no Google
Marcar uma assembleia em que todos possam estar presentes é cada vez mais difícil. A lei permite que a assembleia de condóminos se realize por meios de comunicação à distância, como a videoconferência, e que os condóminos votem sem sair de casa. Neste guia sobre votação à distância no condomínio explicamos quando a assembleia pode ser online, como se convoca, que maiorias se aplicam, o que acontece aos condóminos sem meios digitais e como se faz a ata.
Em resumo
- A assembleia pode ser à distância quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94).
- O condómino que não tenha condições para participar à distância e o comunique tem direito a que a administração lhe assegure os meios.
- A convocatória faz-se com 10 dias de antecedência, por carta registada ou, para quem o aceitou em ata, por correio eletrónico (art. 1432.º do Código Civil).
- As deliberações são tomadas, em regra, por maioria do capital investido. Em segunda convocatória, basta a maioria dos presentes que representem um quarto do valor do prédio.
- Quem não pode participar pode passar procuração.
Quando a assembleia pode ser à distância
A Lei n.º 8/2022 acrescentou ao regime da propriedade horizontal uma regra própria para as assembleias à distância:
«1 – Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. 2 – Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 1.º-A
Esta regra continua em vigor em 2026. Na prática, a assembleia pode ser presencial, totalmente online ou híbrida, com uns condóminos na sala e outros por videoconferência. O que importa é que todos possam ouvir, intervir e votar.
Quem convoca e como
A assembleia é convocada pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido (art. 1431.º do Código Civil). A convocatória é enviada por carta registada, com 10 dias de antecedência, ou por aviso convocatório com recibo assinado. Pode ainda ser enviada por correio eletrónico:
«2 – A convocatória indicada no n.º 1 é efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.» — Código Civil, artigo 1432.º, n.º 2
A convocatória deve indicar o dia, a hora, o local ou a forma de acesso à reunião e a ordem de trabalhos. Se a reunião for online, inclua a ligação e instruções simples para entrar.
Maiorias e segunda convocatória
| Situação | Regra | Base legal |
|---|---|---|
| Deliberações em geral | Maioria dos votos representativos do capital investido | Art. 1432.º, n.º 5 |
| Segunda convocatória | Maioria dos presentes que representem pelo menos 1/4 do valor do prédio | Art. 1432.º, n.º 6 |
| Obras que alterem a linha arquitetónica | Dois terços do valor total do prédio | Art. 1422.º, n.º 3 |
| Inovações | Maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio | Art. 1425.º |
Se na primeira reunião não houver votos suficientes e a convocatória não fixar outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. Estas regras são iguais numa assembleia presencial ou à distância. Veja o guia sobre deliberações e maiorias no condomínio.
Como organizar uma assembleia online
- Escolha uma plataforma simples, que funcione no computador e no telemóvel.
- Identifique os participantes à entrada, por fração.
- Controle as presenças e a permilagem representada ao longo da reunião.
- Registe as votações, ponto a ponto, com os votos de cada fração.
- Dê a palavra a quem a pede, por microfone ou chat.
- Teste a ligação antes, sobretudo com os condóminos menos habituados a estas ferramentas.
Leia também o artigo sobre as vantagens e desafios das assembleias online.
Condóminos sem meios digitais
A lei protege quem não pode participar online. Se um condómino comunicar à administração, de forma fundamentada, que não tem condições para participar à distância, a administração tem de lhe assegurar os meios necessários. Se não o fizer, a assembleia não pode realizar-se por esses meios. Uma solução comum é a assembleia híbrida, com uma sala disponível para quem prefere estar presente.
Comunicar as deliberações aos ausentes
Mesmo com assembleias online, há sempre condóminos que não participam. O Código Civil prevê que as deliberações sejam comunicadas aos condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção ou pelos meios eletrónicos aceites, dentro de um prazo curto após a reunião (art. 1432.º do Código Civil). Nas deliberações que exigem unanimidade, os ausentes podem comunicar o seu assentimento ou a sua discordância dentro do prazo legal, e o silêncio vale como aprovação. Por isso, a administração deve enviar a ata ou o resumo das deliberações a todos e guardar o comprovativo do envio.
Procuração
Quem não pode participar, presencialmente ou online, pode fazer-se representar. A procuração deve identificar o representante e a assembleia a que se refere. Veja o modelo e as regras no artigo sobre a procuração de representação na assembleia de condóminos.
A ata
A ata resume o essencial da reunião: data e forma da reunião, condóminos presentes e ausentes, assuntos, deliberações e resultado de cada votação (art. 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94). Numa assembleia online, indique na ata que a reunião decorreu por meios de comunicação à distância e como foram registados os votos. Veja como redigir uma ata de assembleia.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais, e organiza assembleias presenciais, híbridas e online, com convocatória, controlo de presenças, registo de votos e ata. Os planos de gestão começam nos 6,50 € por fração por mês.
Votação à distância: perguntas frequentes
A assembleia de condomínio pode ser online?
Sim, quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94).
E se eu não tiver computador ou internet?
Se o comunicar à administração de forma fundamentada, esta tem de lhe assegurar os meios. Caso contrário, a assembleia não pode decorrer à distância (art. 1.º-A, n.º 2).
Posso receber a convocatória por email?
Sim, se tiver manifestado essa vontade numa assembleia anterior e o seu endereço constar da ata (art. 1432.º, n.º 2, do Código Civil).
Com quantos dias de antecedência é convocada a assembleia?
Pelo menos 10 dias (art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil).
Que maioria é precisa numa assembleia online?
A mesma de uma assembleia presencial. Em regra, maioria do capital investido; em segunda convocatória, maioria dos presentes que representem pelo menos um quarto do valor do prédio (art. 1432.º, n.º 5 e n.º 6).
Quem pode convocar a assembleia?
O administrador ou condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido (art. 1431.º do Código Civil).
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
