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Isenção IMI reabilitação: o regime do artigo 45.º do EBF continua em vigor. Um prédio com mais de 30 anos ou numa ARU que suba dois níveis de conservação, até «bom», fica três anos sem IMI, e mais cinco se for arrendado para habitação permanente ou for habitação própria. A proposta de OE2027 prolonga o regime até 2031. Num condomínio, a isenção conta por fração.
Key points from this article
1. Isenção IMI reabilitação: o que diz hoje o artigo 45.º do EBF
O artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) aplica-se a prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou situados numa área de reabilitação urbana (ARU). Para ter direito aos benefícios, o imóvel tem de cumprir duas condições ao mesmo tempo (texto em vigor no Portal das Finanças):
- ser objeto de uma intervenção de reabilitação feita ao abrigo do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009) ou do regime excecional do Decreto-Lei n.º 53/2014;
- depois das obras, o estado de conservação ficar dois níveis acima do que tinha antes e chegar, no mínimo, a «bom», cumprindo também os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis.
Quem cumpre tem direito a quatro benefícios:
| Benefício | O que dá | Condição principal |
|---|---|---|
| IMI (n.º 2, al. a) | Isenção durante 3 anos, a contar do ano em que as obras terminam (inclusive) | Reconhecimento pela câmara |
| Renovação do IMI | Mais 5 anos de isenção | Arrendamento para habitação permanente ou habitação própria e permanente, a pedido do proprietário e se o município o tiver aprovado |
| IMT na compra (al. b) | Isenção na compra de imóvel para reabilitar | Começar as obras até 3 anos depois da compra |
| IMT na venda seguinte (al. c) | Isenção na primeira transmissão depois das obras | Destino: arrendamento para habitação permanente ou, em ARU, também habitação própria e permanente |
| Taxas de vistoria (al. d) | Redução para metade | Avaliação do estado de conservação |
Dois pormenores práticos: os impostos são pagos nos termos gerais e só depois anulados e devolvidos, em 15 dias a contar da comunicação da câmara (n.os 3 e 5); e o regime não acumula com benefícios de natureza idêntica, mas pode optar-se pelo mais favorável (n.º 7).
2. O que muda com a proposta de OE2027: prorrogação até 2031
A Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2027, entregue no Parlamento a 8 de outubro de 2026, prorroga por mais cinco anos, até 31 de dezembro de 2031, os benefícios fiscais dos prédios urbanos objeto de reabilitação (Vida Imobiliária; síntese da proposta pela Macedo Vitorino).
A proposta não muda as regras, só o prazo. Pelo artigo 3.º do EBF, estes benefícios caducam ao fim de cinco anos, salvo indicação em contrário, mas mantêm-se os direitos adquiridos enquanto a norma esteve em vigor.
Atenção: é uma proposta e só vale depois de aprovada e publicada a Lei do Orçamento. Para um condomínio a preparar o orçamento de 2027, dá margem para planear obras sem correr contra um prazo.
3. «O regime acabou em 2020»: de onde vem a confusão
Ainda há quem diga que os benefícios da reabilitação acabaram em 2020. A confusão vem do artigo 71.º do EBF, com outros incentivos (IRS, mais-valias, rendas). Na versão em vigor até 2018, esse artigo aplicava-se a ações de reabilitação «iniciadas após 1 de janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020» (versão histórica do artigo 71.º). Em 2023, grande parte desse artigo foi revogada.
O artigo 45.º é outro regime: foi reescrito pela Lei n.º 114/2017 (obras concluídas a partir de 2018), alterado em 2022 e continua no EBF em vigor. É este que a proposta de OE2027 prolonga.
4. Que prédios podem beneficiar e o que significa «subir dois níveis»
O prédio ou a fração têm de cumprir uma de duas condições: estar concluídos há mais de 30 anos ou estar numa ARU. A partir daí, o que decide tudo é o estado de conservação, medido pela câmara numa vistoria segundo o Decreto-Lei n.º 266-B/2012, que tem cinco níveis:
| Nível | Estado |
|---|---|
| 5 | Excelente |
| 4 | Bom |
| 3 | Médio |
| 2 | Mau |
| 1 | Péssimo |
A regra «dois níveis acima e, no mínimo, bom» tem consequências que poucos explicam:
- um prédio em estado mau (2) tem de chegar a bom (4);
- um prédio em estado péssimo (1) tem de chegar a bom (4), porque passar a médio não chega;
- um prédio em estado médio (3) tem de chegar a excelente (5), o que exige uma intervenção muito profunda.
Ou seja, a isenção foi pensada para prédios degradados. Um prédio que só precise de pintar a fachada dificilmente sobe dois níveis.
Há ainda a parte energética: a câmara só comunica o reconhecimento às Finanças depois de ter o estado de conservação final e o certificado energético, se este for posterior (n.º 4).
