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Saber que maiorias na assembleia de condomínio são precisas para cada decisão evita atas anuladas, obras paradas e conflitos que se arrastam durante anos. A lei portuguesa não usa uma única maioria: há decisões que se aprovam com a maioria dos votos presentes, outras que exigem dois terços do valor total do prédio e algumas que só passam por unanimidade. Neste guia reunimos as regras em vigor em 2026, com ligação direta aos artigos do Código Civil, para que cada condómino saiba quanto vale o seu voto e quando uma deliberação pode ser contestada.
Em resumo
- Os votos contam-se pela permilagem: cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem da sua fração (art. 1430.º, n.º 2).
- Regra geral, as deliberações são aprovadas por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º).
- Inovações exigem maioria dos condóminos com dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 1).
- Elevadores e gás canalizado, em prédios com pelo menos oito frações, bastam-se com a maioria do valor total (art. 1425.º, n.º 2); painéis solares para autoconsumo com maioria simples (n.º 3).
- Alterar o título constitutivo exige, em regra, acordo de todos os condóminos (art. 1419.º).
- Quem discordar pode pedir assembleia extraordinária, recorrer a arbitragem ou propor ação de anulação nos prazos do art. 1433.º.
Como se contam os votos na assembleia
Na assembleia de condóminos não vale «uma pessoa, um voto». Cada fração vota na proporção do seu valor, expresso em percentagem ou permilagem no título constitutivo. É por isso que um T4 pesa mais do que um T1 no mesmo prédio. O artigo 1430.º do Código Civil estabelece esta regra, e o guia sobre permilagem explica como se calcula.
Há dois tipos de maioria que convém distinguir desde já:
- Maioria dos votos presentes ou representados: conta só quem está na reunião (pessoalmente ou por procuração).
- Maioria do valor total do prédio: conta a permilagem de todo o edifício, estejam ou não presentes. Quem falta, na prática, conta como voto contra.
Algumas regras exigem ainda maioria dos condóminos (número de pessoas) somada a uma percentagem do valor. É o caso das inovações.
A regra geral: maioria do capital investido
Para a maioria das decisões correntes, como aprovar o orçamento, as contas, eleger o administrador ou fixar a quota, aplica-se a regra do artigo 1432.º:
«5. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.» — Código Civil, artigo 1432.º
Se na primeira reunião não comparecerem condóminos suficientes para se obter vencimento, realiza-se uma segunda reunião, uma semana depois na mesma hora e local (ou na data que a convocatória indicar; pode ainda ser marcada para 30 minutos depois, no mesmo local, nos termos do n.º 7), em que a assembleia pode deliberar por maioria de votos dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio.
Tabela das maiorias exigidas em 2026
| Decisão | Maioria exigida | Base legal |
|---|---|---|
| Orçamento, contas, quota, eleição do administrador | Maioria dos votos representativos do capital (com o quórum da reunião) | Art. 1432.º |
| Obras que constituam inovações | Maioria dos condóminos com 2/3 do valor total | Art. 1425.º, n.º 1 |
| Elevadores ou gás canalizado (prédio com pelo menos 8 frações) | Maioria dos condóminos com a maioria do valor total | Art. 1425.º, n.º 2 |
| Unidade de produção para autoconsumo (UPAC) renovável | Maioria simples dos condóminos | Art. 1425.º, n.º 3 (Lei n.º 29/2026) |
| Obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético | 2/3 do valor total do prédio | Art. 1422.º, n.º 3 |
| Alteração do uso de fração, quando o título é omisso | 2/3 do valor total do prédio | Art. 1422.º, n.º 4 |
| Regras de repartição de serviços de interesse comum no regulamento | Maioria do valor total, sem oposição | Art. 1424.º, n.º 2 |
| Modificação do título constitutivo | Acordo de todos os condóminos | Art. 1419.º |
Inovações: a maioria mais exigente do dia a dia
Inovação é qualquer obra que altere a substância ou a forma das partes comuns, ou que crie algo novo, como instalar um portão automático, transformar um terraço comum ou colocar um sistema de videoporteiro onde não existia. A regra é a do artigo 1425.º: é preciso a maioria dos condóminos e que essa maioria represente dois terços do valor total do prédio.
