no Google
A manutenção preventiva em condomínios consiste em planear inspeções e pequenas intervenções antes de as avarias acontecerem. É a diferença entre limpar as caleiras em outubro e reparar uma infiltração em janeiro, ou entre cumprir o plano de manutenção do elevador e vê-lo selado pela câmara. Neste guia explicamos a base legal, os sistemas que exigem mais atenção, um calendário anual de referência e as boas práticas na gestão dos contratos de manutenção.
Em resumo
- Os edifícios devem ter obras de conservação pelo menos de 8 em 8 anos e a câmara pode ordenar obras a qualquer momento (art. 89.º do RJUE).
- Os elevadores têm manutenção obrigatória por uma empresa reconhecida pela DGEG e inspeções periódicas pela câmara municipal.
- O administrador deve realizar os atos conservatórios e intervir nas urgências (art. 1436.º do Código Civil).
- As despesas de conservação das partes comuns pagam-se pela permilagem; as do elevador só por quem é servido por ele.
- O fundo comum de reserva existe para pagar a conservação do edifício.
- Um mapa de contratos com prazos, âmbito e tempos de resposta evita falhas e custos duplicados.
Preventiva, corretiva e preditiva
| Tipo | O que é | Exemplo |
|---|---|---|
| Preventiva | Intervenções planeadas para evitar falhas | Limpeza de caleiras antes do inverno |
| Corretiva | Reparação depois da avaria | Reparar uma infiltração na cobertura |
| Preditiva | Decisão com base em medições e diagnóstico técnico | Termografia ao quadro elétrico |
Uma gestão que vive só da manutenção corretiva paga reparações urgentes, normalmente mais caras, e expõe o condomínio a riscos de segurança e a conflitos entre vizinhos. Explicamos por que compensa investir no artigo sobre manutenção preventiva e durabilidade do condomínio.
Manutenção preventiva em condomínios: o que diz a lei
O dever de conservar está no artigo 89.º do RJUE: obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos e, independentemente desse prazo, todas as obras necessárias à segurança, salubridade e arranjo estético. A câmara municipal pode ordená-las a qualquer momento.
No Código Civil, cabe ao administrador realizar os atos conservatórios dos bens comuns, verificar a existência do fundo de reserva e do seguro contra incêndio e intervir nas situações de urgência, convocando de imediato uma assembleia para ratificação (artigo 1436.º). Quem paga são os condóminos, em proporção da permilagem, mas nas despesas dos ascensores só participam as frações que eles servem (artigo 1424.º).
Para obras de conservação extraordinária, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outro modo (artigo 1436.º, n.º 2).
Sistemas que exigem manutenção regular
Elevadores
A manutenção de ascensores é obrigatória e regulada pelo Decreto-Lei n.º 320/2002. Tem de ser assegurada por uma empresa de manutenção de instalações de elevação (EMIE) reconhecida pela DGEG, com contrato escrito:
«A EMIE assume a responsabilidade, criminal e civil, pelos acidentes causados pela deficiente manutenção das instalações ou pelo incumprimento das normas aplicáveis, sendo a responsabilidade assumida solidariamente com o proprietário.» — DGEG, Manutenção e inspeção de ascensores
As inspeções periódicas são feitas pela câmara municipal ou por entidade inspetora reconhecida, com uma periodicidade que varia com o tipo de edifício e a idade da instalação. A câmara pode selar um elevador que não ofereça condições de segurança. Note a responsabilidade solidária com o proprietário: o condomínio não se livra do risco por ter contrato.
Segurança contra incêndio
Extintores, iluminação de emergência, sinalética, portas corta-fogo e, nas garagens, ventilação e deteção de gases estão sujeitos ao regime de segurança contra incêndio em edifícios. Mantenha os equipamentos verificados por entidade habilitada, com etiquetas e relatórios atualizados, e caminhos de evacuação livres.
Cobertura, fachadas e impermeabilizações
São a origem da maioria das infiltrações. Inspecione a cobertura e limpe caleiras e tubos de queda antes da época das chuvas, e vigie fissuras, elementos soltos nas fachadas e varandas.
