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Quando o inquilino não paga a renda, o senhorio pode exigir as rendas em atraso e, em regra, uma indemnização de 20%, comunicar a resolução do contrato se a mora atingir três meses (ou se houver atrasos repetidos) e, se o inquilino não sair, pedir o procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio. Este guia resume os prazos, as formas de comunicação e o que a lei proíbe fazer por conta própria.
Cronologia legal quando o inquilino não paga a renda em 2026
Em resumo
- Se o inquilino regularizar nos primeiros oito dias de atraso, deixa de haver lugar à indemnização e à resolução fundada nessa mora (artigo 1041.º, n.º 2, do Código Civil).
- Depois dos oito dias, o senhorio pode exigir as rendas em atraso e uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se resolver o contrato com base na falta de pagamento (artigo 1041.º, n.º 1).
- Se a mora chega a três meses ou mais, ou se há atrasos acima de oito dias por mais de quatro vezes num ano, a lei considera inexigível manter o contrato e o senhorio pode resolvê-lo por comunicação (artigos 1083.º e 1084.º).
- Havendo fiador, a notificação da mora deve ser feita nos 90 dias seguintes ao fim do prazo de oito dias (artigo 1041.º, n.ºs 5 e 6).
- Se o inquilino não desocupar, o caminho legal é o procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, previsto no artigo 15.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006; a seguir, «NRAU»).
1. Confirmar a mora e fazer a conta certa
Antes de qualquer carta ou pedido formal, confirme três coisas: a data de vencimento da renda no contrato, o valor exacto em falta e os comprovativos (extrato bancário, recibos emitidos no Portal das Finanças e o próprio contrato escrito). Sem este registo, perde-se tempo a discutir números em vez de avançar.
Exemplo com números
Imagine uma renda de 850 €, vencida no dia 1 de cada mês. O inquilino não paga a de janeiro nem a de fevereiro nem a de março.
| Situação | Valor |
|---|---|
| Três rendas em atraso | 2 550 € |
| Indemnização de 20% (se não resolver o contrato com base na falta de pagamento) | 510 € |
| Total a exigir para pôr fim à mora sem resolução | 3 060 € |
Se o senhorio optar pela resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento, a indemnização de 20% do artigo 1041.º, n.º 1, não se acumula com essa resolução. O que o inquilino tem de pagar para anular a resolução, no prazo de um mês, são as rendas em atraso e a indemnização prevista no artigo 1042.º, n.º 1 — a mesma lógica de 20% sobre o devido, agora como condição para pôr fim à mora após a comunicação de resolução.
Se o pagamento chegar nos primeiros oito dias contados do início da mora, aquela mora deixa de servir de base à indemnização ou à resolução. A partir do nono dia, as consequências patrimoniais passam a aplicar-se com clareza.
2. Pedir o pagamento por escrito (sem confundir com a resolução)
Um contacto por escrito, com prova de conteúdo e de receção, serve para exigir a regularização e para criar o rasto documental que depois sustenta a cobrança. Indique o montante, as rendas em falta e um prazo concreto para pagar — sem misturar essa interpelação com a comunicação de resolução do contrato, que tem forma própria.
Juntando ao contrato a prova de ter indicado ao arrendatário o valor em dívida, o senhorio dispõe de título executivo para cobrar rendas, encargos ou despesas (artigo 14.º-A do Novo Regime do Arrendamento Urbano). Pode usar essa via para executar a dívida sem, ainda, pôr fim ao contrato. Se o objectivo for recuperar o imóvel, a resolução e o procedimento especial de despejo são passos distintos.
Aceitar rendas de meses seguintes não elimina o direito de resolver o contrato nem o de pedir indemnização pelas prestações já atrasadas (artigo 1041.º, n.º 4). Deixe sempre por escrito o mês a que cada pagamento se reporta, para a dívida ficar inequívoca.
3. Fiador: o prazo de 90 dias que muita gente perde
Se existir fiador e o inquilino não fizer cessar a mora nos oito dias, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificá-lo da mora e das quantias em dívida. Só depois dessa notificação pode exigir-lhe o pagamento (artigo 1041.º, n.ºs 5 e 6).
Este prazo é fácil de esquecer quando a atenção está só no inquilino. Guarde o comprovativo da notificação ao fiador com o mesmo cuidado com que guarda a comunicação ao arrendatário.
