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Está descontente com o administrador do condomínio? Atrasos nas reparações, contas pouco claras, emails sem resposta ou deliberações que nunca são executadas são queixas frequentes. A boa notícia é que a lei dá aos condóminos várias ferramentas, da simples reclamação por escrito à exoneração pelo tribunal. Neste guia, explicamos sete medidas por ordem crescente de intensidade, com base no Código Civil.
Em resumo
- Comece por reclamar por escrito, identificando falhas concretas e um prazo de resposta.
- Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia (art. 1438.º do Código Civil).
- Condóminos com 25% do capital investido podem convocar a assembleia (art. 1431.º, n.º 2).
- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia e pode ser exonerado pelo tribunal se houver irregularidades ou negligência (art. 1435.º).
- O administrador que não cumpre as suas funções é civilmente responsável (art. 1436.º, n.º 3).
O que o administrador tem de fazer
Antes de reclamar, vale a pena saber o que a lei exige. O artigo 1436.º do Código Civil enumera as funções do administrador. Entre outras, tem de convocar a assembleia, elaborar o orçamento, verificar a existência do seguro contra incêndio e do fundo comum de reserva, cobrar as quotas, executar as deliberações em 15 dias úteis, prestar contas, guardar os documentos do condomínio e emitir a declaração de dívida em 10 dias, quando pedida (art. 1436.º, n.º 1). Para um retrato completo, leia o artigo sobre o papel do administrador de condomínios.
Se as falhas que identifica correspondem a estas funções, tem uma base sólida para agir.
Descontente com o administrador: as 7 medidas que pode tomar
1. Reunir provas
Guarde emails, cartas, fotografias de avarias por reparar e as atas com deliberações por executar. Anote datas. Uma queixa concreta, com factos e datas, tem muito mais força do que uma impressão geral. Fale também com outros condóminos: se as queixas forem partilhadas, será mais fácil reunir os votos necessários nas fases seguintes. Peça ainda para consultar as contas e os documentos do condomínio, que o administrador tem o dever de guardar e manter.
2. Reclamar por escrito
Envie uma reclamação por escrito ou por email ao administrador, identificando as falhas, a função legal em causa e um prazo razoável de resposta. Muitas situações resolvem-se aqui. Se o administrador for uma empresa, pode também usar o Livro de Reclamações eletrónico, quando aplicável.
3. Recorrer para a assembleia
Se discorda de um ato concreto do administrador, a lei permite levá-lo à assembleia:
«Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.» — Código Civil, artigo 1438.º
É uma via simples e muitas vezes esquecida. A assembleia pode confirmar, alterar ou revogar o ato.
4. Convocar uma assembleia extraordinária
Se o administrador não convoca a assembleia, os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem fazê-lo (art. 1431.º, n.º 2). A convocatória segue as regras do artigo 1432.º: carta registada ou aviso com recibo, com 10 dias de antecedência, indicando dia, hora, local e ordem de trabalhos. Veja como preparar a reunião no guia sobre a assembleia de condomínio.
5. Exonerar o administrador em assembleia
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia (art. 1435.º, n.º 1). Basta incluir o ponto na ordem de trabalhos e deliberar. Na mesma reunião, convém eleger o novo administrador, porque o anterior mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o sucessor (n.º 5). Confirme também o contrato de prestação de serviços, se houver, para perceber prazos de aviso e entrega de documentos.
6. Pedir a exoneração ao tribunal
Se a maioria não quiser agir mas houver irregularidades graves, qualquer condómino pode recorrer ao tribunal:
«3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.º 3
É a medida mais exigente, porque é preciso provar as irregularidades ou a negligência. As provas reunidas no primeiro passo são decisivas.
7. Pedir responsabilidades
O administrador que não cumpre as funções previstas na lei ou nas deliberações da assembleia é civilmente responsável pela sua omissão (art. 1436.º, n.º 3). Se a falha causou prejuízos ao condomínio, como uma infiltração agravada por falta de reparação, a assembleia pode exigir a indemnização. Para litígios até 15 000 € resultantes de direitos e deveres dos condóminos, os julgados de paz podem ser uma alternativa aos tribunais judiciais, se a assembleia não tiver imposto compromisso arbitral.
| Medida | Quem pode avançar | Base legal |
|---|---|---|
| Reclamação escrita | Qualquer condómino | Funções do art. 1436.º |
| Recurso para a assembleia | Qualquer condómino | Art. 1438.º |
| Convocar assembleia | Condóminos com 25% do capital | Art. 1431.º, n.º 2 |
| Exoneração em assembleia | Assembleia | Art. 1435.º, n.º 1 |
| Exoneração judicial | Qualquer condómino | Art. 1435.º, n.º 3 |
| Responsabilidade civil | Assembleia ou lesado | Art. 1436.º, n.º 3 |
E se a assembleia aprovar algo ilegal?
As deliberações contrárias à lei ou aos regulamentos podem ser impugnadas por qualquer condómino que as não tenha aprovado (art. 1433.º). Os prazos são curtos: 10 dias para exigir uma assembleia extraordinária, 30 dias para recorrer a um centro de arbitragem e 60 dias para propor a ação de anulação, se não pedir a assembleia extraordinária. Saiba mais no artigo sobre como impugnar uma deliberação da assembleia.
Checklist antes de mudar de administrador
- Reunir provas das falhas, com datas.
- Ler o contrato de prestação de serviços e o prazo de aviso.
- Pedir, pelo menos, três propostas de novos administradores.
- Incluir na ordem de trabalhos a exoneração e a eleição.
- Exigir a entrega de todos os documentos, contas bancárias e arquivo.
- Comunicar a mudança ao banco, à seguradora e aos fornecedores.
Como a Condoroo ajuda
Mudar de administrador não tem de ser complicado. A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais, tem o selo DECO pelo 3.º ano e recebeu o Prémio Cinco Estrelas Regiões 2026. Tratamos da transição, da recolha de documentos e da comunicação com fornecedores, com planos desde 6,50 € por fração por mês. Se ainda tem dúvidas, leia é obrigatório ter um administrador de condomínio?.
Descontente com o administrador? Perguntas frequentes
Posso mudar de administrador a meio do mandato?
Sim. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia a qualquer momento. Confirme no contrato de serviços os prazos de aviso e as condições de saída.
Quem pode convocar a assembleia se o administrador não o faz?
Os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido, segundo o artigo 1431.º, n.º 2, do Código Civil.
Posso contestar uma decisão do administrador?
Sim. Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, que pode ser convocada pelo condómino recorrente (art. 1438.º).
Quando pode o tribunal exonerar o administrador?
Quando se prove que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das funções, a pedido de qualquer condómino (art. 1435.º, n.º 3).
O administrador antigo continua em funções até quando?
Até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor (art. 1435.º, n.º 5).
O administrador pode ser responsabilizado por prejuízos?
Sim. Se não cumprir as funções legais ou as deliberações da assembleia, é civilmente responsável pela omissão (art. 1436.º, n.º 3).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico especializado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
