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Obras no condomínio e Câmara Municipal: desde 1 de outubro de 2026, com o RJUE revisto, até as obras isentas de licença, como pintar a fachada da mesma cor, reparar o telhado ou instalar painéis solares, têm de ser comunicadas à câmara até cinco dias antes, com um aviso afixado e visível da rua. Só escapam as obras de conservação feitas exclusivamente no interior. Quem falhar arrisca coimas a partir de 500 €.
Em resumo
- Obras no condomínio e Câmara Municipal: desde 1 de outubro de 2026, até as obras isentas de licença têm de ser comunicadas à câmara até cinco dias antes do início.
- No mesmo prazo, afixa-se no prédio um aviso visível da via pública.
- Só ficam dispensadas as obras de conservação feitas exclusivamente no interior; pela letra da lei, isso inclui pintar o hall e as escadas na mesma cor.
- Não há exceção para reparações urgentes: faça só o mínimo de segurança, comunique logo e guarde provas.
- Não comunicar dá coimas de 500 € a 100.000 € (pessoas singulares) ou de 1.500 € a 250.000 € (pessoas coletivas).
- A comunicação à câmara não substitui a deliberação da assembleia de condóminos.
Obras no condomínio e Câmara Municipal: o que mudou a 1 de outubro?
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, reviu o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), a lei que diz que obras precisam de licença, quais basta comunicar e quais estão isentas. Entrou em vigor a 1 de outubro de 2026, juntamente com a Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, que aprova os modelos nacionais de requerimento, de aviso e de informação sobre o início dos trabalhos. O novo regime aplica-se aos procedimentos iniciados a partir dessa data.
Para um prédio em condomínio, a mudança mais prática está no artigo 80.º-A. A lei passou a dizer expressamente que, «inclusive» nas obras isentas de licença ou comunicação prévia, o promotor informa a câmara da intenção de começar os trabalhos até cinco dias antes, e indica quem os vai executar. O mesmo artigo acrescenta três regras:
- até cinco dias antes, afixa-se no local um aviso visível da via pública (n.º 5);
- ficam dispensadas apenas as obras de conservação que incidam exclusivamente no interior dos edifícios ou frações (n.º 3);
- a informação caduca se os trabalhos não começarem no prazo de um ano (n.º 6).
Isenção de licença não quer dizer obra sem regras. O artigo 6.º, n.º 8, lembra que as obras isentas continuam sujeitas aos planos municipais, às normas técnicas e à fiscalização da câmara. As outras mudanças legais deste ano para os prédios estão no nosso resumo da regulação dos condomínios em 2026.
Que obras do prédio estão isentas de licença, mas não de aviso?
A lista do post que tínhamos desde 2024 dizia que reparar o telhado ou pôr painéis solares não exigia «autorização da câmara». Continua a não exigir licença, mas agora exige comunicação. Este quadro resume a relação entre obras no condomínio e Câmara Municipal nos casos mais comuns:
| Obra | Licença ou comunicação prévia? | Informar a câmara 5 dias antes + aviso? | Quem aprova no condomínio |
|---|---|---|---|
| Pintar a fachada na mesma cor | Não (conservação) | Sim | Assembleia, por maioria dos votos |
| Reparar o telhado ou as caleiras | Não (conservação) | Sim | Assembleia, por maioria dos votos |
| Trocar a cobertura por material de acabamento idêntico e mais eficiente | Não (escassa relevância) | Sim | Assembleia |
| Painéis solares na cobertura, até 1 m acima dela e sem a exceder | Não (escassa relevância) | Sim | Maioria simples, em prédios com pelo menos duas frações (UPAC) |
| Pintar a fachada noutra cor ou mudar o revestimento exterior | Em regra, sim (obra de alteração) | Sim | Dois terços do valor do prédio |
| Pintar o hall e as escadas | Não (conservação) | Em princípio, não (interior) | Assembleia, por maioria dos votos |
| Remodelação dentro de uma fração, sem mexer na fachada nem na estrutura | Não (alteração interior) | Sim, pelo condómino | Não, salvo se tocar em partes comuns |
As «obras de conservação» são, na definição da lei, as que mantêm o edifício nas condições existentes, como restauro, reparação ou limpeza. Já as «obras de alteração» incluem mudar a natureza e a cor dos materiais de revestimento exterior. Por isso, a cor da fachada continua a ser a fronteira entre uma obra isenta e uma obra controlada.
Nos painéis solares, o artigo 6.º-A, alínea g), exige que não excedam a área da cobertura nem a altura do edifício em mais de 1 m. Admite também unidades de armazenamento de energia, desde que fiquem ocultas. A isenção não se aplica a imóveis classificados, em vias de classificação ou nas respetivas zonas de proteção.
Hall e escadas: contam como interior?
A exceção do n.º 3 do artigo 80.º-A fala em obras de conservação «exclusivamente no interior dos edifícios ou frações». A lei diz «edifícios», não só «frações». O hall de entrada, as escadas e os corredores são partes comuns do edifício (artigo 1421.º do Código Civil) e estão no interior. Pela letra da lei, pintar o hall e as escadas na mesma cor, reparar o estuque ou limpar os pavimentos fica fora da comunicação.
