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Lâmpadas fundidas há meses, assembleias que acabam sem decisões, contas que ninguém percebe. Quando um prédio chega a este ponto, os condóminos costumam saber que algo está mal, mas não por onde começar. Uma consultoria gratuita de 30 minutos com um gestor experiente pode ajudar a organizar o problema e a definir os próximos passos, quer o condomínio mude de administração, quer não. Neste guia explicamos como preparar a sessão para tirar o máximo partido dela.
Em resumo
- A sessão serve para fazer um diagnóstico e sair com um plano de ação.
- Leve a última ata, o orçamento, as contas e o contrato da administração atual.
- Escreva antes as três perguntas mais importantes para o prédio.
- A sessão não substitui um parecer jurídico em casos litigiosos.
- É gratuita e sem compromisso.
Para que serve uma consultoria gratuita
A maioria dos problemas de um condomínio tem origem em três situações: falta de transparência nas contas, manutenção feita só quando algo avaria e decisões tomadas sem confirmar o que a lei permite. Uma sessão curta com um gestor que lida diariamente com estes temas ajuda a distinguir o que é urgente do que pode esperar e a perceber que decisões cabem à assembleia.
Na Condoroo, a sessão dura 30 minutos e é feita por um gestor de equipa. Os nossos gestores realizaram mais de 350 assembleias no primeiro trimestre de 2026, por isso a maioria das situações que nos trazem já foi vista noutro prédio.
Sinais de que o prédio precisa de ajuda
Nem todos os problemas justificam mudar de administração, mas alguns sinais merecem uma conversa com quem conhece o setor:
- As contas chegam tarde ou incompletas. O orçamento e as contas devem ser aprovados na assembleia ordinária, que reúne na primeira quinzena de janeiro (art. 1431.º, n.º 1, do Código Civil).
- Não há fundo comum de reserva ou ninguém sabe o saldo. O fundo é obrigatório e corresponde a, pelo menos, 10% da quota-parte de cada condómino nas despesas (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- As dívidas de condóminos crescem sem que se avance para tribunal.
- As avarias repetem-se e ninguém sabe quando foi feita a última vistoria.
- As assembleias terminam sem decisões ou com deliberações contestadas.
Se reconhece dois ou mais destes sinais, leve-os para a sessão. São o ponto de partida do diagnóstico.
Que documentos levar
Trinta minutos passam depressa quando ninguém trouxe a última ata. Quanto mais documentação houver, mais concreto será o diagnóstico.
| Documento | Para que serve na sessão |
|---|---|
| Última ata da assembleia | Ver o que foi decidido e se a ata cumpre os requisitos |
| Orçamento anual aprovado | Perceber quotas, fundo de reserva e despesas fixas |
| Últimas contas | Confirmar saldos e dívidas de condóminos |
| Contrato com a administração | Ver duração, pré-aviso e serviços incluídos |
| Apólice do seguro do prédio | Confirmar o seguro de incêndio e o capital |
| Fotografias do problema | Avaliar infiltrações, fissuras ou avarias |
| Regulamento do condomínio | Ver regras de uso das partes comuns |
Se não tiver acesso a algum destes documentos, isso já é uma informação útil. O administrador tem o dever de guardar e disponibilizar a documentação do condomínio (art. 1436.º do Código Civil). Veja o que pode pedir no guia sobre transparência nas contas do condomínio.
Que perguntas preparar
Escreva antes as três perguntas que mais pesam no prédio. Alguns exemplos:
- A assembleia do ano passado foi válida, se não houve quórum na primeira convocatória?
- Como cobramos as quotas de um condómino que não paga há um ano?
- Que orçamentos são precisos para aprovar a obra da cobertura?
- O contrato com a administração atual permite sair a meio do ano?
- O seguro do prédio cobre a infiltração que vem da cobertura?
Com perguntas concretas, o gestor consegue dar uma resposta concreta. Com perguntas vagas, a sessão fica-se pelas generalidades.
O que a lei diz sobre as decisões do condomínio
Muitas dúvidas resolvem-se com as regras básicas da propriedade horizontal. A assembleia elege e exonera o administrador:
«1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. 2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.os 1 e 2
Para obras de conservação extraordinária ou inovações, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências (art. 1436.º, n.º 2). E a ata só produz efeitos depois de aprovada (art. 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94). Conhecer estas regras antes da próxima assembleia evita deliberações que podem vir a ser impugnadas. Veja os prazos para impugnar uma deliberação.
O que a sessão não faz
Uma consultoria gratuita não substitui um advogado. Se o condomínio já tem um processo em tribunal, uma ação de impugnação em curso ou um litígio com um fornecedor, a sessão ajuda a organizar a informação, mas a estratégia jurídica deve ser definida por um advogado. Também não é uma auditoria às contas: o gestor pode apontar sinais de alerta, mas não certifica as contas de outra administração.
Fornecedores e orçamentos
Uma das dúvidas mais frequentes é onde encontrar fornecedores de confiança. Trabalhamos com uma rede de mais de 1.600 fornecedores e podemos indicar contactos para o problema que trouxer, sem custos para o condomínio. A escolha final é sempre da assembleia ou do administrador em funções. Veja como acompanhamos a gestão de obras.
Depois da sessão
No fim, deve sair com três coisas: uma lista do que é urgente, as decisões que precisam de assembleia e os documentos que faltam. Se estiver a pensar mudar de administração, a sessão de esclarecimentos é o passo seguinte para comparar propostas. Veja também os erros a evitar ao escolher uma empresa de condomínios.
Como marcar
- Preencha os dados básicos do prédio no site da Condoroo.
- Depois de receber a proposta, escolha o horário da sessão de 30 minutos.
- Envie, se possível, os documentos antes da sessão.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 €, recebemos o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo e fomos distinguidos nos Prémios Cinco Estrelas Regiões 2026, no distrito de Lisboa, na categoria Administração de Condomínios. A conta bancária fica em nome do condomínio, movimentada pelos condóminos. Para tirar o máximo partido da conversa, leve o regulamento do condomínio, os contratos de manutenção em vigor e a última ata: são estes documentos que mostram o que tem de ser feito primeiro. O objetivo é que saia com um plano de ação claro, que pode partilhar com os vizinhos antes da assembleia.
Consultoria gratuita: perguntas frequentes
A consultoria gratuita obriga a contratar a Condoroo?
Não. A sessão é gratuita e sem compromisso.
Quanto tempo dura a sessão?
30 minutos.
Quem pode pedir a sessão?
Qualquer condómino ou administrador de um prédio em propriedade horizontal.
Que documentos devo levar?
A última ata, o orçamento, as contas, o contrato da administração, a apólice do seguro e fotografias do problema.
A sessão substitui um advogado?
Não. Em casos com processo em tribunal, a estratégia jurídica deve ser definida por um advogado.
Quem decide as obras e a escolha de fornecedores?
A assembleia de condóminos ou o administrador em funções, conforme o tipo de despesa.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
