Alojamento local: as novas regras
As recentes alterações à legislação do Alojamento Local em Portugal estão a mudar o panorama deste setor, afetando proprietários e investidores em todo o país. Com a aprovação da Lei 56/2023, que faz parte do pacote Mais Habitação, o governo português introduziu várias mudanças significativas que visam restringir e regulamentar a atividade do Alojamento Local.
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Suspensão de novas licenças em locais estratégicos
Uma das mudanças mais impactantes é a suspensão da emissão de novas licenças para AL, com um foco particular nas áreas costeiras e no Algarve. Vale ressaltar que esta suspensão não se aplica às Regiões Autónomas nem a 165 municípios no continente classificados como de baixa densidade. Adicionalmente, 73 freguesias em municípios de alta densidade populacional estão isentas. Esta medida foi concebida para evitar o excesso de unidades de AL em zonas já sobrecarregadas com turismo.
Licenças existentes
De modo a não fazer uma passagem abrupta a legislação prevê que as licenças de AL atualmente em vigor permaneçam válidas e serão reavaliadas ao longo do ano de 2030. A maioria dessas licenças poderá ser renovada por mais cinco anos. No entanto, uma exceção importante aplica-se aos proprietários que adquiriram propriedades para AL com financiamento até 16 de fevereiro de 2023. Nesses casos, a renovação da licença seguirá o prazo do contrato de crédito habitação.
A caducidade da licença é uma possibilidade em situações de transferência de propriedade, a menos que a transmissão seja por sucessão. Já os proprietários de AL que não estejam a utilizar as suas propriedades devem apresentar declarações de rendimentos nos dois meses após a entrada em vigor da nova lei, caso queiram evitar o cancelamento da licença.
Impacto nas regiões de baixa densidade
Um aspeto importante das novas regras do AL em Portugal é o foco nas regiões de baixa densidade populacional. Nesses locais, as restrições à emissão de novas licenças são mais flexíveis, reconhecendo a importância do turismo para a economia local. Esta medida pode abrir oportunidades para investidores e proprietários interessados em explorar o potencial dessas regiões, onde o turismo pode ser uma alavanca para o desenvolvimento económico.
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Incentivo ao arrendamento
Uma medida destinada a incentivar a passagem de unidades de AL para arrendamento habitacional é a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até o final de 2029. Esta isenção aplica-se a propriedades retiradas do AL até o final de 2024 e que façam a transição para arrendamento habitacional. Não há limites para os valores das rendas, desde que os contratos de arrendamento sejam realizados e registados nas Finanças até 31 de dezembro de 2024.
Contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL)
A criação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) é uma mudança financeira significativa introduzida pela nova legislação. Com uma taxa fixa de 15%, essa contribuição é aplicada apenas aos apartamentos utilizados para AL e não é dedutível na determinação do lucro tributável em IRC. No entanto, vale a pena notar que a CEAL não se aplica a imóveis localizados no interior do país, o que pode incentivar o investimento em regiões menos exploradas. Essa taxa pode impactar os retornos dos proprietários de AL e é um elemento que precisa de ser considerado ao avaliar a viabilidade deste tipo de investimento sob as novas regras.
Intervenção dos municípios e assembleias de condóminos
Os municípios, responsáveis pela emissão de licenças de AL, devem agora criar uma Carta Municipal da Habitação. Esta carta tem como objetivo equilibrar a oferta de habitação, AL, alojamento para estudantes e outras atividades. Se for determinado que há falta de habitações, a emissão de novas licenças de AL será proibida.
A assembleia de condóminos ganha um novo papel no processo, podendo, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, opor-se à atividade de AL numa fração autónoma. No entanto, essa oposição não é possível se o título constitutivo ou uma deliberação anterior da assembleia permitir o uso da fração para AL. Se a decisão da assembleia for cancelar o registo de AL, a câmara municipal deve ser informada, e a cessação da atividade ocorrerá dentro de 60 dias.
Conclusão
Em resumo, as novas regras do Alojamento Local em Portugal visam equilibrar o mercado, reduzir o excesso de turismo em determinadas áreas e garantir que as propriedades são utilizadas de forma eficiente. Essas mudanças têm um impacto significativo em proprietários, investidores e na indústria do turismo em Portugal, e é importante estar a par dessas alterações e adaptar-se a elas conforme necessário.
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