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Mudar de administração é uma das decisões com mais impacto na vida de um prédio. Uma boa empresa de condomínios mantém as contas em dia, prepara as obras com tempo e responde quando há uma urgência. Uma má escolha pode significar anos de quotas mal geridas e obras adiadas. A boa notícia é que a maior parte dos erros se evita com perguntas simples, feitas antes da assembleia. Neste guia reunimos os oito erros mais comuns e o que fazer para não cair em nenhum deles.
Em resumo
- O preço por fração só se compara quando o âmbito dos serviços é igual.
- Peça a apólice de responsabilidade civil e referências de prédios atuais.
- Confirme que a conta bancária fica em nome do condomínio.
- Leia o contrato antes de votar: duração, extras e condições de saída.
- Pergunte como funcionam as urgências e a comunicação com os condóminos.
O que a lei diz sobre a escolha
A escolha é da assembleia, que elege e exonera o administrador (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil). O cargo pode ser desempenhado por um condómino ou por uma empresa:
«4 – O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.º 4
Em outubro de 2026, ainda não há regras próprias para as empresas de administração. O projeto que prevê licença, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil e formação ainda está em circuito legislativo, segundo a CNN Portugal. Até lá, a proteção do condomínio depende das perguntas que faz.
| Erro | Pergunta que o evita |
|---|---|
| 1. Escolher só pelo preço | O que está incluído e o que é pago à parte? |
| 2. Acreditar em avaliações perfeitas | Como responde a empresa às críticas? |
| 3. Não pedir o seguro de RC | Qual é a seguradora, o capital e a validade? |
| 4. Não pedir referências | Que prédios administra e posso contactá-los? |
| 5. Ignorar a forma de trabalhar | Que relatórios recebo e com que frequência? |
| 6. Não confirmar distinções | Onde posso verificar o selo ou o prémio? |
| 7. Não perguntar pelas urgências | Quem atende uma rotura fora de horas? |
| 8. Não ler o contrato | Qual a duração, o pré-aviso e o que acontece aos documentos? |
1. Escolher só pelo preço
Uma proposta muito abaixo das outras tem quase sempre uma explicação: menos assembleias incluídas, gestão de obras cobrada à parte, cobranças em tribunal pagas como extra ou um gestor com demasiados prédios. Compare propostas com o mesmo âmbito e peça a lista de preços dos serviços extra.
2. Acreditar em avaliações perfeitas
Uma empresa que administra muitos prédios terá, inevitavelmente, algumas críticas. Uma página sem nenhuma pode significar pouca atividade ou avaliações pouco fiáveis. Mais importante do que a nota é a forma como a empresa responde às reclamações. Desconfie também de sites com textos e fotografias genéricos: veja os sinais de alerta no guia sobre o lado negro da inteligência artificial nos condomínios.
3. Não pedir o seguro de responsabilidade civil
O seguro de responsabilidade civil cobre danos causados por erros da administração, como um seguro do prédio que não foi renovado ou um pagamento indevido. Hoje não é obrigatório, mas o projeto de regulação prevê que passe a ser. Peça a apólice e confirme a seguradora, o capital e a validade.
4. Não pedir referências
Peça o contacto de um ou dois prédios que a empresa administra há mais de um ano, de dimensão parecida com o seu. Pergunte como correm as assembleias, se as contas chegam a tempo e como foram resolvidas as últimas avarias. Pergunte também se o gestor do prédio mudou muitas vezes: a rotação frequente de gestores é um dos sinais mais claros de falta de acompanhamento.
5. Ignorar a forma de trabalhar no dia a dia
Pergunte como os condóminos são informados, com que frequência recebem relatórios, se podem consultar atas e contas sem marcar visita e se as assembleias podem ser presenciais, mistas ou online. Confirme que a conta bancária fica em nome do condomínio. Veja o guia sobre transparência nas contas do condomínio.
6. Não confirmar distinções e selos
Selos e prémios podem ser úteis, desde que sejam de entidades independentes e se possam confirmar no site de quem os atribui. Peça o link oficial e verifique o ano, a categoria e a região. Um prémio de há cinco anos ou de outra região diz pouco sobre o serviço que o seu prédio vai receber. E um selo não substitui as outras perguntas: é um sinal a juntar às referências, ao contrato e à forma como a empresa responde na sessão de esclarecimentos.
7. Não perguntar pelas urgências e pelos fornecedores
Quando uma coluna de água rebenta num sábado, quem atende? Em quanto tempo chega um técnico? Pergunte como a empresa escolhe os fornecedores, se apresenta orçamentos comparáveis para as obras e como acompanha os trabalhos. O guia sobre a gestão de obras em condomínios mostra o que esperar.
8. Não ler o contrato
Peça a minuta antes da assembleia. Veja a duração, a renovação automática, o pré-aviso para sair, os serviços extra e o que acontece aos documentos quando o contrato termina. Uma boa empresa não precisa de cláusulas que prendam o condomínio. Use a sessão de esclarecimentos para tirar todas as dúvidas.
E se a escolha correr mal?
O administrador pode ser exonerado pela assembleia a qualquer momento e, em caso de irregularidades ou negligência, pelo tribunal, a pedido de qualquer condómino (art. 1435.º, n.os 1 e 3). Veja o que fazer quando está descontente com o administrador.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e recebemos o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo. Fomos distinguidos nos Prémios Cinco Estrelas Regiões 2026, no distrito de Lisboa, na categoria Administração de Condomínios. A conta bancária está em nome do condomínio, movimentada pelos condóminos, e os planos começam em 6,50 € por fração por mês.
Escolher uma empresa de condomínios: perguntas frequentes
Qual é o erro mais comum ao escolher uma empresa de condomínios?
Comparar apenas o preço por fração, sem confirmar o que está incluído e o que é pago à parte.
O seguro de responsabilidade civil é obrigatório para as empresas?
Em outubro de 2026, ainda não. O projeto de regulação em preparação prevê que passe a ser obrigatório.
Devo pedir referências?
Sim. Peça o contacto de prédios que a empresa administra há mais de um ano, de dimensão semelhante.
O contrato pode prender o condomínio?
Pode, se tiver prazos longos e penalizações de saída. Leia a minuta antes da assembleia e negocie as cláusulas.
Posso mudar de empresa a meio do ano?
O administrador pode ser exonerado pela assembleia (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil). Respeite o pré-aviso do contrato para evitar custos.
Como confirmo um selo ou prémio?
No site oficial da entidade que o atribui, verificando o ano, a categoria e a região.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