Atenção: há duas cautelas. Nenhuma das fontes municipais que consultámos aborda as partes comuns de forma expressa, por isso a leitura ainda não está testada na prática. E a dispensa vale só para conservação: substituir o pavimento por outro material, abrir ou fechar vãos ou mexer em paredes já é alteração interior. Essa obra também é isenta de licença, mas tem de ser comunicada. Se afetar a estabilidade, exige ainda um projeto de estabilidade com termo de responsabilidade, entregue com a informação de início dos trabalhos. Em caso de dúvida, peça confirmação por escrito à câmara antes de começar.
E as reparações urgentes?
O RJUE não prevê nenhuma dispensa para obras urgentes promovidas pelo condomínio. A única exceção ao dever de informar é a conservação interior. A norma que permite saltar formalidades em caso de risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública (artigo 90.º, n.º 8) aplica-se às vistorias da câmara, não às obras do proprietário. Mesmo as obras impostas pela câmara ao abrigo do dever de conservação têm de ter o início comunicado (artigo 90.º-A, n.º 3).
Do lado do condomínio, o Código Civil continua a permitir que qualquer condómino faça as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns quando falta o administrador ou este está impedido (artigo 1427.º). Isso resolve quem pode avançar, mas não dispensa a comunicação à câmara.
Na prática, perante uma telha solta sobre a via pública ou uma infiltração grave, a resposta prudente é limitar a primeira intervenção ao que garante a segurança (vedar, escorar, retirar elementos soltos), informar a câmara de imediato e guardar fotografias e relatórios que provem a urgência. Se o caso chegar a contraordenação, é com esses registos que se defende a atuação. A lei não resolve isto de forma expressa, por isso convém confirmar com a câmara.
Como se comunica a obra à câmara e quem trata do aviso?
Nas obras das partes comuns, o promotor é o condomínio, representado pelo administrador, a quem cabe executar as deliberações da assembleia (artigo 1436.º do Código Civil). A informação faz-se pelo modelo do Anexo II da Portaria n.º 320/2026/1, normalmente nos serviços online de cada câmara. Para as obras isentas, o n.º 38 do Anexo V da portaria pede, em regra:
- o documento que prova a legitimidade de quem promove a obra;
- a identificação da pessoa ou empresa que executa os trabalhos;
- projeto de estabilidade e, quando exigível, de reforço sísmico, se uma obra interior mexer na estrutura;
- comprovativo das taxas, se houver.
O guia do Município de Vila do Bispo explica que, na generalidade das obras isentas, basta o documento de legitimidade e que os ficheiros seguem em PDF/A com assinatura digital qualificada. Em Lisboa, o pedido «Comunicação de início dos trabalhos» faz-se na Loja Lisboa Online. A lista de documentos da câmara pede, para um condomínio, o cartão de contribuinte e a ata de eleição do administrador. Essa lista ainda cita a portaria de 2024, por isso confirme a versão em vigor.
O aviso é afixado pelo proprietário ou pelo diretor de obra, no local e visível da via pública, até cinco dias antes. Em Lisboa, andaimes ou contentores na rua pedem ainda um pedido separado de ocupação da via pública.
Qual é a coima por não comunicar a obra à câmara?
O artigo 98.º do RJUE distingue a falta de informação da falta de aviso. A tentativa e a negligência também são puníveis.
| Infração | Pessoa singular | Pessoa coletiva |
|---|---|---|
| Começar os trabalhos sem informar a câmara, ou sem os elementos exigidos (alínea c)) | 500 € a 100.000 € | 1.500 € a 250.000 € |
| Não afixar o aviso, ou não o manter visível do exterior (alínea j)) | 250 € a 50.000 € | 1.000 € a 100.000 € |
As coimas são aplicadas pelo presidente da câmara e o valor reverte para o município. Os 250.000 € são o máximo para pessoas coletivas; para um particular, o teto desta infração é de 100.000 €. A lei não diz em que coluna cai um condomínio, que não é uma pessoa coletiva comum.
O que continua a ter de passar pela assembleia de condóminos?
O RJUE trata da relação com a câmara; a decisão dentro do prédio continua a seguir o Código Civil. Comunicar a obra à câmara não substitui a deliberação, e a deliberação não dispensa a comunicação.
- Conservação e reparações ordinárias (telhado, pintura na mesma cor, caleiras): deliberação da assembleia por maioria dos votos, com orçamento e fundo comum de reserva. Veja o nosso guia de manutenção preventiva de telhados no outono.
- Inovações: maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º).
- Painéis solares para autoconsumo (UPAC): maioria simples, em prédios com pelo menos duas frações (artigo 1425.º, n.º 3).
- Obras que mudem a linha arquitetónica ou o arranjo estético, como uma nova cor de fachada, marquises ou caixilharia diferente: autorização prévia por dois terços do valor do prédio (artigo 1422.º, n.º 3). Sobre varandas, leia utilização de varandas e terraços.
