no Google
A administração de condomínios é uma atividade com procura estável: os prédios precisam de quem convoque assembleias, prepare orçamentos, cobre quotas e acompanhe obras. Mas é também uma atividade de confiança, porque implica gerir dinheiro de terceiros e cumprir prazos legais. Neste guia explicamos, em 11 passos, como abrir uma empresa de gestão de condomínios em Portugal em 2026: o que a lei exige hoje, o que está em preparação e as boas práticas que distinguem uma empresa séria.
Em resumo
- Em outubro de 2026 não existe um regime de licenciamento específico para administradores de condomínios; o cargo pode ser exercido por um condómino ou por um terceiro (art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil).
- O Governo tem um projeto de regulação em circuito legislativo, com licenciamento, contrato escrito e seguro de responsabilidade civil, ainda sem calendário de aprovação.
- A constituição da empresa segue as regras gerais: forma jurídica, registo, início de atividade nas Finanças e Segurança Social.
- As funções do administrador estão no art. 1436.º do Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94.
- Proteção de dados, contas separadas por condomínio e transparência são essenciais desde o primeiro cliente.
Passo 1: conhecer a lei que se aplica hoje
A base legal da atividade está no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94. O ponto de partida é este:
«4 – O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.º 4
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia e as suas funções estão no art. 1436.º: convocar a assembleia, elaborar o orçamento, verificar o seguro e o fundo de reserva, cobrar receitas, prestar contas, executar deliberações em 15 dias úteis, guardar documentos e emitir a declaração de dívida em 10 dias, entre outras. Leia o resumo das obrigações legais da administração de condomínios.
Passo 2: acompanhar a regulação em preparação
A Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019) previu a regulação da atividade, mas, em outubro de 2026, ainda não há regime em vigor. O Governo tem um projeto em circuito legislativo que, segundo o Jornal Económico e a CNN Portugal, prevê licenciamento das empresas, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil obrigatório, formação, regularidade fiscal e regras de transparência, com possibilidade de revogação da licença. O texto ainda tem de passar pelo Conselho de Ministros e pela Assembleia da República. Quem abre uma empresa agora deve preparar-se para estas exigências.
Passo 3: estudar o mercado
Identifique a zona onde quer atuar, o tipo de prédios (pequenos, grandes, novos, antigos) e os serviços que vai oferecer: só administração, ou também contabilidade, manutenção e gestão de obras. Defina um preço claro por fração e o que inclui. Prepare desde já um contrato de prestação de serviços com o âmbito do trabalho, o número de assembleias incluídas, os prazos de resposta, o preço dos serviços extra e as regras de entrega de documentos no fim do mandato. Mesmo não sendo hoje obrigatório, o contrato escrito evita mal-entendidos e está previsto no projeto de regulação.
Passo 4: escolher a forma jurídica
Empresário em nome individual, sociedade unipessoal por quotas ou sociedade por quotas: a escolha afeta a responsabilidade pessoal, a fiscalidade e a imagem perante os clientes. Fale com um contabilista certificado antes de decidir.
Passo 5: constituir a empresa
A constituição pode ser feita num só balcão através da Empresa na Hora, com pacto social pré-aprovado. Fica com o registo comercial, o número de identificação de pessoa coletiva e a inscrição na Segurança Social tratados no mesmo processo.
Passo 6: início de atividade nas Finanças
Declare o início de atividade com a classificação de atividade económica adequada à administração de imóveis por conta de outrem. Confirme o código com o seu contabilista e o enquadramento em IVA.
Passo 7: seguro de responsabilidade civil
Hoje não é obrigatório para administradores, mas é recomendável e o projeto de regulação prevê torná-lo obrigatório. Cobre erros que causem prejuízo aos condomínios, como prazos falhados ou pagamentos indevidos.
Passo 8: contas e transparência
Mantenha uma conta bancária própria para cada condomínio, nunca misturada com a da empresa, e prepare contas que qualquer condómino perceba. Veja a importância da transparência nas contas do condomínio.
| Passo | Obrigatório hoje? | Notas |
|---|---|---|
| Conhecer CC e DL 268/94 | Sim | Funções do art. 1436.º |
| Constituir a empresa | Sim | Empresa na Hora ou outro meio |
| Início de atividade | Sim | Finanças e Segurança Social |
| Licença específica | Não, em outubro de 2026 | Prevista no projeto de regulação |
| Seguro de responsabilidade civil | Não | Recomendado e previsto no projeto |
| Contrato escrito | Não | Recomendado e previsto no projeto |
| Proteção de dados | Sim | RGPD |
| Contas separadas | Boa prática | Base da confiança |
Passo 9: proteção de dados
Vai tratar nomes, contactos, NIF, dívidas e, por vezes, imagens de videovigilância. Defina quem acede aos dados, por quanto tempo os guarda e como responde a pedidos dos titulares. A CNPD disponibiliza orientações sobre o RGPD.
Passo 10: ferramentas e processos
Uma plataforma de gestão permite emitir avisos de quotas, registar pagamentos, partilhar atas e documentos e comunicar com os condóminos. Prepare modelos de convocatória, ata e relatório de contas. Veja como redigir uma ata de assembleia.
Passo 11: equipa e formação
Conhecimentos de direito da propriedade horizontal, contabilidade, obras e comunicação são essenciais. A formação contínua será também uma das exigências previstas na regulação. Para perceber o que os clientes valorizam, leia os erros mais comuns ao escolher uma empresa de condomínios e o artigo sobre o papel do administrador de condomínios.
Abrir empresa de gestão de condomínios: erros a evitar
- Aceitar condomínios sem receber as atas, as contas e os documentos da administração anterior.
- Misturar o dinheiro de vários condomínios ou com o da empresa.
- Prometer preços que não cobrem o trabalho real das assembleias e das obras.
- Falhar prazos legais, como a execução das deliberações ou a declaração de dívida.
A experiência da Condoroo
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. A nossa experiência mostra que a confiança dos condóminos se ganha com contas claras, prazos cumpridos e comunicação regular.
Abrir empresa de gestão de condomínios: perguntas frequentes
É preciso licença para ser administrador de condomínios?
Em outubro de 2026, não. Existe um projeto de regulação em circuito legislativo que prevê licenciamento, ainda sem data de aprovação.
Um condómino pode ser administrador?
Sim. O cargo pode ser exercido por um condómino ou por um terceiro, e é remunerável (art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil).
O seguro de responsabilidade civil é obrigatório?
Hoje não, mas é recomendável e o projeto de regulação prevê torná-lo obrigatório.
Como se constitui a empresa?
Pelas regras gerais, por exemplo através da Empresa na Hora, seguida do início de atividade nas Finanças.
Quais são as funções legais do administrador?
Estão no art. 1436.º do Código Civil: convocar a assembleia, elaborar o orçamento, cobrar quotas, prestar contas e executar deliberações, entre outras.
Por quanto tempo é eleito o administrador?
Salvo disposição em contrário, por um ano, renovável.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou contabilístico. Informação verificada a 26 de outubro de 2026.
