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Um esquentador que avaria, uma infiltração no teto, um estore partido: quando a casa é arrendada, a pergunta surge logo. Quem paga a manutenção de uma casa arrendada, o senhorio ou o inquilino? O Código Civil responde com regras claras, mas que admitem acordo em contrário no contrato. Neste guia, explicamos o que cabe a cada parte, o que fazer em caso de urgência, quem paga o condomínio e os consumos e como evitar conflitos com regras claras desde o primeiro dia.
Em resumo
- Em regra, as obras de conservação cabem ao senhorio (art. 1074.º, n.º 1, do Código Civil), salvo estipulação em contrário.
- O inquilino mantém a casa e devolve-a no estado em que a recebeu, salvo o desgaste normal (art. 1043.º).
- Em reparações urgentes, o inquilino pode avançar e pedir o reembolso (art. 1036.º).
- Sem acordo escrito, as despesas de condomínio das partes comuns são do senhorio e os consumos da casa são do inquilino (art. 1078.º).
- O contrato pode mudar quase todas estas regras: leia-o antes de assinar.
O que diz a lei
O senhorio tem a obrigação de entregar a casa e de assegurar ao inquilino o seu gozo para os fins a que se destina (art. 1031.º). Daí decorre a regra principal sobre obras:
«1 – Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.» — Código Civil, artigo 1074.º, n.º 1
Note as últimas palavras: «salvo estipulação em contrário». As partes podem acordar outra divisão no contrato. Se nada disserem, vale a regra legal.
O que cabe ao senhorio
Sem cláusula em contrário, o senhorio paga as obras necessárias para manter a casa em condições de uso:
- Reparação de infiltrações, coberturas e paredes.
- Substituição de equipamentos que avariam por velhice ou defeito, como o esquentador ou a caldeira.
- Canalizações e instalação elétrica da casa.
- Obras exigidas por lei, por exemplo por imposição da câmara municipal.
O que cabe ao inquilino
O inquilino tem um dever de manutenção:
«1. Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.» — Código Civil, artigo 1043.º, n.º 1
Na prática, o inquilino paga os danos que causar por mau uso e a pequena manutenção do dia a dia, como lâmpadas ou a limpeza de filtros. O desgaste normal não é da sua responsabilidade. Se não houver documento a descrever o estado da casa na entrega, presume-se que foi entregue em bom estado (n.º 2). Por isso, faça um inventário com fotografias.
O inquilino pode fazer pequenas deteriorações necessárias ao seu conforto, como pendurar quadros, mas deve repará-las antes de sair, salvo acordo em contrário (art. 1073.º). Saiba mais no artigo sobre danos causados por inquilinos.
| Situação | Quem paga, em regra | Base legal |
|---|---|---|
| Infiltração por defeito do prédio | Senhorio | Art. 1074.º |
| Esquentador avariado por velhice | Senhorio | Art. 1074.º |
| Vidro partido pelo inquilino | Inquilino | Art. 1043.º |
| Furos para quadros | Inquilino repara à saída | Art. 1073.º |
| Água, luz, gás, internet | Inquilino | Art. 1078.º, n.º 2 |
| Quotas de condomínio | Senhorio | Art. 1078.º, n.º 3 |
Reparações urgentes
E se o senhorio não responde e a canalização rebentou? A lei prevê duas situações:
- Se o senhorio estiver em mora e a reparação for urgente, o inquilino pode fazê-la e pedir o reembolso (art. 1036.º, n.º 1).
- Se a urgência não permitir qualquer espera, o inquilino pode avançar mesmo sem mora do senhorio, desde que o avise ao mesmo tempo (n.º 2).
Guarde orçamentos, faturas e fotografias. Fora destes casos, o inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio o autorizar por escrito (art. 1074.º, n.º 2).
Despesas de condomínio e consumos
Na falta de estipulação escrita, as despesas correntes de bens e serviços da casa, como a água e a eletricidade, correm por conta do inquilino. No arrendamento de uma fração, as despesas de administração, conservação e fruição das partes comuns, incluindo os serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio (art. 1078.º, n.os 2 e 3). Perante o condomínio, quem responde é sempre o proprietário. Veja o guia sobre a divisão das despesas de condomínio.
Obras feitas pelo inquilino
Salvo estipulação em contrário, o inquilino tem direito, no fim do contrato, a compensação pelas obras feitas licitamente, nos termos das benfeitorias de um possuidor de boa-fé (art. 1074.º, n.º 5). Combine sempre por escrito antes de começar.
E o seguro?
Num prédio em propriedade horizontal, é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio, quer das frações, quer das partes comuns (art. 1429.º do Código Civil). Esse seguro é da responsabilidade do proprietário, não do inquilino. Um seguro multirriscos mais completo, que cubra danos por água ou fenómenos naturais, é facultativo, mas pode poupar muitas discussões quando há uma infiltração vinda do andar de cima. O inquilino pode, por sua vez, fazer um seguro do recheio para proteger os seus bens. Saiba mais no artigo sobre o seguro multirriscos no condomínio.
Checklist de manutenção de casa arrendada para evitar conflitos
- Inventário e fotografias datadas na entrega das chaves.
- Cláusula clara sobre obras e pequenas reparações no contrato.
- Cláusula sobre encargos: quem paga o condomínio e os consumos.
- Comunicação escrita de qualquer avaria ao senhorio.
- Orçamentos e faturas guardados.
- Vistoria conjunta na saída.
Para redigir um bom contrato, leia as 7 cláusulas a incluir no contrato de arrendamento. Se o problema for a falta de pagamento, veja o passo a passo legal quando o inquilino não paga a renda.
Como a Condoroo ajuda
Além da administração de mais de 600 condomínios, a Condoroo faz gestão de arrendamento para proprietários: acompanhamento de avarias, coordenação de reparações e comunicação com os inquilinos, com uma equipa de mais de 20 profissionais.
Manutenção de casa arrendada: perguntas frequentes
Quem paga a reparação do esquentador numa casa arrendada?
Se avariou por velhice ou defeito, em regra o senhorio. Se a avaria resultou de mau uso, o inquilino. O contrato pode prever outra divisão.
O inquilino pode fazer obras sem autorização?
Só se o contrato o permitir, se o senhorio autorizar por escrito ou em reparações urgentes previstas no artigo 1036.º do Código Civil.
O que é o desgaste normal?
São as deteriorações inerentes a uma utilização prudente da casa. O inquilino não tem de as reparar.
Quem paga o condomínio numa casa arrendada?
Sem acordo escrito, as despesas das partes comuns são do senhorio. Perante o condomínio, responde sempre o proprietário.
O senhorio não responde e a avaria é urgente. O que faço?
Avise o senhorio por escrito e, se a urgência o exigir, faça a reparação, guardando faturas para pedir o reembolso.
O contrato pode pôr todas as obras a cargo do inquilino?
A regra do artigo 1074.º admite estipulação em contrário. Leia bem as cláusulas antes de assinar e, em caso de dúvida, peça aconselhamento jurídico.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico especializado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