Para aprovar a obra sem atrasos, a ata deve ficar bem redigida e as convocatórias em dia. Explicamos como em assembleia de condomínio e na votação à distância.
Juntar ou dividir frações precisa de autorização?
Juntar ou dividir frações mexe em duas regras diferentes, a do condomínio e a da câmara:
- Condomínio: o artigo 1422.º-A do Código Civil dispensa a autorização dos outros condóminos só para juntar frações contíguas (ou garagens e arrecadações, mesmo que não sejam contíguas). Fora disso, é preciso autorização. Dividir uma fração em novas frações só é possível se o título constitutivo o permitir ou se a assembleia aprovar sem qualquer oposição. Em ambos os casos, a alteração do título é comunicada ao administrador em 10 dias. Se a obra mexer em partes comuns, como uma parede mestra, o condómino não pode decidir sozinho.
- Câmara: juntar frações muda o número de fogos, o que a lei trata como obra de alteração. Pode ficar isenta de licença se for só interior e não mexer na fachada, mas tem sempre de ser comunicada. Se tocar na estrutura, exige projeto de estabilidade. Confirme com a câmara se a nova configuração exige também comunicação de utilização.
Checklist Condoroo antes de qualquer obra no prédio
- Classificar a obra: conservação, alteração, escassa relevância ou sujeita a licença.
- Confirmar se o prédio é classificado ou está numa zona de proteção.
- Aprovar em assembleia com a maioria certa e anexar orçamentos à ata.
- Reunir a legitimidade: NIF do condomínio e ata de eleição do administrador.
- Identificar o empreiteiro e, se houver, o diretor de obra.
- Submeter a informação de início dos trabalhos pelo menos cinco dias antes.
- Afixar o aviso no prédio, visível da rua, no mesmo prazo, e fotografá-lo.
- Pedir a ocupação da via pública se houver andaimes ou contentores.
- Avisar os condóminos das datas e do ruído.
- Guardar comprovativos e fotografias no histórico do edifício.
Na Condoroo, que gere mais de 600 condomínios, este circuito entre obras no condomínio e Câmara Municipal faz parte da gestão de obras. Com mais de 35 vistorias por dia e mais de 20 profissionais, os problemas são detetados cedo, e a obra entra no calendário com margem para os cinco dias. Os registos ficam no caderno digital do edifício.
Conclusão
Obras no condomínio e Câmara Municipal, em resumo: até 30 de setembro, muitos condomínios partiam do princípio de que «obra isenta» era obra sem papéis. Desde 1 de outubro, a regra é a inversa: quase tudo o que se faz por fora do prédio, do telhado à fachada e aos painéis, é comunicado à câmara cinco dias antes e anunciado com um aviso na rua. Só a conservação interior escapa. Neste outono, antes da reparação do telhado, junte à aprovação da obra a comunicação à câmara e a afixação do aviso.
Obras no condomínio e Câmara Municipal: perguntas frequentes
Preciso de autorização da Câmara Municipal para pintar a fachada do prédio?
Se for da mesma cor, não precisa de licença, porque é uma obra de conservação. Desde 1 de outubro de 2026, tem de informar a câmara até cinco dias antes do início dos trabalhos e afixar um aviso visível da rua. Mudar a cor é uma obra de alteração e exige também dois terços do valor do prédio em assembleia.
Reparar o telhado do condomínio tem de ser comunicado à câmara?
Sim. A reparação do telhado é uma obra de conservação exterior, isenta de licença mas não da informação de início dos trabalhos (artigo 80.º-A do RJUE). O condomínio, através do administrador, comunica até cinco dias antes e afixa o aviso no local.
Que obras ficam dispensadas de comunicação à câmara?
Só as obras de conservação feitas exclusivamente no interior dos edifícios ou das frações, como pintar paredes interiores ou reparar estuques. As obras de alteração interior, como mudar divisões, continuam isentas de licença, mas têm de ser comunicadas.
Pintar o hall e as escadas do prédio tem de ser comunicado?
Pela letra da lei, não: a exceção abrange a conservação «no interior dos edifícios», e o hall e as escadas são partes comuns interiores. Nenhuma fonte municipal o confirma de forma expressa, por isso, em caso de dúvida, peça confirmação à câmara.
Uma reparação urgente pode começar sem avisar a câmara?
O RJUE não prevê exceção para obras urgentes do condomínio. O prudente é limitar a primeira intervenção ao que garante a segurança, informar a câmara de imediato e guardar provas da urgência, como fotografias e relatórios.
Qual é a coima por não comunicar o início de uma obra?
Entre 500 € e 100.000 € para pessoas singulares e entre 1.500 € e 250.000 € para pessoas coletivas. Não afixar o aviso dá uma coima de 250 € a 50.000 €, ou de 1.000 € a 100.000 €. A negligência também é punível.
Juntar duas frações precisa de autorização do condomínio?
Não, se as frações forem contíguas ou se forem garagens e arrecadações (artigo 1422.º-A do Código Civil). Precisa se não forem contíguas ou se a obra mexer em partes comuns. Dividir uma fração exige autorização no título ou deliberação sem oposição. A obra é sempre comunicada à câmara.
