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Quem tem um apartamento em Lisboa sabe que o seguro contra incêndio é obrigatório. A dúvida que surge em quase todas as assembleias é outra: deve cada proprietário segurar a sua fração ou deve o prédio ter um seguro coletivo do condomínio? Neste artigo explicamos o que a lei exige, as duas formas de cumprir a obrigação, as vantagens e os riscos de cada uma e como tomar a decisão em assembleia. Se procura o mapa completo de todos os seguros, incluindo vida e alojamento local, veja o guia dos seguros obrigatórios para proprietários em Lisboa.
Em resumo
- O seguro contra incêndio é obrigatório para frações e partes comuns (art. 1429.º do Código Civil).
- A lei permite cumprir a obrigação com apólices individuais ou com uma apólice coletiva contratada pelo condomínio.
- Se um condómino não fizer o seguro no prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador deve fazê-lo e cobrar-lhe o prémio.
- O seguro de incêndio tem de ser atualizado todos os anos (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- O coletivo evita falhas de cobertura nas partes comuns; o individual dá mais liberdade a cada proprietário.
O que a lei obriga
A obrigação está no Código Civil e abrange todo o edifício:
«2 – O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.» — Código Civil, artigo 1429.º, n.º 2
O diploma que regula a administração do condomínio e a atualização do seguro é o Decreto-Lei n.º 268/94, e não o «Decreto-Lei n.º 267/94», por vezes referido por engano.
Atualização anual
O art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94 obriga à atualização anual do seguro contra incêndio. A assembleia fixa o montante; se não o fizer, o administrador atualiza de acordo com o índice publicado pela autoridade de supervisão.
Seguro individual: como funciona
Cada proprietário contrata a sua apólice, com a sua seguradora, para a fração e para a respetiva quota-parte nas partes comuns. É comum quando o seguro está ligado ao crédito à habitação, porque o banco exige uma apólice em nome do proprietário.
Vantagens: liberdade para escolher a seguradora e as coberturas; integração com o multirriscos exigido pelo banco.
Riscos: apólices que não cobrem a quota-parte nas partes comuns; capitais diferentes entre frações; dificuldade do administrador em confirmar que todos estão seguros; num sinistro grande, várias seguradoras envolvidas.
Seguro coletivo do condomínio: como funciona
O condomínio contrata uma única apólice para todo o edifício, frações e partes comuns, e o prémio é repartido pelos condóminos, em regra na proporção do valor das frações (art. 1424.º do Código Civil).
Vantagens: capital uniforme e calculado para o edifício inteiro; cobertura garantida das partes comuns; um só interlocutor em caso de sinistro; mais fácil controlar a atualização anual.
Riscos: pode duplicar a cobertura de quem já tem multirriscos individual por exigência do banco; exige deliberação e acompanhamento pelo administrador.
| Aspeto | Seguro individual | Seguro coletivo |
|---|---|---|
| Quem contrata | Cada proprietário | O condomínio, pelo administrador |
| Partes comuns | Só a quota-parte, se a apólice incluir | Todas incluídas |
| Capital | Diferente em cada apólice | Uniforme para o edifício |
| Controlo da obrigação | Administrador pede comprovativos | Automático |
| Sinistro em partes comuns | Várias seguradoras | Uma seguradora |
| Crédito à habitação | Fácil de integrar | Pode ser preciso ajustar com o banco |
O risco do capital insuficiente
Em qualquer das soluções, o capital deve corresponder ao custo de reconstrução. Se ficar abaixo do valor do imóvel, aplica-se a regra proporcional:
«Salvo convenção em contrário, se o capital seguro for inferior ao valor do objecto seguro, o segurador só responde pelo dano na respectiva proporção.» — Regime jurídico do contrato de seguro, artigo 134.º
Num prédio com dezenas de frações seguradas separadamente, basta que algumas tenham capitais desatualizados para o problema aparecer num sinistro que afete partes comuns.
Seguro individual ou coletivo: como decidir em assembleia
- Fazer o levantamento das apólices existentes: seguradora, coberturas e capital.
- Pedir uma avaliação do custo de reconstrução do edifício.
- Pedir propostas de seguro coletivo com as coberturas mínimas definidas.
- Comparar com a soma das apólices individuais e identificar sobreposições.
- Deliberar a solução e o prazo e valor mínimos para quem mantém apólice própria.
- Registar tudo em ata e comunicar a decisão a todos os condóminos.
Se a assembleia mantiver apólices individuais, deve fixar o prazo e o valor mínimo do seguro, para que o administrador possa agir em caso de falta, nos termos do art. 1429.º, n.º 2. Sobre maiorias, veja deliberações em assembleias: as maiorias.
Sinistros: quem participa e a quem
A diferença entre as duas soluções nota-se sobretudo quando algo corre mal. Imagine um incêndio que começa numa cozinha e atinge a caixa de escadas e duas frações vizinhas.
- Com seguro coletivo, o administrador participa à seguradora do condomínio, que trata das partes comuns e das frações cobertas pela mesma apólice.
- Com seguros individuais, cada proprietário participa à sua seguradora, e o administrador tem de participar às várias seguradoras a parte relativa às partes comuns, o que pode atrasar a peritagem e a reparação.
Em qualquer caso, o sinistro deve ser comunicado no prazo do contrato ou, na falta dele, nos oito dias seguintes ao conhecimento (art. 100.º do regime jurídico do contrato de seguro). Guarde fotografias, faturas e o relatório dos bombeiros ou do técnico.
Prédios antigos em Lisboa
Em edifícios antigos, com canalizações e instalações elétricas de origem, os danos por água e os curto-circuitos são frequentes. Estas coberturas não fazem parte do seguro de incêndio obrigatório, mas podem ser incluídas num multirriscos, individual ou coletivo. Ao pedir propostas, peça coberturas comparáveis para avaliar corretamente o custo das duas soluções.
E o multirriscos e o seguro de vida?
O multirriscos não é obrigatório por lei, mas é normalmente exigido no crédito à habitação, tal como o seguro de vida, que pode ser contratado na seguradora da sua preferência desde que cumpra os requisitos mínimos do banco (Decreto-Lei n.º 222/2009). Para o condomínio, veja também seguros de condomínio e 4 razões para adquirir o seguro de condomínio coletivo.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações. Fazemos o levantamento das apólices, pedimos propostas de seguro coletivo e garantimos a atualização anual e o controlo das apólices individuais.
Seguro individual ou coletivo: perguntas frequentes
O condomínio é obrigado a ter seguro coletivo?
Não. A lei obriga ao seguro contra incêndio das frações e partes comuns, mas permite que seja feito individualmente pelos condóminos ou coletivamente.
O que acontece se um condómino não tiver seguro?
O administrador deve contratá-lo, se o condómino não o fizer no prazo e pelo valor fixados em assembleia, e tem direito a reaver o prémio (art. 1429.º, n.º 2).
Como é repartido o prémio do seguro coletivo?
Em regra, na proporção do valor das frações, como as restantes despesas das partes comuns (art. 1424.º do Código Civil), salvo regra diferente no título ou deliberação válida.
Posso manter o meu seguro se o condomínio contratar um coletivo?
Pode, mas convém evitar sobreposições. Fale com o banco e com a seguradora para ajustar coberturas e capitais.
O seguro coletivo tem de ser atualizado?
Sim. O seguro contra incêndio é atualizado anualmente, nos termos do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
Qual é o diploma certo: 267/94 ou 268/94?
O Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, que regulamenta o regime da propriedade horizontal, incluindo a atualização do seguro.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento especializado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
