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Em resumo
- A suspensão nacional de novos registos de 2023 foi revogada; cada município pode criar áreas de contenção no seu regulamento.
- A renovação obrigatória dos registos e a validade até 2030 foram revogadas: os registos existentes continuam válidos.
- A CEAL foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024 e deixou de ser devida.
- Nos municípios com mais de 1000 registos, as suspensões transitórias podem vigorar, no máximo, até 31 de dezembro de 2026.
- O registo faz-se por comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico; a fiscalização cabe à ASAE e à câmara municipal.
Legislação do alojamento local: o que mudou desde 2023
«São revogados: a) Os n.os 4 e 5 do artigo 5.º, a alínea h) do n.º 1 do artigo 6.º, o artigo 6.º-A, os n.os 2, 3 e 4 do artigo 7.º e o artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual; b) Os artigos 18.º, 19.º, 20.º, 21.º e 52.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, na sua redação atual.» — Decreto-Lei n.º 76/2024, art. 5.º
| Medida de 2023 | Situação atual | Fonte |
|---|---|---|
| Suspensão nacional de novos registos | Revogada; os municípios podem criar áreas de contenção | DL 76/2024, art. 5.º; DL 128/2014, art. 15.º-A |
| Renovação dos registos e validade até 2030 | Revogada | DL 76/2024, art. 5.º |
| CEAL | Revogada | DL 57/2024 |
| Oposição do condomínio | Mais de metade da permilagem; decide o presidente da câmara | DL 128/2014, art. 9.º |
| Proibir o AL no regulamento | 2/3 da permilagem; só para registos futuros | DL 128/2014, art. 6.º-B |
| Contribuição para o condomínio | Até 30% da quota anual | DL 128/2014, art. 20.º-A |
| Suspensões transitórias em municípios com mais de 1000 registos | No máximo até 31-12-2026 | DL 151/2026 |
Para um resumo das obrigações de quem explora um alojamento local, veja este vídeo da Ordem dos Contabilistas Certificados:
Novos registos: áreas de contenção definidas pelos municípios
🏘️ Em 2023, o programa Mais Habitação suspendeu a emissão de novos registos de alojamento local em grande parte do território. Essa suspensão nacional foi revogada pelo DL n.º 76/2024. Agora, é cada município que decide, no seu regulamento, onde e como limitar novos registos.
🛑 O que diz a lei hoje?
A suspensão nacional de novos registos da Lei n.º 56/2023 foi revogada pelo DL n.º 76/2024. Agora é cada município que pode criar, no seu regulamento, áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, por freguesia, com limites a novos registos (art. 15.º-A do DL n.º 128/2014).
«1 — Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, o município territorialmente competente pode aprovar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, a existência de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local.» — Decreto-Lei n.º 128/2014, art. 15.º-A, n.º 1 (redação do DL n.º 76/2024)
Nos municípios com mais de 1000 registos, as suspensões transitórias de novos registos podem vigorar, no máximo, até 31 de dezembro de 2026 (Decreto-Lei n.º 151/2026). Para perceber o que vem a seguir, veja o artigo sobre o alojamento local e a estratégia para 2035.
🏙️ Cada município tem regras próprias
Antes de investir, consulte o regulamento municipal de alojamento local em vigor no site da câmara. As áreas de contenção, os limites e os prazos variam de concelho para concelho e podem mudar com cada revisão do regulamento.
🎯 Qual é o objetivo?
As áreas de contenção pretendem ser um instrumento de equilíbrio urbano. Ao limitar a entrada de novos registos onde a pressão é maior, procura-se:
- aliviar a pressão sobre o arrendamento habitacional;
- travar a especulação imobiliária associada ao turismo;
- incentivar o uso responsável dos imóveis em contexto urbano.
💡 Dica Condoroo: está a pensar avançar com um investimento em alojamento local? Antes de tomar qualquer decisão, confirme se a freguesia em causa está numa área de contenção ou com suspensão de novos registos. O registo faz-se por comunicação prévia ao presidente da câmara, só no Balcão Único Eletrónico (art. 6.º do DL n.º 128/2014).
Registos existentes
📄 Uma questão essencial é saber o que acontece aos registos que já existem. Quem já tem um registo válido pode continuar a explorar?
🛡️ Os registos existentes continuam válidos?
Sim. A renovação obrigatória e a validade até 2030, previstas em 2023, foram revogadas (art. 6.º-A do DL n.º 128/2014 e art. 20.º da Lei n.º 56/2023, revogados pelo DL n.º 76/2024). O registo pode, porém, ser cancelado pelo presidente da câmara nos casos do art. 9.º, por exemplo sem seguro válido ou por oposição fundamentada do condomínio.
🔍 Fiscalização
Compete à ASAE e à câmara municipal (art. 21.º do DL n.º 128/2014). Mantenha organizados os documentos do estabelecimento: o título de registo, a apólice do seguro de responsabilidade civil, o livro de reclamações e as faturas emitidas.
🧾 Número de registo visível
O número de registo tem de constar dos anúncios e a placa identificativa tem de estar afixada junto à entrada do estabelecimento. A falta de placa identificativa é contraordenação (DL n.º 128/2014).
