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Alojamento local 2026, em resumo: a estratégia do setor até 2035 ainda não mudou nenhuma regra. É uma proposta, apresentada no Porto a 7 e 8 de outubro com a versão de trabalho de um Livro Branco que só fica concluído em 2027. No prédio, continua a valer o regime revisto em 2024: o condomínio não autoriza o AL (salvo hostel), mas pode opor-se por mais de metade da permilagem se houver perturbação reiterada, proibir novos registos por dois terços e fixar uma contribuição até 30% da quota. Explicamos o que é debate e o que já pode usar na próxima assembleia.
Em resumo
- Alojamento local 2026: a estratégia do setor até 2035 é uma proposta do setor, não lei; o Livro Branco final está previsto para 2027.
- O condomínio não autoriza a abertura de um AL, exceto no caso de hostel.
- Proibir o AL no regulamento exige dois terços da permilagem e só vale para registos pedidos depois da deliberação.
- A oposição a um AL concreto exige mais de metade da permilagem e perturbação reiterada e provada; quem decide é o presidente da câmara.
- O condomínio pode fixar uma contribuição adicional até 30% do valor anual da quota, se a deliberar e justificar.
- Desde 20 de maio de 2026 aplicam-se as regras europeias de transparência às plataformas de arrendamento de curta duração.
Alojamento local 2026: o que foi apresentado no Porto?
A 1.ª Cimeira Nacional do Alojamento Local decorreu a 7 e 8 de outubro de 2026, no Batalha Centro de Cinema, no Porto. Foi promovida pela ALPN, a associação do setor no Porto e Norte, com o apoio da Câmara Municipal do Porto, do Turismo do Porto e Norte e da CCDR-Norte. Segundo a organização, juntou mais de 200 participantes e mais de 40 oradores em seis painéis: da reabilitação urbana à crise da habitação, o AL na Europa, turismo e habitação, território e sustentabilidade, qualificação e inovação. A sessão final chamou-se «Visão 2035 para o Alojamento Local em Portugal».
A notícia do SAPO/Publituris, de 14 de outubro, resume as conclusões em quatro ideias: previsibilidade legislativa, valorização do fator humano, rigor na gestão e descentralização territorial. O chefe da Task Force para a Habitação da Comissão Europeia defendeu uma regulação «baseada em dados, proporcional e adaptada» a cada território, como relata o idealista.
O documento central é o Livro Branco do Alojamento Local. Por agora é uma versão de trabalho. Segundo o Observador/Lusa, recebe contributos até ao fim de 2026 e a versão final deve sair no segundo trimestre de 2027, com coordenação do economista Manuel Caldeira Cabral.
Atenção: convém dizer o que não houve: nas fontes consultadas não aparecem metas numéricas para 2035, nem uma proposta de lei com articulado. A «estratégia até 2035» é, para já, um conjunto de linhas orientadoras.
Proposta do setor ou lei em vigor: qual é a diferença no condomínio?
Na assembleia de condóminos, o que se discute é a lei. As conclusões de uma cimeira podem influenciar uma revisão futura, mas não servem de fundamento a uma deliberação nem a uma recusa de pagamento.
| Tema | O que o setor propõe ou debate | O que vale em 2026 |
|---|---|---|
| Regras do AL | Previsibilidade legislativa e regras adaptadas a cada território | Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024 |
| Habitação | O AL não explica sozinho a crise da habitação (posição defendida na cimeira) | Os municípios podem criar áreas de contenção e de crescimento sustentável |
| Dados | Regulação baseada em dados | Regras europeias de transparência aplicam-se desde 20 de maio de 2026 |
| Território | Levar o turismo para fora dos centros | Cada câmara decide no seu regulamento municipal |
| Condomínio | Não foi tema central das conclusões publicadas | Oposição, proibição futura, contribuição até 30%, seguros e contacto de emergência |
Nota sobre os números da cimeira. Caldeira Cabral disse que a construção caiu de 85 a 120 mil casas por ano para 7 a 8 mil e que recuperou para cerca de 30 mil, segundo a Opção Turismo. São dados apresentados num debate, não conclusões oficiais.
Alojamento local 2026 num prédio: o que diz a lei?
O regime está no Decreto-Lei n.º 128/2014, com a última alteração feita pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro. Esse diploma revogou várias medidas do Mais Habitação: a suspensão de novos registos em frações, a validade de cinco anos dos registos, a autorização obrigatória do condomínio (exceto para hostels) e a contribuição extraordinária sobre o AL, como resume o Turismo de Portugal.
Em 2026, num prédio em propriedade horizontal, ficam quatro regras base:
- Não é preciso autorização do condomínio para abrir um apartamento em AL. A exceção é o hostel: a comunicação prévia tem de juntar a ata da assembleia que autoriza a instalação (art. 6.º, n.º 2, alínea f).
