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Administrar um condomínio exige organização, conhecimento da lei e paciência. Seja um condómino eleito pelos vizinhos ou uma empresa profissional, há regras na administração de condomínio que não podem falhar: umas estão no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94, outras são boas práticas que evitam conflitos. Neste guia reunimos oito regras de ouro, com as obrigações em vigor em 2026, incluindo as introduzidas pela Lei n.º 8/2022.
Em resumo
- O cargo de administrador é remunerável e pode ser exercido por um condómino ou por terceiro (art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil).
- O condomínio deve ter NIF próprio, pedido no Registo Nacional de Pessoas Coletivas.
- O fundo comum de reserva é obrigatório: pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas, depositado em banco.
- A assembleia ordinária reúne na primeira quinzena de janeiro para aprovar contas e orçamento.
- Penas pecuniárias só se aprovadas em assembleia ou no regulamento, com o limite anual de 1/4 do rendimento coletável da fração.
- As deliberações devem ser executadas em 15 dias úteis e a declaração de dívida emitida em 10 dias.
1. A administração é um cargo com responsabilidades (e pode ser remunerada)
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. A lei é clara quanto à natureza do cargo:
«4 – O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.º 4
Desde 2022, o administrador que não cumpre as suas funções é civilmente responsável pela omissão (artigo 1436.º, n.º 3). Por isso, a decisão entre um condómino voluntário e uma empresa deve ser ponderada. Se nenhum administrador for eleito, as funções cabem provisoriamente ao condómino com maior permilagem, como explicamos no artigo É obrigatório ter um administrador de condomínio?.
2. O condomínio deve ter NIF próprio
Para abrir conta bancária, contratar fornecedores e passar faturas em nome do prédio, o condomínio precisa de um número de identificação fiscal. O pedido é feito no Registo Nacional de Pessoas Coletivas, normalmente pelo administrador em funções, com a ata da sua eleição e os documentos da propriedade horizontal. Com o NIF, o condomínio pode abrir a sua conta própria; veja os passos no artigo sobre como abrir uma conta condomínio.
3. Fundo comum de reserva: obrigatório e em conta bancária
O fundo de reserva não é opcional. O Decreto-Lei n.º 268/94 define as regras:
«2 – Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º, n.º 2
O fundo destina-se às despesas de conservação do edifício e deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia a sua administração. Se a assembleia o usar para outro fim, os condóminos têm de o repor no prazo máximo de 12 meses. Note a correção a uma ideia comum: os 10% calculam-se sobre a quota-parte nas despesas do condomínio, não sobre «as quotas mensais» em abstrato. Saiba mais no artigo Fundo de reserva: compreenda a 100%.
4. Orçamento detalhado e contas transparentes
Cabe ao administrador elaborar o orçamento anual de receitas e despesas e prestar contas à assembleia (artigo 1436.º, alíneas b) e l)). Boas práticas:
- Separar despesas fixas (limpeza, eletricidade, elevador, seguro) e variáveis;
- Prever uma margem para reparações imprevistas;
- Apresentar o mapa de quotas por fração, com a permilagem;
- Disponibilizar extratos e faturas para consulta;
- Comparar o executado com o orçamentado no ano anterior.
Explicamos o que os condóminos podem pedir no artigo sobre a transparência nas contas do condomínio.
5. Assembleias: a ordinária de janeiro e as que forem precisas
A assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro para discutir e aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (artigo 1431.º). Pode realizar-se no primeiro trimestre se o regulamento o previr ou se a assembleia o aprovar. A convocatória é enviada com 10 dias de antecedência, por carta registada ou por e-mail para quem o tenha aceitado (artigo 1432.º).
Além da ordinária, o administrador deve convocar assembleias extraordinárias sempre que haja obras, problemas graves ou situações urgentes. Desde 2022, as assembleias podem decorrer por videoconferência. Veja os passos no guia da assembleia de condomínio.
6. Regras claras para o incumprimento
O condomínio pode fixar penas pecuniárias para quem não cumpre o regulamento, as deliberações ou as decisões do administrador, incluindo o atraso nas quotas. Mas há limites:
- Têm de estar previstas no regulamento ou ser aprovadas em assembleia;
- O total aplicado em cada ano não pode exceder um quarto do rendimento coletável anual da fração do infrator (artigo 1434.º);
- Para dívidas iguais ou superiores ao IAS (537,13 € em 2026), o administrador tem 90 dias para avançar com a ação judicial, salvo deliberação em contrário (artigo 6.º do DL 268/94).
7. Cumprir os prazos legais do administrador
A Lei n.º 8/2022 fixou prazos concretos que devem estar no calendário de qualquer administração:
| Obrigação | Prazo |
|---|---|
| Executar deliberações não impugnadas | 15 dias úteis |
| Emitir declaração de dívida (por exemplo, para venda) | 10 dias |
| Comunicar deliberações aos ausentes | 30 dias |
| Informar sobre processos judiciais em curso | Pelo menos semestralmente |
| Apresentar orçamentos para obras extraordinárias ou inovações | Pelo menos 3 |
Cabe ainda ao administrador verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro (artigo 1436.º, n.º 1, alínea c)), e apresentar pelo menos três orçamentos para obras extraordinárias ou inovações (artigo 1436.º, n.º 2).
8. Comunicação clara e gestão de conflitos
Grande parte dos conflitos num prédio nasce de falta de informação. Uma boa administração:
- Responde por escrito e dentro de prazos razoáveis;
- Envia avisos antes de cortes de água, obras ou limpezas;
- Disponibiliza documentos e atas num local acessível;
- Medeia conflitos entre vizinhos antes de escalarem;
- Regista as reclamações e o seguimento dado.
Partilhamos mais ideias no artigo sobre como melhorar a comunicação entre a administração e os condóminos.
Na Condoroo aplicamos estas regras em mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais e o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo.
Regras de ouro na administração de condomínio: perguntas frequentes
O administrador de condomínio tem de ser pago?
Não é obrigatório, mas o cargo é remunerável, nos termos do artigo 1435.º, n.º 4, do Código Civil. A remuneração é aprovada em assembleia.
Quanto deve ser o fundo comum de reserva?
Pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas do condomínio. A assembleia pode aprovar um valor superior.
Quando tem de se realizar a assembleia anual?
Na primeira quinzena de janeiro ou, se o regulamento ou a assembleia o permitirem, no primeiro trimestre do ano.
O condomínio pode aplicar multas?
Sim, se estiverem previstas no regulamento ou aprovadas em assembleia, e sem ultrapassar, por ano, um quarto do rendimento coletável da fração.
Onde se pede o NIF do condomínio?
No Registo Nacional de Pessoas Coletivas, em regra pelo administrador, com a ata que comprova a sua eleição.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação e IAS verificados a 26 de outubro de 2026.
