no Google
Todos os meses, uma parte da quota do condomínio vai para o fundo comum de reserva. Muitos condóminos perguntam se é mesmo obrigatório, como se chega ao valor e se podem deixar de pagar quando o fundo já tem dinheiro suficiente. A resposta curta é que o fundo de reserva é obrigatório em todos os prédios em propriedade horizontal e que a contribuição mínima está fixada na lei. Neste guia explicamos a regra legal em vigor em 2026, como se calcula a contribuição com exemplos, onde o dinheiro tem de estar, para que pode ser usado e o que acontece a quem recusa pagar.
Em resumo
- O fundo comum de reserva é obrigatório em cada condomínio (art. 4.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas (n.º 2).
- Destina-se a despesas de conservação do edifício; se for usado para outro fim, tem de ser reposto em 12 meses (n.º 3).
- Tem de estar depositado em instituição bancária e é administrado pela assembleia (n.º 4).
- A contribuição não pode ser recusada: a dívida cobra-se com a ata como título executivo (art. 6.º).
É mesmo obrigatório?
Sim. A regra está no diploma que complementa o regime da propriedade horizontal:
«1 – É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º, n.º 1
A obrigação aplica-se a todos os condomínios, independentemente do número de frações ou da idade do prédio. A assembleia não pode deliberar acabar com o fundo nem fixar uma contribuição inferior ao mínimo legal. Pode, isso sim, decidir uma contribuição superior.
Como se calcula a contribuição
Cada condómino contribui com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio (art. 4.º, n.º 2). Como a quota-parte segue em regra a permilagem (art. 1424.º do Código Civil), o fundo também a segue.
Exemplo. O orçamento anual de despesas correntes de um prédio é de 30 000 €. A fração B tem 60‰.
- Quota-parte anual nas despesas: 30 000 € × 60 / 1000 = 1800 €.
- Fundo de reserva mínimo (10%): 180 € por ano, ou 15 € por mês.
- Total mensal: 150 € de quota corrente + 15 € de fundo = 165 €.
| Orçamento anual | Permilagem | Quota anual | Fundo mínimo anual (10%) | Fundo mensal |
|---|---|---|---|---|
| 30 000 € | 60‰ | 1800 € | 180 € | 15 € |
| 30 000 € | 120‰ | 3600 € | 360 € | 30 € |
| 12 000 € | 85‰ | 1020 € | 102 € | 8,50 € |
Valores ilustrativos, apenas para explicar o cálculo.
Veja o cálculo completo da quota em como é calculado o valor mensal do condomínio.
Onde deve estar o dinheiro
O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia a respetiva administração (art. 4.º, n.º 4). Na prática, muitos condomínios usam uma conta própria ou uma subconta separada da conta corrente, o que facilita a prestação de contas. Saiba como abrir a conta do condomínio em três passos.
Para que serve e quando pode ser usado
O fundo destina-se às despesas de conservação do edifício: reparação da cobertura, pintura da fachada, impermeabilizações, substituição de canalizações comuns ou do elevador. A assembleia pode deliberar usá-lo para outro fim, mas nesse caso os condóminos têm de pagar, no prazo máximo de 12 meses, uma quotização extraordinária para repor o montante utilizado (art. 4.º, n.º 3). Se não pagarem, aplica-se o regime de cobrança do artigo 6.º.
O administrador deve verificar a existência do fundo comum de reserva (art. 1436.º, alínea e), do Código Civil) e prestar contas à assembleia.
Posso recusar pagar o fundo de reserva?
Não. A contribuição é uma obrigação legal de cada condómino, e o argumento de que «o fundo já tem dinheiro suficiente» não dispensa o pagamento. A ata que aprova o orçamento e as contribuições, com o montante e a data de vencimento, constitui título executivo contra quem não pagar (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94). O título abrange os juros de mora à taxa legal e as sanções aprovadas.
Se discorda do valor fixado acima do mínimo, o caminho é votar contra e, se for caso disso, impugnar a deliberação nos prazos legais. Leia o guia sobre a ata como título executivo para cobrar quotas.
E se vender a fração?
O fundo pertence ao condomínio e serve o edifício. A lei não prevê a devolução das contribuições a quem vende a fração. Antes da escritura, o vendedor deve pedir ao administrador a declaração de encargos e dívidas, que inclui eventuais contribuições em atraso para o fundo (art. 1424.º-A do Código Civil).
Erros comuns na gestão do fundo
- Tratar os 10% como máximo. A lei fixa um mínimo: cada condómino contribui com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas. A assembleia pode aprovar uma percentagem superior, por exemplo quando se aproximam obras de conservação.
- Não atualizar a contribuição. Como é uma percentagem das restantes despesas, se o orçamento anual aumentar, a contribuição para o fundo também aumenta.
- Misturar o fundo com a conta corrente. O dinheiro tem de estar depositado num banco; separá-lo das despesas do dia a dia torna claro quanto está realmente disponível.
- Usar o fundo sem deliberação. Usar o fundo para outro fim que não a conservação exige deliberação da assembleia e obriga à reposição no prazo máximo de 12 meses.
- Omitir o saldo na prestação de contas. O saldo do fundo deve aparecer separado no relatório anual apresentado à assembleia.
Checklist do fundo de reserva obrigatório
- O orçamento anual prevê pelo menos 10% para o fundo de reserva.
- O fundo está depositado num banco, de preferência em conta separada.
- As contas apresentadas na assembleia mostram o saldo do fundo.
- Qualquer uso para fim diverso é reposto em 12 meses.
- O plano de manutenção indica que obras o fundo vai financiar.
Para a gestão do dia a dia, veja como gerir eficazmente o fundo de reserva.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios. Em cada um, o fundo de reserva é registado em separado, com o saldo visível na área digital do condómino e ligado ao plano de manutenção do edifício.
Fundo de reserva obrigatório: perguntas frequentes
O fundo de reserva é obrigatório em todos os condomínios?
Sim. O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 obriga a constituir um fundo comum de reserva em cada condomínio.
Quanto tenho de pagar para o fundo de reserva?
Pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. A assembleia pode fixar um valor superior.
Posso recusar pagar se o fundo já tem muito dinheiro?
Não. A contribuição é obrigatória e a dívida pode ser cobrada em tribunal com base na ata.
O fundo de reserva pode pagar a limpeza do prédio?
O fundo destina-se a obras de conservação. Se a assembleia o usar para outro fim, os condóminos têm de o repor em 12 meses.
Onde deve estar depositado?
Numa instituição bancária, sob administração da assembleia de condóminos.
Recebo o fundo de volta se vender a casa?
A lei não prevê a devolução. O fundo pertence ao condomínio e continua a servir o edifício.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