Instalações elétricas, água e bombagem
Quadros elétricos das partes comuns, iluminação, grupos de bombagem e reservatórios devem ter verificações regulares por técnicos qualificados.
Garagens e acessos
Portões automáticos, intercomunicadores e controlo de acessos falham com frequência e geram queixas. Um contrato de manutenção com tempo de resposta definido evita dias de portão aberto. Veja as regras da garagem no artigo sobre estacionamentos em condomínios.
Calendário anual de referência
O calendário deve ser adaptado ao edifício, aos contratos e às recomendações dos fabricantes. Uma distribuição típica:
| Trimestre | Tarefas sugeridas |
|---|---|
| Janeiro a março | Aprovar o plano e o orçamento na assembleia; rever extintores e sinalética; inspecionar quadros elétricos |
| Abril a junho | Verificar bombas de água e reservatórios; rever rega e espaços exteriores; preparar pinturas |
| Julho a setembro | Pinturas e obras de fachada (tempo seco); rever ventilação de garagens; inspecionar janelas comuns |
| Outubro a dezembro | Limpar caleiras e coberturas; verificar impermeabilizações; preparar o orçamento do ano seguinte |
A manutenção do elevador segue o plano do contrato com a EMIE ao longo de todo o ano.
Gestão dos contratos de manutenção
A manutenção preventiva depende de prestadores fiáveis. Um bom contrato define:
- Âmbito das tarefas e o que fica excluído;
- Periodicidade das visitas;
- Tempo de resposta em urgências;
- Relatório de cada intervenção;
- Seguro de responsabilidade civil do prestador;
- Penalizações por incumprimento;
- Duração, renovação e denúncia, e regras de revisão de preço.
Crie um mapa de contratos com prestador, objeto, datas de renovação e contactos de urgência, e guarde todos os relatórios. Este histórico vai alimentar o futuro caderno digital do edifício e é útil perante a seguradora. Conheça também a nossa avença de manutenção preventiva.
Planeamento financeiro
O fundo comum de reserva, com pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas, destina-se às despesas de conservação do edifício (artigo 4.º do DL 268/94). Planear as grandes intervenções com anos de antecedência permite reforçar o fundo e evitar quotas extraordinárias. Veja como no artigo sobre como gerir eficazmente o fundo de reserva.
Checklist de manutenção preventiva em condomínios
- Inventário de todos os equipamentos e sistemas das partes comuns;
- Plano anual aprovado em assembleia, com orçamento;
- Contratos escritos com prestadores habilitados;
- Registo de cada intervenção, com data, técnico e relatório;
- Alertas para inspeções e renovações;
- Comunicação aos condóminos antes de cortes ou obras;
- Revisão anual do plano com base nas avarias do ano.
Na Condoroo gerimos mais de 600 condomínios com planos de manutenção preventiva e registo digital das intervenções. Leia ainda o artigo sobre manutenção regular de imóveis.
Manutenção preventiva em condomínios: perguntas frequentes
A manutenção do elevador é obrigatória?
Sim. O Decreto-Lei n.º 320/2002 obriga a manutenção por uma empresa reconhecida pela DGEG, com contrato, e a inspeções periódicas pela câmara municipal ou entidade inspetora.
Quem paga a manutenção do elevador?
Os condóminos cujas frações possam ser servidas pelo elevador, nos termos do artigo 1424.º, n.º 4, do Código Civil.
De quanto em quanto tempo é obrigatório fazer obras de conservação?
Pelo menos uma vez em cada oito anos, segundo o artigo 89.º do RJUE, sem prejuízo das obras necessárias a qualquer momento.
O administrador pode fazer reparações urgentes sem assembleia?
Sim. Deve intervir nas situações de urgência e convocar de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar a sua atuação.
O fundo de reserva pode pagar a manutenção preventiva?
O fundo destina-se às despesas de conservação do edifício. As despesas correntes de manutenção são normalmente pagas pelo orçamento anual.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento técnico ou jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
