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Quando compra uma casa num prédio, há um número que vai acompanhar a sua fração em todas as decisões e em todas as contas do condomínio: a permilagem. É ela que define quanto paga de quotas, quanto contribui para uma obra e quantos votos tem na assembleia. Apesar disso, muitos condóminos nunca a consultaram. Neste guia explicamos o que é a permilagem no condomínio, onde está fixada, como se usa para calcular quotas e votos, com exemplos, e em que condições pode ser alterada à luz da lei em vigor em 2026.
Em resumo
- A permilagem é o valor relativo de cada fração, expresso em permilagem (‰) ou percentagem do valor total do prédio.
- Está fixada no título constitutivo da propriedade horizontal (art. 1418.º do Código Civil).
- Determina a quota-parte nas despesas comuns (art. 1424.º) e o número de votos na assembleia (art. 1430.º).
- Só pode ser alterada com acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 1419.º).
- 1‰ corresponde a 0,1%; uma fração com 85‰ paga 8,5% das despesas comuns repartidas por permilagem.
O que é a permilagem
Permilagem significa «por mil». Tal como a percentagem divide um todo em 100 partes, a permilagem divide-o em 1000. Na propriedade horizontal, o todo é o valor total do prédio, e a cada fração é atribuída uma parte desse valor. O Código Civil exige-o expressamente:
«1 – No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.» — Código Civil, artigo 1418.º, n.º 1
A falta desta especificação determina a nulidade do título constitutivo (art. 1418.º, n.º 3). Por isso, todas as frações de um prédio em propriedade horizontal têm uma permilagem, e a soma de todas tem de dar 1000‰ (ou 100%).
Onde encontrar a permilagem da sua fração
- Título constitutivo da propriedade horizontal, normalmente uma escritura pública ou documento particular autenticado.
- Certidão do registo predial da fração, que pode pedir através dos serviços de registo predial.
- Administrador do condomínio, que usa estes valores para calcular as quotas e o mapa de votos.
Como é fixada
A lei não impõe uma fórmula única. Quem constitui a propriedade horizontal, normalmente o promotor, atribui o valor relativo de cada fração tendo em conta fatores como a área, a localização no prédio, o andar, a exposição solar ou as partes de uso exclusivo. Por isso, duas frações com a mesma área podem ter permilagens diferentes.
Para que serve a permilagem no condomínio
Quotas e despesas comuns
Salvo disposição em contrário, as despesas de conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum são pagos em proporção do valor das frações (art. 1424.º, n.º 1). Há exceções: nos elevadores só pagam as frações servidas por eles, e as partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo desses. Desde 2022, o regulamento pode prever que certos serviços comuns sejam pagos em partes iguais ou pela fruição, se aprovado sem oposição pela maioria exigida (n.º 2).
Fundo comum de reserva
A contribuição mínima de 10% para o fundo de reserva calcula-se sobre a quota-parte de cada condómino nas restantes despesas, ou seja, segue também o valor relativo de cada fração (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Votos na assembleia
Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua permilagem (art. 1430.º, n.º 2). As maiorias da assembleia contam-se, por isso, em valor e não por cabeça. Saiba mais sobre as maiorias nas deliberações em assembleia.
Exemplos de cálculo
Quota mensal. Um prédio aprova um orçamento anual de 24 000 € para despesas repartidas por permilagem. A fração A tem 85‰.
- Quota anual: 24 000 € × 85 / 1000 = 2040 €.
- Quota mensal: 2040 € / 12 = 170 €.
- Fundo de reserva (10%): 17 € por mês, a somar aos 170 €.
Votos. Numa assembleia, a fração A tem 85 votos. Uma deliberação que exija dois terços do valor total do prédio precisa de pelo menos 667 votos favoráveis (dois terços de 1000).
| Fração | Permilagem | Parte das despesas | Votos |
|---|---|---|---|
| A | 85‰ | 8,5% | 85 |
| B | 120‰ | 12% | 120 |
| C (loja) | 150‰ | 15% | 150 |
| Restantes | 645‰ | 64,5% | 645 |
| Total | 1000‰ | 100% | 1000 |
Valores ilustrativos, apenas para explicar o cálculo.
Veja como se faz o cálculo completo em como é calculado o valor mensal do condomínio.
É possível alterar a permilagem?
Este valor faz parte do título constitutivo e só pode ser alterado modificando o título:
- Por escritura pública ou documento particular autenticado, com acordo de todos os condóminos (art. 1419.º, n.º 1).
- O administrador pode outorgar a escritura em representação do condomínio, se o acordo constar de ata assinada por todos os condóminos (n.º 3).
- O suprimento judicial da falta de acordo previsto no n.º 2 não se aplica a alterações que modifiquem o valor relativo das frações.
Na junção ou divisão de frações, o valor relativo das frações resultantes também tem de ser definido. Veja junção e separação de frações.
Erros frequentes sobre a permilagem no condomínio
Confundir área com permilagem. Esse valor é fixado no título constitutivo e reflete o valor relativo de cada fração; não tem de coincidir com a proporção das áreas. Duas frações com a mesma área podem ter permilagens diferentes, por exemplo pelo andar, pela exposição ou pelo uso.
Achar que o regulamento pode mudar esse valor. O regulamento do condomínio não altera o título. O que a lei permite é que certas despesas de serviços de interesse comum sejam pagas em partes iguais ou em proporção da fruição, se o regulamento o previr, aprovado sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor do prédio e com critérios especificados e justificados (art. 1424.º, n.º 2).
Pensar que obras interiores mudam esse valor. Remodelar a cozinha ou juntar divisões dentro da fração não altera o valor relativo fixado no título. Só a modificação do título constitutivo a altera.
Esquecer as exceções. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles (n.º 4), e as partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo desses (n.º 3).
Checklist do condómino
- Sei qual é a permilagem da minha fração e onde está escrita.
- Confirmei que o mapa de quotas do condomínio usa a permilagem correta.
- Conheço as exceções (elevador, partes de uso exclusivo) que se aplicam à minha fração.
- Sei quantos votos tenho na assembleia.
- Antes de comprar, pedi a certidão predial e a declaração de dívidas ao condomínio.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, alguns com mais de 300 frações. Validamos o mapa de permilagens com o título constitutivo antes de emitir quotas e disponibilizamos a cada condómino, na área digital, o detalhe da sua quota-parte.
Permilagem no condomínio: perguntas frequentes
O que é a permilagem de uma fração?
É o valor relativo da fração face ao valor total do prédio, expresso em milésimas (‰). A soma de todas as frações é 1000‰.
Onde está a permilagem da minha casa?
No título constitutivo da propriedade horizontal e na certidão do registo predial da fração. O administrador também a tem.
Como calculo a minha quota com a permilagem?
Multiplique o total das despesas repartidas por permilagem pelo valor da sua fração e divida por 1000. Some depois o fundo de reserva.
A permilagem define os votos na assembleia?
Sim. Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua permilagem (art. 1430.º do Código Civil).
Posso pedir para alterar a permilagem?
Só com acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 1419.º).
Duas frações com a mesma área podem ter permilagens diferentes?
Sim. O valor relativo pode refletir a localização, o andar, a exposição ou as partes de uso exclusivo, e não apenas a área.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