💡 Dica Condoroo: confirme todos os anos que o seguro de responsabilidade civil do alojamento local está válido. A falta de seguro válido é um dos motivos de cancelamento do registo.
Impacto nas regiões de baixa densidade
🌄 Com o fim da suspensão nacional, a distinção entre zonas de pressão e de baixa densidade perdeu peso. O que conta agora é o regulamento de cada município. Num concelho do interior, o alojamento local pode ser um motor para a economia local; num centro urbano pressionado, a câmara pode limitá-lo. Em qualquer caso, confirme as regras locais antes de investir.
Incentivo ao arrendamento
🏠 Em paralelo com as regras do alojamento local, o Estado tem usado a fiscalidade para estimular o arrendamento para habitação permanente:
- as rendas de habitação são tributadas à taxa autónoma de 25%, com reduções para contratos de habitação permanente de 5, 10 ou 20 anos ou mais (art. 72.º do CIRS);
- os contratos com renda moderada pagam 10% até 31-12-2029 (art. 45.º-C do EBF, aditado pelo DL n.º 97/2026);
- as despesas de conservação e manutenção do imóvel podem ser deduzidas às rendas (art. 41.º do CIRS).
⚠️ Cuidados a ter em conta
O arrendamento tradicional também tem desafios: compromisso de médio e longo prazo, gestão do imóvel e dos inquilinos, e cumprimento das regras para beneficiar das taxas reduzidas. Compare os dois modelos no guia arrendamento tradicional ou alojamento local.
CEAL: contribuição extraordinária revogada
A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local, criada em 2023, foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024. Deixou de ser devida.
Intervenção dos municípios e assembleias de condóminos
🏙️ Papel dos municípios
As câmaras municipais podem:- criar áreas de contenção e de crescimento sustentável no regulamento municipal;
- opor-se a novos registos e cancelar registos nos casos previstos na lei;
- fiscalizar a atividade, em conjunto com a ASAE.
🏢 Assembleias de condóminos: o que a lei permite
O condomínio também tem poderes próprios: proibir novos alojamentos locais no regulamento, opor-se a um alojamento local que perturbe o prédio e fixar uma contribuição adicional. As maiorias, as provas e a forma de deliberar estão no artigo sobre o alojamento local em 2026 e o que o condomínio já pode fazer e no guia sobre alojamento local em condomínios.
| Entidade | Funções principais | Instrumentos de atuação |
|---|---|---|
| Municípios | Ordenamento, registo e fiscalização | Regulamento municipal, áreas de contenção, oposição e cancelamento do registo |
| Assembleias de condóminos | Convivência e uso das partes comuns | Regulamento do condomínio, oposição fundamentada, contribuição adicional |
💡 Dica Condoroo: quando houver alojamento local no prédio, registe em ata as ocorrências e as queixas. Se um dia for preciso pedir o cancelamento do registo, a assembleia tem de fundamentar a deliberação com factos.
Conclusão
A legislação do alojamento local está hoje mais nas mãos dos municípios do que em 2023. A suspensão nacional, a renovação obrigatória dos registos e a CEAL foram revogadas; ficaram as áreas de contenção municipais, as suspensões transitórias até ao fim de 2026 e os poderes do condomínio. Para quem já explora ou quer investir, o essencial é acompanhar o regulamento do seu município e as deliberações do seu prédio. Na Condoroo, as atas, as ocorrências e os contactos do alojamento local ficam registados na plataforma do condomínio.
Legislação do alojamento local: perguntas frequentes
Os novos registos de alojamento local estão suspensos?
A suspensão nacional de 2023 foi revogada. Cada município pode criar áreas de contenção no seu regulamento, e nos municípios com mais de 1000 registos as suspensões transitórias podem vigorar, no máximo, até 31 de dezembro de 2026.
O que acontece com as licenças de alojamento local já existentes?
As licenças já atribuídas mantêm-se válidas. A renovação obrigatória e a CEAL foram revogadas.
Como afetam estas regras as regiões de baixa densidade?
Com o fim da suspensão nacional, depende do regulamento de cada município.
Que incentivos existem para o arrendamento tradicional em vez do alojamento local?
As rendas de habitação pagam IRS à taxa autónoma de 25%, com reduções para contratos longos, e 10% nos contratos com renda moderada até 31-12-2029. As despesas de conservação e manutenção são dedutíveis às rendas.
O que é a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL)?
A CEAL foi uma contribuição criada em 2023 e revogada pelo DL n.º 57/2024.
A CEAL ainda se paga?
Não. Foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024.
Como intervêm os municípios e as assembleias de condóminos no alojamento local?
Os municípios regulam e fiscalizam a atividade e podem criar áreas de contenção. A assembleia de condóminos pode proibir o AL por 2/3 da permilagem (só para registos futuros), opor-se a um AL que perturbe o prédio por mais de metade da permilagem e cobrar uma contribuição adicional até 30% da quota.
Quais os principais cuidados para quem pretende investir em alojamento local?
Conhecer a legislação atual, confirmar o regulamento municipal e as áreas de contenção, verificar o título constitutivo e o regulamento do condomínio, e avaliar o mercado local para garantir que o investimento é sustentável.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 25 de outubro de 2026.