- O AL não é «uso diverso» da fração para efeitos do artigo 1422.º do Código Civil (art. 6.º-B, n.º 4). Por isso, não se pode atacar com o argumento de que a fração é «para habitação».
- O título constitutivo ou o regulamento podem proibir o AL. Se a proibição for criada ou alterada depois, exige dois terços da permilagem do prédio e só produz efeitos para o futuro: aplica-se aos pedidos de registo apresentados depois da deliberação (art. 6.º-B, n.º 5). Os AL já registados não fecham por causa dela.
- O titular responde pelos hóspedes. É solidariamente responsável pelos danos que estes causem no edifício (art. 13.º-A, n.º 1).
Quem compara o AL com o arrendamento de longa duração encontra no nosso artigo Arrendamento tradicional ou alojamento local a base dessa escolha. Esse texto é de 2025 e não reflete todas estas mudanças. Para o dia a dia com hóspedes, veja o guia prático de AL em condomínios.
Como funciona a oposição por mais de metade da permilagem?
Esta é a ferramenta que mais se confunde. Desde 2024, a assembleia já não cancela o registo. Pode opor-se ao AL numa fração concreta, com uma deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício. Tem de haver prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio ou que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos (art. 9.º, n.º 2).
A partir daí, o processo passa para a câmara:
- a assembleia envia a deliberação ao presidente da câmara e pede uma decisão;
- o presidente pode convidar as partes a um acordo, com o provedor do AL se o município o tiver; esse procedimento termina em 60 dias, com um relatório final (n.ºs 12 e 13);
- se não houver acordo, o presidente decide, depois de ouvir o titular;
- se o registo for cancelado por este motivo, a fração pode ficar impedida de funcionar como AL, seja quem for o titular, por um prazo fixado na decisão, até cinco anos (n.º 8).
Na prática, o que decide é a prova: participações, queixas datadas, registos de ruído, emails à administração. Uma ata que diga apenas «os condóminos não querem AL» não chega. Para contar bem a permilagem, veja o nosso guia das maiorias nas assembleias.
Quotas, contribuição até 30% e seguros: o que pode o condomínio exigir?
Contribuição adicional. O artigo 20.º-A permite ao condomínio fixar uma contribuição pelas despesas da utilização acrescida das partes comuns, com o limite de 30% do valor anual da quota da fração, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. Não é automática nem é uma multa. Por exemplo, com uma quota anual de 600 €, o máximo seria 180 € por ano, e só se a deliberação for válida e o acréscimo de custos estiver justificado. Explicamos a votação no artigo sobre a contribuição até 30% no alojamento local.
Seguros. O titular tem de manter um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75.000 € por sinistro. Num prédio em propriedade horizontal tem ainda de provar que tem seguro contra os danos de incêndio na fração ou com origem nela (art. 13.º-A, n.ºs 2, 3 e 5). Sem seguro válido, o registo pode ser cancelado. Não confunda com o seguro do próprio prédio: veja o artigo sobre o seguro multirriscos do condomínio.
Contacto e ruído. A assembleia pode exigir, por maioria dos votos representativos do capital investido, que cada AL tenha um telefone de emergência permanente, dado aos condóminos (art. 9.º, n.º 10). O titular tem de afixar dentro da fração os horários do Regulamento Geral do Ruído (n.º 11).
Quota normal. Continua devida como a de qualquer fração, em proporção da permilagem, salvo regra diferente no título ou no regulamento.
Que regras europeias se aplicam desde 20 de maio de 2026?
A dimensão europeia da cimeira não é teórica. O Regulamento (UE) 2024/1028 aplica-se desde 20 de maio de 2026, como anunciou a Comissão Europeia. Onde haja registo obrigatório, as plataformas têm de mostrar e verificar o número de registo, fazer verificações aleatórias e enviar dados mensais de estadias e noites às autoridades. As autoridades podem pedir a remoção de anúncios ilegais.
Em Portugal, o número relevante é o do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), que já tinha de aparecer nos anúncios. Para o condomínio, isto ajuda a confirmar se uma fração com hóspedes tem registo: a consulta do RNAL é pública.
O que significa a previsibilidade para quem investe em alojamento local?
O pedido de «previsibilidade legislativa» tem uma razão. Entre 2023 e 2024, o AL passou por suspensões, caducidades, uma contribuição extraordinária e, depois, a revogação de grande parte dessas medidas. Hoje, grande parte das decisões está nas câmaras. Nos municípios com mais de 1.000 registos, a assembleia municipal tem de decidir expressamente, em 12 meses, se aprova um regulamento próprio (art. 4.º, n.º 6). As áreas de contenção e de crescimento sustentável são reavaliadas pelo menos de três em três anos (art. 15.º-A).