5. Num prédio em propriedade horizontal: a isenção é por fração ou pelo prédio?
É por fração. Para o IMI, cada fração autónoma em propriedade horizontal é considerada um prédio, com artigo matricial e IMI próprios. O artigo 45.º fala expressamente em «prédios urbanos ou frações autónomas», e o n.º 4 manda a câmara comunicar o reconhecimento ao serviço de finanças «da área da situação do edifício ou fração».
A Autoridade Tributária já esclareceu, num caso sobre outra isenção de IMI, que a fração autónoma é indivisível para estes efeitos: a isenção é reconhecida à fração «vista como um todo» e não a partes dela (notícia idealista/news sobre a ficha doutrinária).
Num condomínio, isto quer dizer que:
- cada fração é avaliada: na mesma obra, umas frações podem subir dois níveis e outras não;
- a renovação de cinco anos é por fração: a fração arrendada para habitação permanente pode renovar, a vizinha em alojamento local não;
- o IMT é por transmissão: quem compra uma fração para a reabilitar beneficia sozinho, se cumprir os requisitos.
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6. Obras só nas partes comuns chegam para cada condómino?
Podem não chegar. Depende do estado de cada fração. Não encontrámos lei, informação vinculativa da AT ou decisão de tribunal que dê a isenção a todas as frações só porque o condomínio reabilitou fachada, cobertura e escadas. Conta a prática das câmaras, que fazem o reconhecimento.
A Câmara de Lisboa é clara: desde 1 de janeiro de 2018, é obrigatória a vistoria também às frações, antes e depois das obras. A câmara avisa que uma intervenção limitada às partes comuns «pode não ser suficiente» para subir dois níveis nas frações, que são parte integrante do edifício. Também explica o inverso: o proprietário pode pedir o benefício para a sua fração mesmo sem obras nas partes comuns, mas o estado das partes comuns afeta a avaliação da fração (perguntas frequentes da CML sobre benefícios fiscais).
Na prática:
- fração remodelada por dentro + obra profunda nas partes comuns: o cenário com mais hipóteses;
- fração degradada por dentro + obra só nas partes comuns: dificilmente sobe dois níveis, e o condómino terá de fazer obras na fração;
- fração remodelada + partes comuns degradadas: a obra na fração, sozinha, pode não chegar.
O ideal é planear em conjunto: vistoria inicial ao prédio e às frações cujos donos queiram o benefício, e calendários coordenados até à vistoria final.
Outros municípios têm regras próprias, por isso confirme na câmara do prédio antes de aprovar a obra. Um parecer da CCDR Alentejo de 2025 lembra que a decisão depende também do programa estratégico da ARU e do regulamento municipal: nesse caso, uma demolição total seguida de construção nova não foi considerada reabilitação (parecer CCDR Alentejo).
7. Passo a passo no condomínio: da assembleia à anulação do IMI
- Diagnóstico técnico. Estimar o nível de conservação atual: sem saber de onde se parte, não se sabe se é possível subir dois níveis.
- Confirmar a elegibilidade. Idade do prédio (mais de 30 anos) ou localização em ARU, e regras do município (incluindo se a assembleia municipal aprovou a renovação de cinco anos).
- Deliberação da assembleia. As obras de conservação aprovam-se pela maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º do Código Civil). As inovações precisam da maioria dos condóminos, que represente dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º). A ata deve aprovar obra, orçamento e pagamento, e mandatar o administrador para o licenciamento e os pedidos de benefícios.
- Vistoria inicial. Pedido à câmara para determinar o estado de conservação antes de começar. Em Lisboa, inclui as frações. A taxa desta avaliação é reduzida para metade.
- Licença ou comunicação prévia com pedido de reconhecimento. A lei manda pedir o reconhecimento juntamente com a comunicação prévia ou com o pedido de licença (n.º 4). Em obras isentas de controlo prévio, como muitas obras de conservação, siga o procedimento da câmara: Lisboa aceita-as, mas exige a vistoria antes das obras.
- Execução e certificação energética. Obra concluída e certificado energético emitido.
- Vistoria final. A câmara verifica se o estado subiu dois níveis e chegou a «bom».
- Comunicação às Finanças. A câmara comunica o reconhecimento ao serviço de finanças em 20 dias, e este anula as liquidações e devolve o imposto em 15 dias.
- Renovação (se aplicável). No terceiro ano, cada proprietário pede os cinco anos adicionais. Em Leiria, por exemplo, o pedido faz-se até 31 de outubro do terceiro ano, com vistoria para confirmar que o estado se mantém, certificado energético válido e prova do arrendamento ou do domicílio fiscal (Regulamento n.º 760/2022 de Leiria).
Dica de calendário: os três anos contam a partir do ano em que as obras terminam, inclusive. Uma obra concluída em dezembro gasta um ano de isenção em semanas.
