber exatamente o que está a comprar.
Utilização e alteração de uso
Quando a utilização ou a alteração de uso de um edifício ou fração não foi precedida de obra sujeita a licença ou comunicação prévia, aplica-se a comunicação prévia com prazo (art. 62.º-B). O edifício pode ser utilizado decorridos dez dias após a submissão, salvo se o presidente da câmara rejeitar a comunicação ou mandar fazer uma vistoria (art. 64.º), que se realiza em 15 dias (art. 65.º).
| Tema | Simplex 2024 | Revisão 2026 |
|---|---|---|
| Obras interiores | Isentas | Isentas sem impacto exterior; estabilidade com projeto e termo de responsabilidade |
| Início de obra | Redação anterior do art. 80.º-A | Informação também nas obras isentas, salvo conservação interior |
| Escritura de venda | Sem exigência de autorização de utilização | Menção obrigatória à existência ou não de título urbanístico |
| Utilização sem obra | Redação anterior dos arts. 62.º e seguintes | Comunicação prévia com prazo de dez dias e possível vistoria |
| Conversão em habitação | Sem autorização dos condóminos (art. 1422.º-B) | Mantém-se no Código Civil |
Vantagens
- Menos licenças para obras simples: conservação, reconstrução e alterações interiores sem impacto exterior avançam sem esperar por uma decisão camarária.
- Mais previsibilidade: a revisão de 2026 clarifica conceitos e procura uma aplicação mais uniforme entre municípios.
- Mais oferta de habitação: a conversão de frações em habitação sem autorização dos condóminos facilita o aproveitamento de lojas e escritórios vazios.
- Transações mais transparentes: a escritura indica sempre a situação urbanística do imóvel.
Riscos que se mantêm
- Mais responsabilidade para o dono da obra: sem controlo prévio, quem executa responde pela conformidade. Uma obra mal enquadrada pode dar origem a contraordenações, embargo ou reposição.
- Compra de imóveis sem título: a lei permite vender um imóvel sem título urbanístico, desde que isso conste da escritura. O comprador tem de avaliar o risco e o impacto no crédito à habitação.
- Obras que afetam o prédio: uma obra interior que mexa na estrutura afeta todos os condóminos. O projeto de estabilidade é obrigatório, mas o condomínio deve pedir cópia e acompanhar.
- Fachadas e partes comuns: a isenção urbanística não dispensa a autorização da assembleia. Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético precisam de dois terços do valor do prédio (art. 1422.º, n.º 3).
O que verificar antes de comprar ou fazer obras
- Pedir ao vendedor o título urbanístico (licença, comunicação prévia ou título de utilização) e confirmar na câmara.
- Ler na escritura a menção ao título urbanístico.
- Antes de obras, confirmar se são isentas e se afetam a estrutura.
- Informar a câmara até cinco dias antes do início, quando aplicável.
- Obter a autorização da assembleia para obras nas partes comuns ou na fachada.
- Cumprir os horários de obras: dias úteis, das 8 às 20 horas (art. 16.º do Regulamento Geral do Ruído).
Leia também obras de condomínio e autorização da câmara municipal, adaptação de espaços comerciais para habitação e as novas diretrizes da propriedade horizontal.
O que significa para os condomínios
Com menos controlo prévio, o condomínio tem um papel maior na prevenção. Deve saber que obras se fazem no prédio, pedir os projetos de estabilidade quando existam e garantir que as obras comuns são comunicadas à câmara. A Condoroo, que administra mais de 600 condomínios, acompanha as obras dos edifícios que gere e informa os condóminos das obrigações que se aplicam a cada caso.
Simplex urbanístico: perguntas frequentes
O que é o Simplex urbanístico?
É a reforma de simplificação dos licenciamentos urbanísticos aprovada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 e revista pelo Decreto-Lei n.º 108/2026.
Quando entrou em vigor a revisão de 2026?
O Decreto-Lei n.º 108/2026 entrou em vigor a 1 de outubro de 2026, após a prorrogação feita pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026.
Posso fazer obras em casa sem licença?
As obras de conservação e as obras interiores sem impacto exterior estão isentas. Se afetarem a estabilidade, precisam de projeto de estabilidade e termo de responsabilidade.
Tenho de avisar a câmara antes de obras isentas?
Sim, até cinco dias antes do início, salvo obras de conservação feitas exclusivamente no interior do edifício ou da fração.
Posso comprar uma casa sem licença de utilização?
A escritura tem de mencionar se o imóvel tem ou não título urbanístico. A compra é possível, mas deve avaliar o risco e as condições do banco.
O Simplex dispensa a autorização do condomínio para obras?
Não. As obras que alterem a fachada ou as partes comuns continuam a precisar de deliberação da assembleia.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou técnico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
