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Quem paga o condomínio, senhorio ou inquilino? Por regra, o senhorio: o Código Civil põe a seu cargo as despesas das partes comuns quando o contrato nada diz. O contrato pode passar as quotas para o inquilino, mas tem de o fazer por escrito e, perante a administração, o devedor continua a ser o proprietário. Explicamos a regra, as quotas extraordinárias e as obras, os prazos do reembolso, o que fazer se o inquilino não pagar e o efeito no arrendamento acessível, com a experiência de quem acompanha mais de 600 condomínios.
Key points from this article
1. Quem paga o condomínio, senhorio ou inquilino? Sem cláusula, paga o senhorio
O ponto de partida é o artigo 1078.º do Código Civil. O n.º 1 diz que as partes estipulam por escrito o regime dos encargos e despesas. Só quando não o fazem se aplicam as regras supletivas dos números seguintes.
Duas dessas regras interessam aqui:
- Despesas do próprio locado (n.º 2): os fornecimentos de bens ou serviços relativos à casa arrendada, como água, luz, gás ou internet, correm por conta do inquilino.
- Despesas das partes comuns (n.º 3): no arrendamento de fração autónoma, os encargos com a administração, conservação e fruição das partes comuns, e o pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio.
Ou seja, a quota de condomínio, a limpeza da escada, o elevador, a eletricidade comum ou o seguro das partes comuns são, por defeito, do senhorio. Se o contrato for omisso, não há margem para discussão: o inquilino não tem de os pagar.
2. Pode passar a quota para o inquilino?
Pode. A lei deixa às partes a liberdade de decidir, desde que fique escrito. Uma conversa ou um e-mail avulso não chegam para afastar a regra do n.º 3; o lugar certo é o próprio contrato, ou um aditamento assinado por ambos.
O que a cláusula deve dizer, no mínimo:
- Que encargos passam: só a quota ordinária, ou também o fundo comum de reserva, as quotas extraordinárias e as obras.
- Como se paga: reembolso ao senhorio contra comprovativo, ou uma quantia fixa mensal por conta.
- Com que valor de partida: a quota atual e a forma de refletir as alterações aprovadas em assembleia.
Se escolherem uma quantia fixa mensal, o n.º 7 do art. 1078.º manda fazer os acertos semestralmente. Para outras cláusulas que convém prever, veja as 7 cláusulas a incluir no contrato de arrendamento.
3. Os prazos do reembolso (art. 1078.º, n.os 4 a 6)
A quota de condomínio está sempre em nome do condómino, porque a obrigação é dele. A lei prevê exatamente este caso:
- N.º 4: os encargos devem ser contratados em nome de quem for responsável pelo pagamento.
- N.º 5: se o inquilino for responsável por um encargo contratado em nome do senhorio, o senhorio apresenta, no prazo de um mês, o comprovativo do pagamento feito.
- N.º 6: nesse caso, a obrigação do inquilino vence-se no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio e deve ser cumprida juntamente com a renda seguinte.
Na prática: o senhorio paga a quota ao condomínio, envia o recibo ao inquilino no prazo de um mês e o inquilino reembolsa com a renda do mês seguinte. Exemplo: o senhorio paga a quota de março e envia o recibo a 10 de abril; o reembolso vence-se no fim de maio e é pago juntamente com a renda que se vença a seguir.
A alternativa, que o contrato pode prever, é o inquilino pagar diretamente ao condomínio por conta do senhorio. Funciona, mas não muda quem é o devedor, como se vê a seguir.
4. Porque é que o condomínio só cobra ao condómino
O contrato de arrendamento é um acordo entre senhorio e inquilino. O condomínio não é parte nele. A obrigação de pagar as despesas das partes comuns nasce da propriedade da fração (art. 1424.º do Código Civil): é uma obrigação propter rem, que acompanha a coisa e recai sobre quem for o seu titular.
Daí três consequências:
- A administração emite os avisos e os recibos em nome do condómino, mesmo que quem transfere seja o inquilino.
- A dívida é do proprietário. Se o inquilino não pagar, o condomínio cobra ao senhorio, com juros e eventuais penalizações aprovadas no regulamento.
