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As vistorias em condomínio são a forma mais simples de encontrar uma infiltração antes de ela chegar à fração do 3.º esquerdo. Muitos prédios passam meses sem que ninguém da administração olhe para a cobertura, a garagem ou as caixas de escada. Na Condoroo fazemos mais de 35 vistorias por dia e cerca de 700 por mês, com técnicos que se deslocam de mota e um algoritmo que planeia as rotas. Neste artigo explicamos o que deve ser visto numa vistoria, o que a lei exige e o que o condomínio ganha com visitas regulares.
Em resumo
- O administrador tem o dever de conservar as partes comuns e de propor as obras necessárias.
- Os edifícios devem ter obras de conservação pelo menos de oito em oito anos (RJUE, art. 89.º).
- Uma vistoria útil segue uma lista de verificação e deixa registo fotográfico.
- Fazemos mais de 35 vistorias por dia e cerca de 700 por mês.
- As ocorrências chegam ao gestor em tempo real, com fotografias.
O que a lei exige ao administrador
O Código Civil atribui ao administrador a conservação das partes comuns e a execução das deliberações da assembleia. Quando não cumpre, responde por isso:
«3 – O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão […].» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 3
O regime da edificação acrescenta um dever de conservação periódica do edifício:
«1 – As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético.» — RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), artigo 89.º, n.º 1
A lei não fixa quantas vistorias deve ter um prédio. Mas sem visitas regulares é difícil saber que obras são necessárias e propô-las a tempo.
O que deve ser verificado numa vistoria
| Zona | O que o técnico verifica |
|---|---|
| Cobertura e terraços | Telhas, impermeabilização, caleiras e algerozes |
| Fachadas | Fissuras, descasque, varandas e elementos soltos |
| Caixas de escada | Iluminação, corrimãos, portas e sinalética |
| Garagem e arrecadações | Infiltrações, ventilação, portões e extintores |
| Elevadores | Livro de manutenção e avarias reportadas |
| Instalações comuns | Contadores, quadros elétricos e bombas de água |
| Limpeza e espaços exteriores | Cumprimento do caderno de encargos |
Os elevadores e as instalações de gás têm regras próprias de manutenção e inspeção, a cargo de empresas habilitadas. A vistoria não substitui essas inspeções, mas confirma que estão em dia. Veja as regras da DGEG para ascensores.
A vistoria inicial: o ponto de partida
Quando um prédio muda de administração, a primeira vistoria é a mais importante. Funciona como um retrato do edifício: o técnico percorre todas as partes comuns, fotografa o estado de cada zona e regista as anomalias que já existem. Esse retrato serve de base ao plano de manutenção e evita discussões futuras sobre quando um problema começou. É também o momento de reunir as chaves, os contratos dos fornecedores e os livros de manutenção. Se o prédio teve obras recentes, convém juntar as garantias.
Uma vistoria que deixa registo
Uma vistoria que não deixa registo não protege ninguém. Cada visita deve produzir um relatório com data, hora, zonas visitadas, fotografias e ocorrências. Esse registo serve para três coisas:
- Priorizar: o gestor vê o que é urgente e o que pode esperar pela próxima assembleia.
- Provar: se houver um sinistro, o condomínio consegue mostrar quando o problema foi detetado e o que foi feito.
- Planear: o histórico mostra que zonas se degradam mais depressa e ajuda a preparar o orçamento de obras.
Peça à sua administração os relatórios das últimas vistorias. Se não existirem, é um sinal de alerta.
Mais de 35 vistorias por dia: como é possível
Fazer dezenas de vistorias por dia exige método. Os nossos técnicos deslocam-se de mota, o que facilita o trânsito e o estacionamento junto aos prédios. Antes de cada saída, a plataforma reúne as chaves necessárias, os pedidos do gestor e o histórico do edifício.
O algoritmo de rotas distingue as visitas com hora marcada, como o acompanhamento de um fornecedor, das visitas de rotina, que se encaixam nos intervalos livres. Se uma vistoria de rotina for adiada várias vezes por urgências, a prioridade sobe automaticamente até ser feita. Assim, nenhum prédio fica esquecido. O detalhe deste modelo está no artigo sobre logística e especialização técnica nas vistorias.
Do problema detetado à reparação
Quando o técnico encontra uma anomalia, cria uma ocorrência com fotografias e a localização no prédio. O gestor recebe-a de imediato e pode pedir orçamentos ou contactar um fornecedor enquanto o técnico ainda está no local. Pequenas reparações, como trocar uma lâmpada ou afinar uma porta, podem ficar resolvidas na própria visita, conforme o plano contratado.
As obras de maior dimensão seguem outro caminho: para obras de conservação extraordinária, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos à assembleia (art. 1436.º, n.º 2, do Código Civil). Veja como acompanhamos a gestão de obras em condomínios.
Tecnologia e presença no prédio
Há quem veja a tecnologia como o oposto da proximidade. A nossa experiência é a contrária: as rotas planeadas permitem estar mais vezes nos prédios, e não menos. Além das vistorias, fazemos assembleias presenciais, porque as decisões coletivas ganham com o contacto direto. Desenvolvemos este tema no artigo sobre o falso dilema entre tecnologia e proximidade.
O que pode perguntar à sua administração
- Com que frequência é visitado o prédio e por quem?
- Recebo um relatório com fotografias depois de cada vistoria?
- Quanto tempo passa entre detetar um problema e pedir um orçamento?
- As pequenas reparações estão incluídas ou são pagas à parte?
- Quem acompanha os fornecedores quando vêm fazer obras?
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Fazemos mais de 35 vistorias por dia e cerca de 700 por mês, com uma frota de motas e um algoritmo de rotas. As vistorias detetam e reportam; com o complemento RepairMax, os nossos técnicos fazem as pequenas manutenções com a mão de obra incluída e acompanham os fornecedores no local. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e recebemos o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo.
Vistorias em condomínio: perguntas frequentes
A lei obriga a fazer vistorias ao condomínio?
A lei não fixa um número de vistorias, mas obriga o administrador a conservar as partes comuns e o edifício a ter obras de conservação pelo menos de oito em oito anos.
Com que frequência deve ser vistoriado um prédio?
Depende do plano contratado e do estado do edifício. O importante é que a frequência esteja definida por escrito.
O que deve incluir o relatório de uma vistoria?
Data, zonas visitadas, fotografias, ocorrências detetadas e o que ficou pendente.
A vistoria substitui a inspeção do elevador?
Não. A manutenção e a inspeção dos elevadores são feitas por empresas habilitadas. A vistoria confirma que estão em dia.
Quem paga as reparações detetadas na vistoria?
O condomínio, na proporção da permilagem de cada fração, salvo se o problema for numa parte privada.
Quantas vistorias faz a Condoroo?
Mais de 35 por dia e cerca de 700 por mês.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
