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A manutenção regular de imóveis costuma ser adiada até surgir uma infiltração, uma fissura na fachada ou um elevador parado. Num condomínio, esse adiamento tem um custo duplo: as reparações de emergência são mais caras e a falta de conservação pode trazer responsabilidades legais para os condóminos e para o administrador. Neste artigo explicamos o que a lei exige, quem paga, que riscos existem e como organizar um plano de manutenção que proteja o valor do prédio.
Em resumo
- O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação obriga a obras de conservação pelo menos uma vez em cada 8 anos (art. 89.º do RJUE).
- A câmara municipal pode ordenar obras a qualquer momento, oficiosamente ou a pedido de um interessado.
- Os condóminos não podem prejudicar a segurança ou o arranjo estético do edifício por falta de reparação (art. 1422.º do Código Civil).
- As despesas de conservação das partes comuns pagam-se pela permilagem (art. 1424.º).
- O fundo comum de reserva, de pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino, serve precisamente a conservação do edifício.
- O administrador que não cumpre as suas funções é civilmente responsável pela omissão.
O que a lei exige: o dever de conservação
A obrigação de manter um edifício não é apenas uma boa prática. Está escrita no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação:
«1 – As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético.» — RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), artigo 89.º, n.º 1
O mesmo artigo permite à câmara municipal determinar, a todo o tempo, a execução das obras necessárias para corrigir más condições de segurança ou salubridade, e até ordenar a demolição de construções que ameacem ruína. Se as obras não forem feitas no prazo fixado, a câmara pode tomar posse administrativa do imóvel para as executar (artigo 91.º do RJUE).
No Código Civil, o artigo 1422.º, n.º 2, alínea a) proíbe os condóminos de prejudicar a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, «quer com obras novas, quer por falta de reparação». Ou seja, também a inação é uma violação.
Quem paga a manutenção num condomínio
| Elemento | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Partes comuns (telhado, fachada, escadas, elevador) | Todos os condóminos, pela permilagem | Art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil |
| Partes comuns ao serviço só de algumas frações | Os condóminos que delas se servem | Art. 1424.º, n.º 3 |
| Interior da fração | O proprietário da fração | Art. 1420.º |
| Casa arrendada (conservação) | O senhorio, salvo acordo em contrário | Art. 1074.º |
| Danos causados por um condómino | O responsável pelo dano | Regras gerais da responsabilidade civil |
A distribuição das despesas está explicada em detalhe no artigo sobre a divisão das despesas de condomínio. No caso de imóveis arrendados, veja quem é o responsável pela manutenção de um imóvel alugado.
O papel do administrador e da assembleia
Cabe ao administrador realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, verificar a existência do fundo de reserva e intervir em situações de urgência, convocando de imediato uma assembleia para ratificar a sua atuação (artigo 1436.º). Para obras de conservação extraordinária, tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outro modo.
Desde a Lei n.º 8/2022, a omissão tem consequências:
«3 – O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão […].» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 3
E se não houver administrador ou ele estiver impedido, qualquer condómino pode avançar com as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns (artigo 1427.º).
O fundo de reserva: dinheiro para conservar
O fundo comum de reserva existe para custear as despesas de conservação do edifício. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas, e o fundo deve estar depositado numa instituição bancária (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Um fundo bem dimensionado evita quotas extraordinárias quando chega a altura de pintar a fachada ou impermeabilizar a cobertura. Veja como o gerir no artigo sobre como gerir eficazmente o fundo de reserva.
Os riscos de adiar a manutenção regular de imóveis
- Danos estruturais: infiltrações e fissuras não tratadas agravam-se e afetam armaduras e revestimentos;
- Saúde e salubridade: humidade e bolores nas frações e nas partes comuns;
- Responsabilidade perante terceiros: queda de elementos da fachada sobre a via pública ou viaturas;
- Intervenção municipal: obras impostas pela câmara, com prazos curtos e custos para os proprietários;
- Seguros: as apólices costumam excluir danos resultantes de falta de manutenção, por isso leia as condições do seu seguro de condomínio;
- Desvalorização: um prédio degradado é mais difícil de vender ou arrendar.
Checklist de manutenção anual do condomínio
- Inspeção da cobertura e limpeza de caleiras e algerozes antes do inverno;
- Verificação de fachadas, varandas e elementos salientes;
- Manutenção do elevador com empresa habilitada e cumprimento das inspeções periódicas obrigatórias;
- Revisão dos extintores, iluminação de emergência e sinalética;
- Verificação do quadro elétrico das partes comuns e da iluminação;
- Controlo de humidades em caves e garagens;
- Manutenção do portão da garagem e dos intercomunicadores;
- Registo de todas as intervenções, faturas e garantias.
Guardar este histórico é útil para a assembleia, para a seguradora e, cada vez mais, para o futuro caderno digital do edifício. Saiba como transformar a lista num plano no artigo sobre manutenção preventiva no condomínio.
Manutenção e valor do imóvel
Quem compra uma fração pede cada vez mais as atas recentes, o estado do fundo de reserva e a lista de obras previstas. Um edifício conservado transmite segurança a quem compra ou arrenda: menos surpresas, menos quotas extraordinárias e menor risco de obras impostas. Por isso, a manutenção regular não é um custo a cortar, mas uma forma de proteger o património de todos os condóminos. Um histórico organizado de intervenções responde a essas perguntas e evita negociações difíceis. Na Condoroo acompanhamos mais de 600 condomínios com planos de manutenção preventiva e registo de todas as intervenções.
Manutenção regular de imóveis: perguntas frequentes
De quanto em quanto tempo é obrigatório fazer obras de conservação num prédio?
Pelo menos uma vez em cada período de oito anos, nos termos do artigo 89.º do RJUE, sem prejuízo das obras necessárias a qualquer momento.
A câmara municipal pode obrigar o condomínio a fazer obras?
Sim. Pode determinar a execução das obras necessárias à correção de más condições de segurança ou salubridade, oficiosamente ou a pedido de um interessado.
Quem paga a manutenção das partes comuns?
Todos os condóminos, em proporção da permilagem, salvo se a parte comum servir apenas alguns, caso em que pagam os que dela se servem.
O fundo de reserva pode ser usado na manutenção?
Sim. O fundo comum de reserva destina-se precisamente às despesas de conservação do edifício.
O que acontece se o administrador não tratar da manutenção?
É civilmente responsável pela omissão, nos termos do artigo 1436.º, n.º 3, do Código Civil.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento técnico ou jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
