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Muitos proprietários perguntam se é obrigatório ter um administrador de condomínio, sobretudo em prédios pequenos onde «sempre funcionou assim». A resposta curta é sim: o Código Civil prevê que a administração das partes comuns cabe à assembleia e a um administrador, e se ninguém for eleito a lei encarrega-se de nomear alguém. Neste artigo explicamos o que dizem os artigos 1430.º, 1435.º e 1435.º-A, quem assume o cargo quando a assembleia não decide, quais são as funções do administrador e o que mudou com a Lei n.º 8/2022.
Em resumo
- A administração das partes comuns compete à assembleia e a um administrador (art. 1430.º do Código Civil).
- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia; se não for eleito, o tribunal nomeia-o a pedido de qualquer condómino (art. 1435.º).
- Sem eleição nem nomeação judicial, as funções são obrigatoriamente exercidas pelo condómino com a maior percentagem do capital investido (art. 1435.º-A).
- O cargo é remunerável, pode ser exercido por um condómino ou por uma empresa e dura, salvo outra regra, um ano renovável.
- O administrador mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o sucessor.
- Desde 2022, o administrador que não cumpre as suas funções é civilmente responsável pela omissão (art. 1436.º, n.º 3).
O que diz a lei: a administração não é opcional
O regime da propriedade horizontal parte de uma ideia simples: as partes comuns de um prédio, como o telhado, as escadas, os elevadores ou as canalizações gerais, pertencem a todos e alguém tem de as gerir. O artigo 1430.º do Código Civil atribui essa administração a dois órgãos, a assembleia de condóminos e o administrador.
O artigo 1435.º do Código Civil define como se escolhe o administrador:
«1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. 2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.os 1 e 2
Ou seja, a lei não deixa o prédio sem gestão. Mesmo que a assembleia nunca se reúna, há sempre um caminho para que exista um administrador.
E se ninguém quiser ser administrador?
É aqui que entra o administrador provisório. O artigo 1435.º-A do Código Civil estabelece que, se a assembleia não eleger administrador e este não tiver sido nomeado pelo tribunal, as funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, isto é, a maior permilagem.
«1 – Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.» — Código Civil, artigo 1435.º-A, n.º 1
Três pontos importantes:
- O critério é a permilagem, não a área da fração. Veja como se calcula a permilagem de cada fração.
- Se houver empate, as funções cabem ao condómino cuja fração tenha a primeira letra na ordem alfabética do registo predial.
- O administrador provisório cessa funções logo que seja eleito ou nomeado um administrador, e tem de lhe entregar todos os documentos do condomínio.
Este regime existe para que haja sempre alguém responsável. Não é uma escolha do condómino com maior permilagem: a lei diz que as funções são obrigatoriamente desempenhadas por ele, salvo se outro condómino se tiver oferecido e o tiver comunicado aos restantes.
Quem pode ser administrador
O artigo 1435.º, n.º 4 responde diretamente: o cargo é remunerável e pode ser desempenhado por um dos condóminos ou por um terceiro. O período de funções é de um ano, renovável, salvo disposição em contrário, e o administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o sucessor.
| Opção | Vantagens | Pontos de atenção |
|---|---|---|
| Condómino voluntário | Conhece o prédio e os vizinhos | Tempo disponível, conflitos pessoais, conhecimento legal |
| Rotação entre condóminos | Partilha o esforço | Falta de continuidade e de arquivo organizado |
| Empresa de administração | Processos, conhecimento técnico e jurídico | Escolher com critério e acompanhar o desempenho |
Em prédios com muitas frações, equipamentos complexos ou obras frequentes, a gestão profissional é muitas vezes a solução mais segura. Explicamos os critérios no artigo sobre o papel do administrador de condomínios.
Quais são as funções do administrador
O artigo 1436.º do Código Civil enumera as funções, que foram alargadas pela Lei n.º 8/2022. Entre as principais:
- Convocar a assembleia e elaborar o orçamento anual;
- Verificar o seguro contra incêndio e propor o capital seguro;
- Cobrar as quotas e pagar as despesas comuns;
- Verificar o fundo comum de reserva;
- Executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, salvo impossibilidade fundamentada;
- Prestar contas à assembleia;
- Guardar os documentos do condomínio;
- Informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado num processo, e dar notícias do processo pelo menos semestralmente;
- Emitir a declaração de dívida de um condómino no prazo de 10 dias, por exemplo para a venda da fração;
- Intervir em situações de urgência, convocando de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez.
O administrador também representa o condomínio em tribunal (artigo 1437.º). Para obras de conservação extraordinária ou inovações, tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia.
O que acontece se não houver administração efetiva
Um prédio sem gestão acumula problemas: seguros caducados, quotas por cobrar, elevadores sem manutenção, obras adiadas e dificuldades na venda das frações, porque o comprador precisa da declaração de encargos e dívidas emitida pelo administrador. Desde 2022, o administrador que não cumpre as funções que lhe cabem é civilmente responsável pela sua omissão, nos termos do artigo 1436.º, n.º 3.
Se o administrador atual não cumpre, os condóminos podem exonerá-lo em assembleia ou pedir ao tribunal a sua exoneração quando haja irregularidades ou negligência. Veja as opções no artigo Descontente com o seu administrador?.
Como eleger um administrador
- Convocar a assembleia, pelo administrador em funções ou por condóminos que representem pelo menos 25 % do capital investido (artigo 1431.º);
- Incluir na ordem de trabalhos a eleição do administrador e, se for caso disso, a sua remuneração;
- Apresentar propostas, de condóminos ou de empresas;
- Votar por maioria, de acordo com a permilagem;
- Registar em ata a eleição, o prazo do mandato e as condições.
A Condoroo gere mais de 600 condomínios, incluindo condomínios com mais de 300 frações, e acompanha a transição quando o prédio deixa de ter administração ou muda de empresa. Saiba como preparamos uma assembleia de condomínio.
É obrigatório ter administrador de condomínio? Perguntas frequentes
É obrigatório ter administrador de condomínio num prédio pequeno?
Sim. A lei não distingue pelo número de frações: qualquer prédio em propriedade horizontal tem assembleia e administrador. Se ninguém for eleito, o condómino com maior permilagem assume provisoriamente as funções.
O condómino com maior permilagem pode recusar ser administrador provisório?
A lei diz que as funções são obrigatoriamente desempenhadas por ele, salvo se outro condómino se tiver oferecido e o tiver comunicado aos restantes. A solução para sair do cargo é promover a eleição de um administrador.
Quanto tempo dura o mandato do administrador?
Um ano, renovável, salvo disposição em contrário. O administrador mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o sucessor.
O administrador tem de ser remunerado?
Não é obrigatório, mas a lei diz que o cargo é remunerável. A remuneração é aprovada em assembleia.
Posso pedir ao tribunal que nomeie um administrador?
Sim. Se a assembleia não eleger administrador, qualquer condómino pode requerer a nomeação judicial, nos termos do artigo 1435.º, n.º 2.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
