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Comprou o apartamento ao lado e quer juntar os dois numa casa maior? Ou tem um T4 que gostaria de dividir em dois T2 para arrendar? Em ambos os casos está a alterar a composição do prédio em propriedade horizontal, e a lei trata as duas operações de forma muito diferente. A junção e divisão de frações está regulada no artigo 1422.º-A do Código Civil, mas envolve também regras urbanísticas, escritura e registo. Neste guia explicamos, com a lei em vigor em 2026, quando precisa de autorização do condomínio, que passos seguir e o que mudou com a revisão do regime das obras.
Em resumo
- A junção de frações contíguas não precisa de autorização dos restantes condóminos (art. 1422.º-A, n.º 1).
- Nas arrecadações e garagens, a contiguidade é dispensada (n.º 2).
- A divisão só é possível se o título constitutivo a permitir ou se a assembleia a aprovar sem qualquer oposição (n.º 3).
- A alteração ao título faz-se por ato unilateral em escritura pública ou documento particular autenticado, comunicado ao administrador em 10 dias (n.os 4 e 5).
- As obras necessárias seguem o RJUE, revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026.
Junção de frações: quando não precisa de autorização
A regra está no Código Civil:
«1 – Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.» — Código Civil, artigo 1422.º-A, n.º 1
Contíguas são frações que confinam entre si, lado a lado no mesmo piso ou sobrepostas em pisos seguidos. Para arrecadações e garagens, a contiguidade é dispensada (n.º 2): pode juntar a sua fração de habitação a uma garagem na cave, por exemplo.
A junção não pode, no entanto, servir para apropriar partes comuns. Se para ligar as frações for preciso ocupar um patamar ou uma parede comum, isso já não é junção: é uma alteração das partes comuns que exige deliberação da assembleia e, eventualmente, modificação do título com o acordo de todos (art. 1419.º).
Divisão de frações: a regra é mais exigente
Dividir uma fração em novas frações autónomas aumenta o número de condóminos, altera os votos e a repartição de despesas. Por isso, a lei só a permite em duas situações (art. 1422.º-A, n.º 3):
- Quando o título constitutivo já autoriza a divisão.
- Quando a assembleia de condóminos a aprova sem qualquer oposição.
Basta um voto contra para impedir a divisão, se o título não a previr. Leia mais sobre as maiorias nas deliberações da assembleia.
| Operação | Autorização do condomínio | Requisito principal | Alteração do título |
|---|---|---|---|
| Junção de frações contíguas | Não é necessária | Contiguidade | Ato unilateral, escritura ou DPA |
| Junção com arrecadação ou garagem | Não é necessária | Contiguidade dispensada | Ato unilateral, escritura ou DPA |
| Divisão de fração | Título ou assembleia sem oposição | Autorização prévia | Ato unilateral, escritura ou DPA |
| Ocupação de partes comuns | Assembleia e acordo de todos | Modificação do título | Escritura ou DPA com todos |
Passo a passo
- Verifique o título constitutivo e a certidão predial das frações.
- Divisão: obtenha a autorização no título ou numa deliberação da assembleia sem oposição, registada em ata.
- Obras: confirme o enquadramento urbanístico com a câmara municipal (ver secção seguinte).
- Nova permilagem: defina o valor relativo das frações resultantes. Na junção, soma-se normalmente a permilagem das frações; na divisão, reparte-se a da fração original. Saiba mais sobre a permilagem de cada fração.
- Escritura ou documento particular autenticado: o condómino que juntou ou dividiu as frações introduz a alteração no título por ato unilateral (n.º 4).
- Comunicação ao administrador: no prazo de 10 dias (n.º 5).
- Registo: promova a atualização no registo predial, através dos serviços de registo, e na matriz.
Obras e câmara municipal: o que mudou em 2026
A junção ou a divisão costuma implicar obras: abrir ou fechar vãos, criar uma nova entrada, separar instalações de água, gás e eletricidade. Com a revisão do RJUE pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, as obras de alteração no interior de edifícios ou frações estão isentas de licença e comunicação prévia, desde que:
- não impliquem modificações exteriores com impacto nas características físicas ou estéticas da edificação (alturas, fachadas, telhados ou coberturas); e
- não afetem a estabilidade do edifício, ou, se afetarem, sejam acompanhadas de projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de técnico habilitado, entregues para depósito com a informação de início dos trabalhos.
Antes de começar, mesmo nas obras isentas, o promotor deve informar a câmara municipal até cinco dias antes do início dos trabalhos (art. 80.º-A do RJUE, na nova redação). As obras que mexam na fachada precisam também da autorização da assembleia por dois terços do valor do prédio (art. 1422.º, n.º 3). Veja o guia sobre obras de condomínio e autorização da câmara municipal.
Na divisão, as novas frações têm de cumprir, cada uma, os requisitos legais de uma unidade independente. Confirme com a câmara municipal os documentos exigidos para a alteração da propriedade horizontal.
Impacto nas quotas e nos votos
Depois da junção, a nova fração passa a pagar quotas e a votar com a soma das permilagens. Depois da divisão, cada nova fração tem a sua permilagem, a sua quota e os seus votos (art. 1430.º). O administrador deve atualizar o mapa de quotas a partir da comunicação da escritura. As obras na fração seguem também as regras de ruído: só em dias úteis, das 8 às 20 horas (art. 16.º do Regulamento Geral do Ruído).
Checklist da junção e divisão de frações
- Frações contíguas, ou arrecadação ou garagem.
- Autorização para a divisão (título ou assembleia sem oposição).
- Enquadramento das obras confirmado com a câmara e, se necessário, projeto de estabilidade.
- Informação de início de obra à câmara até cinco dias antes.
- Escritura ou documento particular autenticado com a nova composição e permilagem.
- Comunicação ao administrador em 10 dias.
- Registo predial e matriz atualizados.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios e acompanha estas alterações do lado do condomínio: preparamos a assembleia quando há divisão, registamos a comunicação da escritura e atualizamos o mapa de permilagens, quotas e votos.
Junção e divisão de frações: perguntas frequentes
Preciso de autorização do condomínio para juntar dois apartamentos?
Não, se forem contíguos (art. 1422.º-A, n.º 1, do Código Civil). Tem de comunicar a escritura ao administrador em 10 dias.
Posso juntar a minha casa a uma garagem noutro piso?
Sim. Nas arrecadações e garagens, a contiguidade é dispensada.
Posso dividir o meu apartamento em dois?
Só se o título constitutivo o permitir ou se a assembleia aprovar sem qualquer oposição.
As obras de junção precisam de licença da câmara?
As obras interiores sem impacto exterior estão isentas de licença desde que não afetem a estabilidade ou tenham projeto de estabilidade. Mesmo isentas, devem ser comunicadas à câmara até cinco dias antes do início.
Como fica a permilagem depois da junção?
A nova fração tem, em regra, a soma das permilagens das frações juntas, o que se reflete nas quotas e nos votos.
Quem altera o título constitutivo?
O próprio condómino, por ato unilateral em escritura pública ou documento particular autenticado.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