4. Resolver o contrato: três meses ou atrasos repetidos
A lei considera inexigível manter o arrendamento, entre outras situações, nestes dois cenários de falta de pagamento:
«É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.»
— Código Civil, artigo 1083.º, n.º 3 (texto consolidado; vigente desde 13 de fevereiro de 2019 na versão aqui citada)
Há ainda o regime dos atrasos repetidos: mais de quatro vezes, seguidas ou não, com atraso superior a oito dias no espaço de um ano, no mesmo contrato (artigo 1083.º, n.º 4). Para usar este fundamento, o senhorio tem de ter avisado o arrendatário — depois do terceiro atraso — por carta registada com aviso de receção, declarando a intenção de terminar o arrendamento por essa via (n.º 6). Aqui, pagar no mês seguinte à comunicação já não anula a resolução.
A resolução faz-se mediante comunicação ao arrendatário em que se invoque, com fundamento, a obrigação incumprida (artigo 1084.º, n.º 2). O Novo Regime do Arrendamento Urbano, no artigo 9.º, n.º 7, admite apenas certos meios: notificação avulsa; entrega pessoal por advogado, solicitador ou agente de execução com mandato; ou, quando o contrato escrito fixa domicílio, documento assinado enviado por carta registada com aviso de receção. Fora desta lista, um envio registado sem esses requisitos pode ser insuficiente.
Atenção à caducidade: o direito de resolução deve, em regra, ser exercido nos três meses seguintes ao momento em que o senhorio toma conhecimento do fundamento, observando as regras dos factos continuados ou duradouros (artigo 1085.º). Se a contagem gerar dúvida, confirme com um advogado antes de enviar a comunicação.
5. A segunda oportunidade do inquilino (e o prazo de desocupação)
Quando a resolução assenta na mora de três meses e se faz por comunicação, deixa de produzir efeitos se o arrendatário regularizar no mês seguinte, pagando o devido nos termos do artigo 1042.º. Esta segunda oportunidade só existe uma vez por contrato (artigo 1084.º, n.ºs 3 e 4).
Em regra, um mês depois da resolução o senhorio pode exigir a entrega do imóvel, a menos que as partes ou o tribunal tenham fixado prazo diferente (artigo 1087.º). Se o arrendatário permanecer no local, o passo seguinte não é alterar a fechadura: é o procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio.
6. Se o inquilino não sair: o despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio
Este meio processual serve para tornar efetiva a cessação do arrendamento quando o arrendatário permanece no imóvel para além da data legal ou da data acordada (artigo 15.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano). Tramita só no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, serviço da Direção-Geral da Administração da Justiça, em formato eletrónico e com abrangência nacional (página oficial do procedimento).
Condições práticas a ter presentes:
- É necessário contrato escrito e comprovativo do pagamento do imposto do selo (ou que as rendas tenham sido declaradas para efeitos de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares ou Coletivas, nos termos do artigo 15.º, n.º 5, do NRAU).
- No mesmo pedido pode incluir as rendas em atraso, desde que o valor tenha sido previamente indicado ao arrendatário (artigo 15.º, n.º 6).
- Segundo a informação publicada em Tribunais.org.pt, a taxa de justiça é de 25,50 € se o valor do procedimento for igual ou inferior a 30 000 €, e de 51 € acima desse valor. O valor do procedimento corresponde à renda de dois anos e meio acrescida das rendas em dívida.
- Depois de notificado, o arrendatário dispõe em regra de 15 dias para sair, regularizar ou deduzir oposição. Para se opor é necessário advogado; quando a resolução assenta nos n.ºs 3 ou 4 do artigo 1083.º, a oposição implica ainda, em regra, pagar taxa de justiça e prestar caução cujo teto é o equivalente a seis rendas — salvo se houver apoio judiciário.
O tempo total varia com a notificação, com eventual oposição, com a decisão judicial e com a desocupação efetiva. Não existe um calendário fechado em meses que se possa prometer. Há situações de especial proteção do arrendatário que podem condicionar a saída; esse tema terá um artigo próprio («Quem não pode ser despejado») e, neste guia, basta reter que o senhorio não deve improvisar fora do procedimento legal.