- A cobrança judicial é contra o condómino. A ata da assembleia que aprova o orçamento e as quotas é título executivo contra o proprietário da fração. Explicamos como funciona no artigo sobre a ata da assembleia como título executivo.
O senhorio não se pode defender perante o condomínio com o contrato de arrendamento. Pode, sim, exigir depois ao inquilino o que este se comprometeu a pagar.
5. Quotas ordinárias, extraordinárias e obras
Nem todas as despesas do condomínio são iguais, e a cláusula deve dizer quais passam para o inquilino.
| Despesa | Sem cláusula | Com cláusula «quotas de condomínio» |
|---|---|---|
| Quota ordinária (limpeza, elevador, luz comum, seguro, administração) | Senhorio | Inquilino, se a cláusula o disser |
| Fundo comum de reserva (mínimo de 10% da quota) | Senhorio | Discutível: convém dizer expressamente |
| Quota extraordinária para obras de conservação | Senhorio | Só se a cláusula a incluir de forma clara |
| Inovações e obras de valorização | Senhorio | Só se a cláusula a incluir de forma clara |
A lógica é simples. A quota ordinária paga o uso corrente do prédio, de que o inquilino beneficia. O fundo de reserva e as obras servem sobretudo para conservar ou valorizar um património que é do senhorio. Uma cláusula vaga, como «o inquilino paga o condomínio», tende a ser lida como abrangendo só a quota ordinária. Se a intenção for outra, escreva-a.
Duas notas práticas:
- As obras são aprovadas em assembleia de condóminos. O inquilino não vota, salvo se o senhorio lhe passar procuração. Faz sentido avisá-lo antes de uma assembleia que vá aprovar uma quota extraordinária a cargo dele.
- As obras de conservação do próprio locado são outro tema: em regra cabem ao senhorio e não se confundem com a quota do condomínio.
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6. Se o inquilino não pagar
Se o contrato põe a quota a cargo do inquilino e ele deixa de pagar, a ordem dos passos é esta:
- Pague ao condomínio para evitar juros. A dívida perante a administração é sua e acumula-se.
- Comunique ao inquilino por escrito, com o comprovativo do pagamento, dentro do prazo de um mês do n.º 5.
- Exija o valor com a renda seguinte, que é quando se vence a obrigação (n.º 6).
- Se a mora chegar aos três meses, há fundamento de resolução. O art. 1083.º, n.º 3, do Código Civil considera inexigível ao senhorio manter o arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário.
- Fale com um advogado antes de comunicar a resolução ou avançar com um procedimento de despejo, para garantir as formalidades.
Esta proteção só vale para os encargos que o contrato põe, de facto, a cargo do inquilino. É mais uma razão para a cláusula ser precisa.
7. O que muda no arrendamento acessível (RSAA)
No Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, a isenção de IRS ou IRC depende de a renda ficar dentro do limite fixado pela Portaria n.º 454/2026/1 para o concelho e a tipologia.
A dúvida comum é se a quota de condomínio conta para esse limite. A resposta é não, quando o contrato a põe a cargo do inquilino: segundo o guia da DECO sobre o RSAA, publicado a 13 de outubro de 2026, se o contrato prevê que o arrendatário paga as despesas ou encargos do condomínio, o limite máximo de renda não abrange esse tipo de despesas.
Para isso funcionar, a separação tem de ser clara:
- Renda e encargos em linhas diferentes no contrato e nos recibos.
- Valor do encargo igual ao da quota real, com acertos documentados. Uma «quota» inflacionada para disfarçar renda acima do limite é um risco fiscal evidente.
- Recibos do condomínio guardados, para provar o valor em caso de controlo.
Os limites, as condições da isenção e os passos de adesão estão explicados no nosso artigo sobre os limites das rendas acessíveis (em breve).
8. Cláusula-modelo
Adapte ao seu caso e confirme com um advogado:
Cláusula X.ª — Encargos de condomínio
1. São da responsabilidade do Segundo Outorgante (arrendatário) as quotas ordinárias de condomínio respeitantes à fração arrendada, no valor atual de [___] € mensais, e as respetivas atualizações aprovadas em assembleia de condóminos.