Há três exceções importantes:
- Ascensores e gás canalizado: em prédios com pelo menos oito frações, basta a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total.
- Painéis solares e outras UPAC renováveis: desde a Lei n.º 29/2026, bastam a maioria simples dos condóminos, havendo pelo menos duas frações.
- Rampas e plataformas elevatórias: quando um membro do agregado tem mobilidade condicionada, qualquer condómino pode fazê-las mediante comunicação prévia ao administrador, sem votação.
Quem votou contra uma inovação também paga, salvo se a recusa for judicialmente considerada fundada, o que acontece sempre que a obra é voluptuária ou desproporcionada face à importância do edifício (artigo 1426.º). Conheça os tipos de obras no guia sobre obras de inovação.
Quando é precisa a unanimidade
A unanimidade é rara, mas existe. O exemplo mais claro é a modificação do título constitutivo, que exige acordo de todos os condóminos. Se a oposição representar menos de 1/10 do capital investido e a alteração não modificar as condições de uso, o valor relativo ou o fim de cada fração, o acordo pode ser suprido judicialmente nos termos do artigo 1419.º.
Também as deliberações que só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos têm regras próprias: o artigo 1432.º permite que sejam aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem pelo menos dois terços do capital investido, ficando a aprovação dependente de os ausentes não se oporem depois de notificados.
O que acontece aos condóminos ausentes
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico quando aceite em ata, no prazo de 30 dias. Os ausentes têm 90 dias, após a receção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu assentimento ou a sua discordância; o silêncio vale como aprovação. É mais um motivo para participar ou passar uma procuração.
Como contestar uma deliberação
Se uma decisão for contrária à lei ou ao regulamento, o artigo 1433.º dá ao condómino que não a aprovou três caminhos:
- Assembleia extraordinária: pedida ao administrador no prazo de 10 dias contado da deliberação (para os presentes) ou da comunicação (para os ausentes), a realizar nos 20 dias seguintes.
- Centro de arbitragem: no prazo de 30 dias, sujeitando a questão a parecer.
- Ação de anulação: no prazo de 20 dias após a deliberação da assembleia extraordinária ou, se esta não tiver sido pedida, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Veja os passos no artigo sobre como impugnar uma deliberação da assembleia.
Checklist das maiorias antes de votar
- Confirmar na convocatória se o assunto consta da ordem de trabalhos;
- Verificar a permilagem da sua fração e o quórum necessário;
- Perceber se a obra é conservação ou inovação, porque a maioria muda;
- Pedir orçamentos comparáveis antes da votação;
- Garantir que a ata regista os votos e a permilagem de cada um;
- Se não puder ir, passar procuração escrita a quem o represente.
Uma assembleia de condomínio bem preparada, com contas claras e maiorias calculadas antes da reunião, poupa meses de discussão. Na Condoroo, que gere mais de 600 condomínios, as atas indicam sempre a permilagem que votou cada ponto, para que não haja dúvidas sobre a validade das deliberações.
Maiorias na assembleia de condomínio: perguntas frequentes
Os votos na assembleia contam por pessoa ou por fração?
Contam pela permilagem de cada fração, nos termos do artigo 1430.º do Código Civil. Um condómino com várias frações soma os votos de todas.
Que maioria é precisa para aprovar o orçamento anual?
A regra geral do artigo 1432.º: maioria dos votos representativos do capital investido, desde que a reunião tenha o quórum exigido em primeira ou segunda convocatória.
Quem votou contra uma obra de inovação tem de pagar?
Sim, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada. A recusa é sempre fundada se a obra for voluptuária ou desproporcionada face à importância do edifício (artigo 1426.º).
Os painéis solares precisam de dois terços?
Não. Desde a Lei n.º 29/2026, a instalação de unidades de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis aprova-se por maioria simples dos condóminos, havendo pelo menos duas frações.
Quanto tempo tenho para impugnar uma deliberação?
Pode pedir assembleia extraordinária em 10 dias, recorrer a arbitragem em 30 dias ou propor ação de anulação em 60 dias sobre a deliberação (ou 20 dias após a assembleia extraordinária).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico personalizado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
