no Google
Uma empresa de administração de condomínios traz vantagens quando assume, com método, as funções do administrador previstas no Código Civil: convocar a assembleia, fazer o orçamento e prestar contas, cobrar as quotas, verificar o seguro e o fundo de reserva e executar as deliberações dentro do prazo. A lei permite que o cargo seja exercido por um condómino ou por um terceiro, com remuneração. Explicamos o que a lei exige e as cinco vantagens concretas de entregar o cargo a uma empresa.
Em resumo
- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia; o mandato é, por regra, de um ano renovável.
- O cargo pode ser exercido por um condómino ou por um terceiro, e é remunerável.
- A lei fixa prazos: assembleia na primeira quinzena de janeiro, convocatória com 10 dias, deliberações executadas em 15 dias úteis, declaração de dívida em 10 dias.
- Para obras extraordinárias, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos.
- Quem administra é civilmente responsável se não cumprir as funções.
O que diz a lei sobre o administrador
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. Se a assembleia não o eleger, pode ser nomeado pelo tribunal a pedido de qualquer condómino (art. 1435.º do Código Civil). Ou seja, é obrigatório ter administrador, mas não é obrigatório que seja uma empresa.
«4 – O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.» — Código Civil, art. 1435.º, n.º 4
Quem administra responde civilmente se não cumprir as funções que a lei e a assembleia lhe atribuem (art. 1436.º, n.º 3, na redação da Lei n.º 8/2022).
5 vantagens de uma empresa de administração de condomínios
1. Prazos legais cumpridos
A lei fixa vários prazos ao administrador:
- assembleia anual na primeira quinzena de janeiro (art. 1431.º);
- convocatória com 10 dias de antecedência (art. 1432.º);
- deliberações executadas em 15 dias úteis (art. 1436.º, i));
- declaração de dívida emitida em 10 dias (art. 1436.º, q)).
Uma equipa com calendário e alertas reduz o risco de falhar algum. Um condómino voluntário, com o seu emprego e a sua vida, tem mais dificuldade em garantir estes prazos todos os anos.
2. Cobrança das quotas com regras claras
O administrador tem de exigir a quota-parte de cada condómino, com os juros legais e as sanções aprovadas (art. 1436.º, f)). Se a dívida for igual ou superior ao IAS do ano, a ação judicial deve ser instaurada no prazo de 90 dias após o primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário (art. 6.º, n.º 5, do DL n.º 268/94). Em 2026, o IAS é de 537,13 € (Portaria n.º 480-A/2025/1).
Para um vizinho, cobrar outro vizinho é desconfortável. Uma empresa trata a cobrança como um procedimento: avisos, prazos e, se for preciso, ação judicial com base na ata. Veja o que fazer com quotas em dívida.
3. Contas transparentes
Orçamento anual e prestação de contas à assembleia são funções do administrador (art. 1436.º, b) e l)). Com um arquivo digital, cada condómino consulta despesas, faturas e atas sem ter de pedir cópias. A transparência das contas é, muitas vezes, o que separa uma assembleia tranquila de uma assembleia de desconfiança.
4. Obras com orçamentos comparáveis
«2 — Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.» — Código Civil, art. 1436.º, n.º 2 (Lei n.º 8/2022)
Uma empresa com rede de fornecedores consegue pedir orçamentos comparáveis (mesmo caderno de encargos, mesmos prazos), o que facilita a decisão da assembleia e evita escolhas pelo preço mais baixo sem olhar ao que está incluído.
5. Menos conflitos entre vizinhos
Um terceiro sem frações no prédio aplica o regulamento de forma neutra (art. 1436.º, m)). Também informa os condóminos de processos judiciais ou administrativos, pelo menos de seis em seis meses (art. 1436.º, o) e p)).
Condómino administrador ou empresa: comparação
| Tema | Condómino voluntário | Empresa de administração |
|---|---|---|
| Base legal | Art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil | Art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil |
| Disponibilidade | Depende do tempo livre | Equipa e horário definidos em contrato |
| Prazos legais | Controlo manual | Calendário e alertas |
| Neutralidade | É também vizinho e parte interessada | Terceiro sem frações no prédio |
| Custo | Pode ser gratuito ou remunerado | Remunerado (valor aprovado em assembleia) |
O que deve constar da proposta e do contrato
Antes de votar, a assembleia deve ter uma proposta por escrito que responda, pelo menos, a estas perguntas:
- Serviços incluídos: convocatórias e atas, orçamento e contas, cobrança, gestão de fornecedores, acompanhamento de obras, resposta a urgências.
- Serviços pagos à parte: por exemplo, assembleias extraordinárias, processos judiciais ou declarações de dívida, se a empresa os cobrar.
- Contas e documentos: em que conta bancária fica o dinheiro do condomínio, como se acede aos extratos e onde ficam as atas e faturas.
- Contacto e urgências: quem atende, em que horário e como se reportam avarias.
- Duração e saída: duração do mandato e como se faz a entrega dos documentos se a assembleia mudar de administrador.
O preço é aprovado em assembleia. Comparar propostas só pelo valor mensal engana: duas propostas com o mesmo preço podem incluir serviços muito diferentes.
Como escolher e fazer a mudança
- Peça a proposta por escrito, com os serviços incluídos e o preço.
- Confirme como são apresentadas as contas e onde ficam os documentos.
- Pergunte como é feita a cobrança das quotas em atraso.
- Verifique a duração do mandato (por regra, um ano renovável).
- Leve a proposta a votação na assembleia, com a eleição do novo administrador na ordem de trabalhos.
A eleição é feita pela assembleia, por maioria dos votos representativos do capital investido, salvo disposição especial (art. 1432.º do Código Civil). Se já tem administração e não está satisfeito, veja como mudar de administrador. Na Condoroo, a transição inclui a recolha dos documentos junto da administração anterior e a abertura do arquivo digital para todos os condóminos.
Empresa de administração de condomínios: perguntas frequentes
É obrigatório contratar uma empresa de administração de condomínios?
Não. O administrador pode ser um condómino ou um terceiro (art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil). O que é obrigatório é existir administrador: se a assembleia não o eleger, o tribunal pode nomeá-lo a pedido de qualquer condómino (art. 1435.º, n.º 2).
Quanto tempo dura o mandato do administrador?
Um ano, renovável, salvo disposição em contrário (art. 1435.º, n.º 4).
Quem aprova a contratação da empresa?
A assembleia de condóminos, que elege e exonera o administrador (art. 1435.º, n.º 1), por maioria dos votos representativos do capital investido, salvo disposição especial (art. 1432.º, n.º 5).
A empresa tem de apresentar vários orçamentos para obras?
Sim. Para obras de conservação extraordinária ou inovações, tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma (art. 1436.º, n.º 2).
O administrador responde se não cumprir as funções?
Sim. É civilmente responsável pela omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (art. 1436.º, n.º 3).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 25 de outubro de 2026.