7. O que o senhorio nunca deve fazer
Alterar a fechadura, interromper água ou eletricidade, ou apreender bens do arrendatário por conta própria configura justiça privada. Pode originar responsabilidade civil e, consoante os factos, também criminal. A recuperação do imóvel passa pela comunicação formal e, se for preciso, pelo procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio — nunca por pressão física sobre o espaço.
8. Checklist com prazos
- Confirmar datas, valores e recibos no Portal das Finanças.
- Nos primeiros oito dias: dar oportunidade de regularização; se pagar, a mora dessa prestação deixa de fundamentar indemnização ou resolução.
- Após oito dias: exigir rendas e, se for o caso, a indemnização de 20%; notificar o fiador nos 90 dias seguintes.
- Com mora de três meses (ou com o regime dos atrasos repetidos, após o aviso do terceiro atraso): preparar a comunicação de resolução nos meios admitidos pelo artigo 9.º, n.º 7, do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
- Aguardar o prazo de um mês da segunda oportunidade (só na mora de três meses e só uma vez por contrato).
- Se o inquilino não sair: apresentar o requerimento no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, com o contrato, a prova da comunicação de resolução e o comprovativo fiscal exigido.
- Continuar a registar rendas que se vençam na pendência do procedimento e a cumprir as obrigações de conservação que forem da sua responsabilidade.
Para prevenir o próximo contrato, reveja as cláusulas essenciais do contrato de arrendamento e as regras de manutenção do imóvel. Se houver danos no locado, veja também o guia sobre danos causados por inquilinos.
9. E a reforma do arrendamento de 2026?
Em 2026 tem sido discutida uma reforma das regras do arrendamento, mas, em outubro de 2026, os artigos do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano referidos acima continuam a reger a mora e o despejo. Acompanhe o estado da proposta no artigo sobre a reforma do arrendamento 2026 e o enquadramento da nova lei das rendas para contratos em vigor.
Como a Condoroo ajuda
Na gestão de arrendamento, a Condoroo acompanha os pagamentos das rendas e alerta o proprietário para atrasos, com processos documentados. A Condoroo gere mais de 600 condomínios em Portugal; no arrendamento, o mesmo rigor de registo e de prazos reduz o risco de perder o prazo do fiador ou de enviar uma comunicação com forma incorrecta. Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico.
Perguntas frequentes
Ao fim de quanto tempo posso resolver o contrato se o inquilino não paga a renda?
Assim que a mora nas rendas, encargos ou despesas atinge três meses, ou quando no mesmo ano há mais de quatro atrasos superiores a oito dias (e, neste segundo caso, só depois do aviso feito após o terceiro atraso).
Posso cobrar 20% além das rendas em atraso?
Sim, em regra, quando o inquilino está em mora para além dos oito dias e o senhorio não resolve o contrato com base na falta de pagamento. Se optar pela resolução por falta de pagamento, a indemnização do artigo 1041.º, n.º 1, não se acumula com essa resolução; o pagamento para anular a resolução segue o artigo 1042.º.
O inquilino pode travar o despejo pagando?
Na resolução por mora de três meses, o arrendatário ainda pode regularizar no mês seguinte à comunicação, uma única vez por contrato. Se a resolução assentar em atrasos repetidos, essa via não está disponível.
Como se comunica a resolução ao inquilino?
O artigo 9.º, n.º 7, do Novo Regime do Arrendamento Urbano admite: notificação avulsa; entrega pessoal por advogado, solicitador ou agente de execução; ou carta registada com aviso de receção quando o contrato escrito prevê domicílio para o efeito.
Quando tenho de avisar o fiador?
Nos 90 dias seguintes ao fim do prazo de oito dias em que o inquilino podia ter feito cessar a mora. Sem essa notificação, não pode exigir o pagamento ao fiador.
Posso mudar a fechadura se o inquilino não pagar?
Não. Deve seguir a via legal: comunicação de resolução e, se necessário, procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio.
Quanto custa o procedimento especial de despejo?
Segundo Tribunais.org.pt, 25,50 € se o valor do procedimento for igual ou inferior a 30 000 €, e 51 € acima desse valor (renda de dois anos e meio mais rendas em dívida), sem prejuízo de apoio judiciário.
Legislação e páginas oficiais verificadas a 29 de outubro de 2026 (Europe/Lisbon).
