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Reunimos as perguntas frequentes sobre condomínios que mais recebemos de proprietários, inquilinos e administradores. As respostas são curtas, mas cada uma indica o artigo da lei que a sustenta e, quando útil, um guia Condoroo com mais detalhe. Todas as respostas seguem a legislação em vigor em 2026, incluindo as alterações da Lei n.º 8/2022 à propriedade horizontal.
Em resumo
- As partes comuns estão listadas no artigo 1421.º do Código Civil; algumas são comuns por natureza, outras apenas presumidas.
- O administrador pode ser um condómino ou um terceiro, o cargo é remunerável e dura um ano, renovável.
- No arrendamento, as despesas das partes comuns são do senhorio, salvo acordo escrito em contrário.
- Obras que alterem a linha arquitetónica exigem 2/3 do valor total do prédio.
- Os votos contam-se pela permilagem de cada fração, não pelo número de pessoas.
- O seguro contra incêndio é obrigatório para frações e partes comuns e deve ser atualizado anualmente.
Definições
1. O que é um condomínio?
É o conjunto de frações autónomas de um edifício, ou de vários edifícios ligados entre si, em regime de propriedade horizontal: cada condómino é dono exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns (artigo 1420.º do Código Civil). As frações têm de ser unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública (artigo 1415.º).
2. O que são as partes comuns?
São comuns por natureza o solo, os alicerces, as paredes mestras, o telhado, as entradas, escadas e corredores de uso comum e as instalações gerais de água, eletricidade, gás e comunicações. Presumem-se comuns, salvo se o título constitutivo disser o contrário, os pátios e jardins, os ascensores, as garagens e a habitação da porteira (artigo 1421.º). Saiba mais no artigo 5 direitos no condomínio.
Administrador
3. Quem pode ser administrador?
Um dos condóminos ou um terceiro, incluindo uma empresa de administração de condomínios.
4. O cargo de administrador é remunerado?
Pode ser. A lei diz que o cargo é remunerável e a remuneração é fixada pela assembleia.
5. Por quanto tempo exerce funções?
Salvo disposição em contrário, um ano, renovável:
«4 – O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.º 4
Mantém-se em funções até ser eleito um novo administrador. Veja quais são as suas funções no artigo sobre o papel do administrador de condomínios.
Arrendamento
6. Quais os deveres do proprietário que arrenda a fração?
Deve dar ao administrador o seu NIF, morada, telefone e e-mail, e mantê-los atualizados (artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Na prática, convém também entregar ao inquilino o regulamento do condomínio e comunicar à administração quem passa a ocupar a fração. Se vender, tem de comunicar a venda ao administrador por correio registado em 15 dias.
7. Quem paga as quotas do condomínio?
Perante o condomínio, quem paga é sempre o proprietário. Entre senhorio e inquilino, as despesas das partes comuns correm por conta do senhorio, salvo acordo escrito em contrário (artigo 1078.º, n.º 3). Explicamos as várias despesas no artigo sobre despesas de arrendamento.
8. Quem faz as obras de manutenção na casa arrendada?
O senhorio, salvo estipulação em contrário (artigo 1074.º). O inquilino responde pelos danos que cause, como partir um vidro.
9. E se o senhorio não fizer as reparações?
Se a reparação for urgente e o senhorio estiver em mora, o inquilino pode fazê-la e pedir o reembolso; se a urgência não permitir esperar, pode fazê-la mesmo sem mora, desde que avise o senhorio ao mesmo tempo (artigo 1036.º). Pode também pedir à câmara municipal uma vistoria ao estado de conservação do imóvel.
Obras nas frações
10. Posso fazer obras na minha fração?
Sim, desde que não prejudiquem a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (artigo 1422.º, n.º 2), e cumprindo as regras municipais de licenciamento ou comunicação prévia, quando aplicáveis.
11. E se a obra alterar a fachada?
É possível, mas exige autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3), e o respetivo procedimento camarário, se aplicável. Veja o guia sobre obras e autorização da câmara municipal.
Assembleias
12. O que é a assembleia de condóminos?
É o órgão que, com o administrador, gere as partes comuns (artigo 1430.º). É composta pelos proprietários das frações, e não pelos residentes: um inquilino só participa se tiver procuração.
13. Com que regularidade se reúne?
A assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar contas e orçamento, ou no primeiro trimestre se o regulamento ou a assembleia o permitirem (artigo 1431.º). Pode haver assembleias extraordinárias sempre que necessário.
14. Com que antecedência sou convocado?
Pelo menos 10 dias, por carta registada, aviso com recibo assinado ou e-mail para quem o tenha aceitado em ata (artigo 1432.º).
15. A quantos votos tenho direito?
«2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.» — Código Civil, artigo 1430.º, n.º 2
A permilagem é fixada no título constitutivo e não corresponde necessariamente à área. Explicamos o cálculo no artigo sobre permilagem.
16. Que maioria é necessária?
A regra é a maioria dos votos representativos do capital investido. Há maiorias especiais para obras de inovação, alterações à fachada ou mudanças ao título constitutivo. Em segunda convocatória, basta a maioria dos presentes que representem pelo menos um quarto do valor do prédio.
17. Não posso ir à assembleia. O que faço?
Pode fazer-se representar por procurador (artigo 1431.º, n.º 3), através de procuração escrita, ou participar por videoconferência, se a assembleia for realizada nesse formato.
Seguros
18. Que seguro é obrigatório?
O seguro contra o risco de incêndio, quer para as frações autónomas quer para as partes comuns (artigo 1429.º). O multirriscos é recomendável, mas não obrigatório por lei.
19. Quem paga o seguro?
Cada condómino deve celebrar o seguro da sua fração. Se não o fizer no prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador faz o seguro e cobra-lhe o prémio (artigo 1429.º, n.º 2).
20. O seguro tem de ser atualizado?
Sim, todos os anos. A assembleia delibera o montante e, se não o fizer, o administrador atualiza-o segundo o índice publicado pela autoridade de supervisão dos seguros (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Veja o guia sobre o seguro de condomínio.
Perguntas frequentes sobre condomínios: respostas rápidas
Quem paga as quotas: o senhorio ou o inquilino?
Perante o condomínio, o proprietário. Entre as partes, as despesas das partes comuns são do senhorio, salvo acordo escrito em contrário.
Quantos votos tenho na assembleia?
Tantos quantas as unidades inteiras da permilagem da sua fração, fixada no título constitutivo.
O inquilino pode votar na assembleia?
Só se o proprietário lhe passar uma procuração.
Posso mudar a fachada da minha fração?
Só com autorização prévia da assembleia, aprovada por dois terços do valor total do prédio, e com o procedimento camarário aplicável.
O seguro de condomínio é obrigatório?
O seguro contra incêndio é obrigatório para as frações e as partes comuns e deve ser atualizado anualmente.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