8. Os cinco anos extra de IMI e porque o alojamento local fica de fora
A renovação por mais cinco anos tem três condições:
- pedido do proprietário (não é automática);
- imóvel afeto a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente;
- deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara (n.º 6). Se o município não aprovou o regulamento, não há renovação.
O alojamento local não é arrendamento para habitação permanente nem habitação própria e permanente, por isso não dá direito aos cinco anos extra nem à isenção de IMT na primeira venda. No mesmo prédio, as frações podem acabar com períodos de isenção diferentes.
9. IMT: comprar para reabilitar e comprar depois das obras
Compra para reabilitar (al. b). Quem compra um imóvel elegível para o reabilitar fica isento de IMT, desde que comece as obras no prazo máximo de três anos a contar da compra. Como o imposto é pago nos termos gerais antes da escritura (ficha doutrinária da AT), o comprador paga o IMT e recebe-o de volta depois de a câmara reconhecer a reabilitação. Conte com este adiantamento.
Primeira venda depois das obras (al. c). O primeiro comprador de um imóvel reabilitado fica isento de IMT se o destinar a arrendamento para habitação permanente ou, em ARU, também a habitação própria e permanente. Desde 2022, a isenção fica sem efeito se (n.º 8):
- o imóvel tiver outro destino nos seis anos seguintes;
- não for afeto a habitação própria e permanente em seis meses;
- não for arrendado para habitação permanente em um ano.
Nesse caso, o comprador tem 30 dias para pedir à AT a liquidação do imposto (n.º 9).
10. Erros que fazem perder a isenção
- [ ] Começar as obras antes da vistoria inicial: sem nível «antes», não há como provar a subida de dois níveis.
- [ ] Pedir o reconhecimento depois da licença, em vez de juntamente com ela.
- [ ] Assumir que a obra nas partes comuns dá isenção a todas as frações.
- [ ] Esquecer o certificado energético: sem ele, a câmara não fecha o processo.
- [ ] Planear a conclusão para dezembro e perder um dos três anos.
- [ ] Contar com os cinco anos extra numa fração em alojamento local.
- [ ] Não confirmar se o município aprovou a renovação de cinco anos.
- [ ] Assumir que a proposta de OE2027 já é lei.
11. Como a Condoroo acompanha as obras do condomínio
Gerimos mais de 600 condomínios e fazemos mais de 35 vistorias por dia (dados internos Condoroo; ver como organizamos as vistorias). Nas obras de reabilitação, o que faz a diferença é a coordenação: diagnóstico, ata com as maiorias certas, pedidos à câmara no momento certo, acompanhamento da obra e documentação para cada condómino que queira o benefício.
Saiba como trabalhamos na página de Gestão de obras e veja os tipos de obras em condomínio. Em breve publicaremos um guia sobre o IVA a 6% nas obras do condomínio, que pode baixar o custo da mesma intervenção.
12. Perguntas frequentes sobre a isenção IMI reabilitação
A isenção de IMI por reabilitação ainda existe em 2026?
Sim. O artigo 45.º do EBF está em vigor e a proposta de Orçamento do Estado para 2027 prorroga-o até 31 de dezembro de 2031. O que terminou em 2020 foram incentivos do artigo 71.º do EBF, que é um regime diferente.
Quanto tempo dura a isenção de IMI depois de reabilitar?
Três anos, a contar do ano em que as obras terminam (inclusive). Pode ser renovada por mais cinco anos, a pedido do proprietário, se o imóvel for para arrendamento habitacional permanente ou habitação própria e permanente e se a assembleia municipal o tiver aprovado.
Num condomínio, a isenção de IMI é para o prédio todo ou para cada fração?
É para cada fração. Para o IMI, cada fração autónoma conta como um prédio, por isso cada uma tem de cumprir os requisitos e é reconhecida separadamente.
Se o condomínio reabilitar só as partes comuns, todas as frações ficam isentas de IMI?
Não necessariamente. A Câmara de Lisboa faz vistorias também às frações e avisa que obras só nas partes comuns podem não chegar para subir dois níveis em cada fração. Depende do estado de cada fração por dentro.
O que significa subir dois níveis no estado de conservação?
A câmara avalia o imóvel numa escala de 1 (péssimo) a 5 (excelente). Depois das obras, tem de estar dois níveis acima e, no mínimo, em «bom» (4). Um prédio em estado médio tem de chegar a excelente.
O alojamento local tem direito à isenção de IMI por reabilitação?
Os três anos iniciais não dependem do uso, mas os cinco anos de renovação só valem para arrendamento habitacional permanente ou habitação própria e permanente. O alojamento local fica de fora dessa renovação e da isenção de IMT na primeira venda.
Quem compra para reabilitar paga IMT?
Paga no momento da compra, mas pode recuperá-lo se começar as obras em até três anos e a câmara reconhecer a reabilitação. As Finanças devolvem o imposto em 15 dias após a comunicação da câmara.
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