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A maior parte das administrações de condomínios trabalha com programas comprados a terceiros e adapta o seu trabalho a essas ferramentas. Na Condoroo, construímos o nosso próprio software de condomínio. Para o fazer, tivemos de traduzir as regras da propriedade horizontal em regras do sistema: prazos de convocatória, maiorias, quotas e fundo comum de reserva. Um erro numa maioria pode deitar abaixo uma deliberação inteira. Neste artigo explicamos o que o sistema faz, como protege as contas do prédio e o que deve perguntar a qualquer administração sobre as ferramentas que usa.
Em resumo
- O sistema aplica prazos de convocatória e maiorias definidos no Código Civil.
- A conciliação bancária é automática, através de ligações Open Banking à conta do condomínio.
- A conta continua em nome do condomínio e é movimentada pelos condóminos.
- Qualquer gestor da equipa consegue abrir a ficha do prédio e agir.
- A Condoroo administra hoje mais de 600 condomínios.
Porque construímos um sistema próprio
Um programa genérico trata todos os prédios da mesma forma. A realidade é outra: prédios com garagens e lojas, frações com permilagens diferentes, elevadores que só servem parte do edifício, quotas extraordinárias aprovadas a meio do ano. Ao construir o sistema de raiz, conseguimos tratar estes casos em vez de os resolver à mão em folhas de cálculo.
As regras que o sistema aplica
| Regra | O que diz a lei | O que o sistema faz |
|---|---|---|
| Convocatória | Carta registada ou aviso com 10 dias de antecedência | Calcula a data limite de envio |
| Maioria simples | Maioria dos votos representativos do capital investido | Calcula o resultado pela permilagem |
| Inovações | Maioria dos condóminos e dois terços do valor do prédio | Verifica as duas condições |
| Linha arquitetónica | Dois terços do valor total do prédio | Assinala a maioria exigida |
| Fundo comum de reserva | Pelo menos 10% da quota-parte | Aplica a percentagem aprovada |
| Elevadores | Só pagam as frações servidas | Exclui as frações não servidas |
Maiorias calculadas pela permilagem
Nas assembleias, os votos contam pelo valor de cada fração, e não por cabeça. Algumas decisões exigem uma maioria dupla:
«1 – Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.» — Código Civil, artigo 1425.º, n.º 1
Outras exigem dois terços do valor total do prédio:
«3 – As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.» — Código Civil, artigo 1422.º, n.º 3
O sistema calcula o resultado de cada votação com a permilagem de cada fração e indica a maioria exigida para cada ponto da ordem de trabalhos. Veja as regras no guia sobre maiorias nas deliberações.
Prazos de convocatória
«1 – A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.» — Código Civil, artigo 1432.º, n.º 1
A convocatória pode também seguir por email para os condóminos que o tenham pedido em assembleia, com registo na ata. Depois da reunião, as deliberações têm de ser comunicadas aos ausentes no prazo de 30 dias, e o sistema também controla esse prazo. Uma convocatória fora do prazo pode tornar a deliberação anulável. O sistema calcula a data limite de envio e regista o envio a cada condómino. Veja como impugnar uma deliberação.
Despesas repartidas como manda a lei
«1 – Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.» — Código Civil, artigo 1424.º, n.º 1
O sistema reparte cada despesa pela permilagem e trata as exceções: as despesas dos elevadores só são pagas pelas frações que eles servem, e as partes comuns que servem só alguns condóminos ficam a cargo de quem as usa.
O sistema financeiro
O sistema financeiro faz a conciliação bancária automática através de ligações Open Banking (PSD2) às contas dos condomínios. A conta continua em nome do condomínio e é movimentada pelos condóminos; a ligação serve para ler os movimentos. O sistema prepara o orçamento anual, aplica as quotas extraordinárias aprovadas e permite emitir créditos ou débitos quando necessário. Fazemos 12 lançamentos de quotas e cerca de 8 movimentos bancários por fração por ano. Veja o que pedir no guia sobre transparência nas contas.
A ficha do prédio
Cada prédio tem uma ficha com os documentos, as atas, os contratos, as ocorrências e os contactos dos fornecedores. Quando o gestor do prédio não está disponível, qualquer colega consegue abrir a ficha e agir. Isto é importante numa urgência, como uma infiltração ou um elevador parado.
A prova da escala
A Condoroo foi lançada em agosto de 2023 (Católica-Lisbon SBE) e administra hoje mais de 600 condomínios. O setor é feito sobretudo de empresas pequenas: em 2022, segundo um estudo da associação do setor divulgado pelo ECO, cada empresa geria em média 71 condomínios. Crescer para centenas de prédios só foi possível com um sistema que não depende da memória de cada gestor e com uma equipa formada para o usar.
O que perguntar sobre o software da sua administração
- O sistema calcula as maiorias pela permilagem?
- A conciliação bancária é feita com que frequência?
- Os condóminos podem consultar as contas e as atas?
- Quem consegue abrir a ficha do prédio quando o gestor está de férias?
- O que acontece aos dados e documentos se o contrato terminar?
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e selo DECO pelo 3.º ano consecutivo, e a Condoroo venceu o Prémio Cinco Estrelas Regiões em 2026, num estudo com 1725 consumidores, no distrito de Lisboa. Os planos começam em 6,50 € por fração por mês. Os documentos e o arquivo pertencem ao condomínio, não à administração.
Software de condomínio da Condoroo: perguntas frequentes
A Condoroo usa um software de condomínio próprio?
Sim. O sistema foi construído de raiz pela nossa equipa de engenharia.
O sistema calcula as maiorias nas assembleias?
Sim. Calcula o resultado de cada votação pela permilagem e indica a maioria exigida para cada ponto.
Com que antecedência tem de ser convocada a assembleia?
Com 10 dias de antecedência, segundo o artigo 1432.º do Código Civil.
A Condoroo movimenta a conta do condomínio?
Não. A conta está em nome do condomínio e é movimentada pelos condóminos; a ligação Open Banking serve para ler os movimentos.
Quem paga as despesas do elevador?
Só os condóminos cujas frações podem ser servidas pelo elevador, segundo o artigo 1424.º, n.º 4, do Código Civil.
O que acontece se o gestor estiver de férias?
Qualquer colega consegue abrir a ficha do prédio, ver o histórico e agir.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