2. [Incluem-se / Não se incluem] a contribuição para o fundo comum de reserva e as quotas extraordinárias para obras, que, se não incluídas, ficam a cargo do Primeiro Outorgante (senhorio).3. O Primeiro Outorgante paga os encargos à administração do condomínio e apresenta ao Segundo Outorgante o comprovativo no prazo de um mês; o reembolso vence-se no final do mês seguinte ao da comunicação e é pago com a renda subsequente, nos termos do art. 1078.º, n.os 5 e 6, do Código Civil.
4. Os encargos previstos nesta cláusula não integram a renda e são discriminados autonomamente nos recibos.
9. Checklist do senhorio
- Decidir se a quota passa para o inquilino e escrevê-lo no contrato.
- Especificar fundo de reserva, quotas extraordinárias e obras.
- Indicar o valor atual da quota e como se refletem as alterações.
- Separar renda e encargos no contrato e nos recibos (essencial no RSAA).
- Entregar ao inquilino o regulamento do condomínio.
- Notificar a administração do condomínio de que a fração está arrendada, com os seus contactos atualizados e o nome do ocupante.
- Guardar os avisos e recibos de quotas e enviar comprovativos no prazo de um mês.
- Verificar regularmente se as quotas estão pagas.
10. Como a transparência do condomínio ajuda
Grande parte dos conflitos entre senhorio e inquilino sobre quotas nasce da falta de informação: o senhorio não sabe se a quota foi paga, o inquilino não sabe quanto deve. Nos mais de 600 condomínios que acompanhamos na Condoroo, cada condómino vê a qualquer momento os avisos e os recibos de quotas e a situação da sua fração, e o resumo financeiro do edifício é atualizado sempre que se reconcilia um movimento. Isso facilita enviar ao inquilino o comprovativo dentro do prazo e detetar um atraso antes de ele crescer.
Em resumo: sem cláusula paga o senhorio; com cláusula escrita pode pagar o inquilino; perante o condomínio responde sempre o proprietário.
Perguntas frequentes: quem paga o condomínio, senhorio ou inquilino
Quem paga o condomínio, senhorio ou inquilino?
Se o contrato nada disser, paga o senhorio: o art. 1078.º, n.º 3, do Código Civil põe a seu cargo os encargos das partes comuns e os serviços de interesse comum. O inquilino só paga se o contrato o previr por escrito.
Posso pôr no contrato que o inquilino paga a quota de condomínio?
Sim. A lei permite que as partes estipulem por escrito o regime dos encargos. Convém dizer que encargos passam (quota ordinária, fundo de reserva, quotas extraordinárias), o valor atual e a forma de pagamento.
A administração do condomínio aceita cobrar ao inquilino?
A administração pode aceitar receber do inquilino, mas o devedor continua a ser o condómino. Os avisos, os recibos e a cobrança ficam em nome do proprietário, porque o contrato de arrendamento não vincula o condomínio.
Se o inquilino não pagar, o condomínio pode cobrar-me?
Sim. A obrigação de pagar as quotas acompanha a fração e recai sobre o proprietário. A ata que aprova as quotas é título executivo contra o condómino. Depois, pode exigir o valor ao inquilino e, com mora de três meses ou mais, há fundamento de resolução do contrato.
Quem paga as quotas extraordinárias e as obras?
Por defeito, o senhorio. Só passam para o inquilino se a cláusula do contrato as incluir de forma clara. Uma referência genérica a «condomínio» tende a abranger apenas a quota ordinária.
Que prazos tem o senhorio para pedir o reembolso?
O senhorio apresenta o comprovativo do pagamento no prazo de um mês. A obrigação do inquilino vence-se no final do mês seguinte ao da comunicação e é paga com a renda subsequente (art. 1078.º, n.os 5 e 6).
No arrendamento acessível (RSAA), a quota de condomínio conta para o limite da renda?
Não, se o contrato a puser a cargo do inquilino: nesse caso, o limite máximo de renda não abrange as despesas de condomínio. Separe renda e encargos no contrato e nos recibos, com o valor real da quota.
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