Em Lisboa, o efeito já se vê. Segundo os dados de uma associação de moradores divulgados pelo Observador/Lusa, a cidade tem 11.704 AL, menos 37% do que em 2025. No início do ano, a câmara cancelou 6.765 registos por falta do seguro obrigatório. Quem perdeu o registo e deixou a casa fechada tem outro problema, que explicamos no artigo AL cancelado e casa fechada: quando a fração passa a devoluta e o IMI pode subir.
Para o investidor, a leitura prudente é simples. A estratégia até 2035 pode orientar o debate, mas não garante regras estáveis. O que protege o investimento é cumprir o que já existe: seguros em dia, registo atualizado, regulamento municipal conhecido e uma boa relação com o condomínio.
Alojamento local 2026: checklist para a próxima assembleia
Se é condómino ou administra o prédio:
- Consulte o título constitutivo e o regulamento: há alguma cláusula sobre AL?
- Confirme no RNAL quais as frações registadas.
- Se quiser proibir novos AL, ponha o ponto na ordem de trabalhos e conte dois terços da permilagem do prédio.
- Se houver perturbação, junte prova datada antes de votar a oposição (mais de metade da permilagem).
- Para a contribuição até 30%, prepare o custo acrescido e o critério antes da votação.
- Aprove o contacto de emergência permanente por maioria do capital investido.
Se explora um AL no prédio:
- Envie à administração o comprovativo dos seguros e o contacto de emergência.
- Afixe os horários de ruído e as regras do prédio na fração.
- Confirme que o número de registo aparece em todos os anúncios.
- Leia o regulamento municipal do seu concelho e as datas de reavaliação.
A Condoroo guarda atas, permilagens, contactos e comprovativos no mesmo sítio. Assim, quando o tema chega à assembleia, a decisão assenta em documentos e não em impressões.
Como participar no Livro Branco até ao fim de 2026?
A versão preliminar do Livro Branco está disponível no site da cimeira, que também tem o vídeo-resumo do encontro. Segundo o Observador, os contributos são recebidos até ao fim de 2026. Administrações e condóminos têm aqui uma oportunidade: o lado do condomínio quase não aparece nas conclusões publicadas. Exemplos de prova, de custos acrescidos ou de acordos que funcionaram são o tipo de dados que uma regulação «baseada em dados» precisa.
Conclusão
No alojamento local 2026, a estratégia até 2035 é um ponto de partida para o debate, não uma mudança de regras. Até haver lei nova, o prédio decide com o que já existe: proibição para o futuro por dois terços, oposição por mais de metade da permilagem quando há perturbação provada, contribuição até 30% bem fundamentada, seguros e contacto de emergência. Quem prepara hoje a ata e os documentos chega a 2027 mais bem preparado, seja qual for a versão final do Livro Branco.
Alojamento local 2026: perguntas frequentes
A estratégia do alojamento local até 2035 já é lei?
Não. É um conjunto de linhas orientadoras apresentado pelo setor na 1.ª Cimeira Nacional do Alojamento Local, a 7 e 8 de outubro de 2026, com a versão de trabalho de um Livro Branco. A versão final está prevista para 2027. Em 2026 continua a valer o Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024.
O condomínio tem de autorizar um alojamento local no prédio?
Em regra, não. A autorização obrigatória do condomínio foi revogada em 2024, exceto para hostels, que precisam da ata da assembleia a autorizar a instalação. O título constitutivo ou o regulamento do condomínio podem, no entanto, proibir o AL.
Que maioria é precisa para proibir o alojamento local num prédio?
Dois terços da permilagem do prédio, para criar ou alterar o regulamento com esse fim. A proibição só produz efeitos para o futuro: aplica-se aos pedidos de registo apresentados depois da deliberação, não aos AL já registados.
A assembleia pode fechar um AL que perturba o prédio?
Não diretamente. Pode opor-se com uma deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem, se houver perturbação reiterada e comprovada. Quem decide é o presidente da câmara, que pode tentar primeiro um acordo. Se cancelar o registo, a fração pode ficar impedida de ter AL até cinco anos.
O condomínio pode cobrar mais a uma fração em alojamento local?
Pode fixar uma contribuição adicional até 30% do valor anual da quota da fração, pelas despesas da utilização acrescida das partes comuns. Tem de ser deliberada nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. Não é automática nem é uma multa, e a quota normal continua devida.
Que seguros tem de ter um alojamento local num condomínio?
Um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75.000 € por sinistro e, em prédios em propriedade horizontal, um seguro que cubra os danos de incêndio na fração ou com origem nela. Sem seguro válido, a câmara pode cancelar o registo.
Alojamento local 2026: o que mudou com as regras europeias de 20 de maio?
O Regulamento (UE) 2024/1028 passou a aplicar-se. Onde há registo obrigatório, as plataformas têm de mostrar e verificar o número de registo, fazer verificações aleatórias e partilhar dados mensais com as autoridades, que podem pedir a remoção de anúncios ilegais.
