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Uma infiltração que começa numa telha partida, um elevador parado por falta de revisão ou uma conduta de gás com fugas raramente aparecem de um dia para o outro. Quase sempre, havia sinais que ninguém registou a tempo. A manutenção preventiva no condomínio serve para isso: planear inspeções e pequenas intervenções antes de os problemas se tornarem obras caras e urgentes. Neste guia explicamos o que a lei exige em 2026, como montar um plano anual, como o financiar com o fundo de reserva e que tarefas fazer em cada estação.
Em resumo
- A lei impõe obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos (art. 89.º do RJUE).
- Elevadores e instalações de gás têm inspeções periódicas obrigatórias, além da manutenção contratada.
- O fundo comum de reserva (mínimo de 10% da quota) existe para financiar obras de conservação (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Cabe ao administrador guardar os documentos e executar as deliberações no prazo de 15 dias úteis (art. 1436.º do Código Civil).
- Um plano anual com calendário, responsáveis e orçamento reduz avarias e conflitos.
O que diz a lei sobre a conservação do prédio
O ponto de partida é o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação:
«1 – As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético.» — RJUE, artigo 89.º, n.º 1
Num prédio em propriedade horizontal, o «proprietário» das partes comuns é o conjunto dos condóminos. Se nada for feito, a câmara municipal pode ordenar as obras necessárias e, em casos graves, executá-las a expensas dos proprietários (art. 89.º, n.º 2, e art. 91.º do RJUE).
A revisão do RJUE pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, que entrou em vigor a 1 de outubro de 2026, não altera este dever de oito anos. Mas introduz uma regra prática: antes de iniciar obras, mesmo as isentas de controlo prévio, o dono da obra deve informar a câmara municipal até cinco dias antes. As obras de conservação feitas exclusivamente no interior dos edifícios ou das frações ficam dispensadas desta comunicação. Antes de avançar com obras de fachada ou cobertura, confirme com a câmara o procedimento aplicável e leia o guia sobre obras de condomínio e autorização da câmara municipal.
Equipamentos com inspeções obrigatórias
Elevadores
Os ascensores têm de ter contrato de manutenção com uma empresa de manutenção de ascensores e estão sujeitos a inspeções periódicas, cuja periodicidade varia com o tipo de edifício e a idade da instalação. A fiscalização e as inspeções competem às câmaras municipais, que podem selar o elevador se não oferecer condições de segurança (DGEG). Veja mais no guia sobre manutenção de elevadores em condomínios.
Gás
As instalações de gás dos edifícios também têm inspeções periódicas. Segundo a DGEG, nos edifícios habitacionais a primeira inspeção periódica depende da data de execução da instalação e, depois, repete-se a cada cinco anos. Se forem detetados defeitos, há prazo para os corrigir e, em situações graves, o fornecimento pode ser interrompido (Decreto-Lei n.º 97/2017).
Outros sistemas
Extintores, iluminação de emergência, portões automáticos, bombas de água, sistemas de ventilação das garagens e para-raios devem ter revisões regulares segundo as instruções do fabricante e as normas de segurança contra incêndio aplicáveis ao edifício.
Como montar um plano de manutenção preventiva
- Inventário: listar todos os equipamentos e elementos construtivos (cobertura, fachadas, caixilharias comuns, canalizações, elevadores, gás, eletricidade, portões).
- Diagnóstico: visita técnica para avaliar o estado de cada elemento e registar fotografias.
- Prioridades: classificar cada intervenção em urgente, a planear no ano ou a planear a médio prazo.
- Calendário: fixar datas de inspeção, revisões contratadas e tarefas sazonais.
- Orçamento: prever o custo no orçamento anual e decidir o que é financiado pelo fundo de reserva.
- Aprovação: apresentar o plano na assembleia anual, que se realiza na primeira quinzena de janeiro (art. 1431.º do Código Civil).
- Registo: guardar relatórios, faturas e certificados num arquivo partilhado.
| Elemento | Tarefa | Frequência indicativa |
|---|---|---|
| Cobertura e caleiras | Limpeza e inspeção visual | Antes do outono e depois de tempestades |
| Fachadas | Verificação de fissuras e destacamentos | Anual |
| Elevadores | Manutenção contratada e inspeção periódica | Conforme contrato e lei |
| Gás | Inspeção periódica | Conforme tipo e idade da instalação |
| Extintores | Revisão | Anual, segundo o fabricante |
| Canalizações comuns | Verificação de fugas e limpeza de esgotos | Anual |
| Portões e automatismos | Revisão | Semestral ou anual |
Financiar a manutenção: o fundo de reserva
Cada condómino contribui para o fundo comum de reserva com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas. O fundo destina-se exclusivamente às obras de conservação do edifício e tem de estar depositado numa instituição bancária (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Um plano de manutenção bem feito ajuda a assembleia a decidir se os 10% chegam ou se convém reforçar o fundo antes de uma obra grande. Leia como gerir eficazmente o fundo de reserva.
Urgências: quando não dá para esperar
Mesmo com bom planeamento, há avarias imprevistas. O Código Civil permite que qualquer condómino faça as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns na falta ou impedimento do administrador (art. 1427.º). O administrador, por seu lado, deve intervir em todas as situações de urgência e convocar de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (art. 1436.º).
Checklist de manutenção preventiva no condomínio por estação
- Primavera: revisão de terraços e impermeabilizações, limpeza de jardins, verificação de rega.
- Verão: pintura de serralharias, revisão de ventilação das garagens, verificação de equipamentos de piscina se existirem.
- Outono: limpeza de caleiras e algerozes, inspeção da cobertura, teste da iluminação de emergência. Veja a manutenção preventiva de telhados no outono.
- Inverno: vigilância de infiltrações após chuvas fortes, revisão de bombas de água e quadros elétricos.
O papel do administrador
Cabe ao administrador realizar os atos conservatórios dos bens comuns, regular o uso das coisas comuns, guardar todos os documentos do condomínio e executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis (art. 1436.º do Código Civil). Na Condoroo, cada edifício tem um plano de manutenção acompanhado pela nossa equipa de mais de 20 profissionais, com os relatórios disponíveis na área digital do condómino. Para prédios que preferem um valor fixo, existe a avença de manutenção preventiva.
Manutenção preventiva no condomínio: perguntas frequentes
A manutenção preventiva é obrigatória no condomínio?
A lei exige obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos (art. 89.º do RJUE) e inspeções periódicas de elevadores e gás. Um plano de manutenção é a forma mais simples de cumprir estas obrigações.
Quem decide o plano de manutenção?
A assembleia de condóminos aprova o orçamento e as obras; o administrador propõe o plano e executa as deliberações.
O fundo de reserva pode pagar a manutenção?
Sim, o fundo destina-se às obras de conservação do edifício. Despesas correntes, como limpeza, são pagas pelas quotas normais.
O que muda com o Decreto-Lei n.º 108/2026?
A partir de 1 de outubro de 2026, as obras, incluindo as isentas de controlo prévio, devem ser comunicadas à câmara municipal até cinco dias antes do início. As obras de conservação feitas exclusivamente no interior dos edifícios ou das frações estão dispensadas.
O que acontece se o condomínio não fizer obras de conservação?
A câmara municipal pode ordenar as obras necessárias à segurança e salubridade e, se não forem feitas, executá-las a expensas dos proprietários.
Um condómino pode fazer uma reparação urgente sozinho?
Sim, se o administrador faltar ou estiver impedido e a reparação for indispensável e urgente (art. 1427.º do Código Civil).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento técnico ou jurídico. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
