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Em Portugal, qualquer pessoa ou empresa pode administrar um condomínio: não há licença, registo próprio nem entidade que fiscalize a atividade. Sem regulador, quem escolhe a administração tem de fazer o trabalho de verificação. Uma certificação DECO não substitui a lei, mas dá ao condomínio um critério externo para comparar empresas. Neste artigo explicamos o que a lei exige hoje ao administrador, o que prevê o projeto de regulação, o que avalia o selo Serviço Aprovado DECO PROteste Condomínio e que perguntas fazer antes de contratar.
Em resumo
- Não existe hoje um regulador nem uma licença para as empresas de administração de condomínios.
- O projeto de regulação prevê licença, contrato escrito, seguro e formação, mas ainda está em circuito legislativo.
- O selo Serviço Aprovado DECO PROteste Condomínio exige avaliação positiva em práticas de gestão, fiabilidade, transparência e satisfação.
- A certificação é voluntária e tem prazo de validade.
- Antes de contratar, verifique o selo, o seguro, o contrato e a conta bancária.
Um setor sem regras próprias
O debate não é novo. Em 2025, num artigo de opinião no Observador, o autor perguntava:
«Como é possível que um setor que afeta diretamente milhões de cidadãos, que gera um volume de negócios de cerca de €750 milhões em Portugal … continue a viver sem regras claras, modernas e eficazes?» — Observador, «Regulação dos condomínios em Portugal: uma promessa adiada» (21/04/2025)
O mesmo texto aponta a «falta de vontade política» e alerta que, sem regras, «muitos condomínios ficam à mercê da boa vontade dos gestores e das seguradoras».
O que a lei exige hoje
As regras que se aplicam ao administrador estão no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94. A lei define as funções do administrador, como elaborar o orçamento, cobrar as receitas, prestar contas à assembleia e executar as deliberações (artigo 1436.º do Código Civil). Também obriga à conta bancária do condomínio:
«É obrigatória a constituição, pelo administrador, de uma conta bancária em nome do condomínio, na qual são depositadas as quantias que lhe são devidas e da qual são movimentadas as despesas.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 6.º
O que a lei não exige é que a empresa tenha licença, formação, seguro de responsabilidade civil ou contrato escrito com o condomínio.
O que prevê o projeto de regulação
O Governo tem em preparação um regime para a administração profissional de condomínios. Em agosto de 2026, o Ministério das Infraestruturas e Habitação disse à CNN Portugal que a proposta estava «em circuito legislativo». Segundo a CNN Portugal e o Jornal Económico, o projeto prevê licenciamento das empresas, contrato escrito, formação adequada e seguro de responsabilidade civil obrigatório. Veja o ponto de situação em regulação dos condomínios em 2026.
Onde está a proteção hoje
| Proteção | Situação em outubro de 2026 | O que garante |
|---|---|---|
| Código Civil e DL 268/94 | Em vigor | Funções do administrador, contas e conta bancária |
| Projeto de regulação | Em circuito legislativo | Licença, contrato, seguro e formação, quando aprovado |
| Selo DECO PROteste | Voluntário, com validade | Avaliação externa de gestão, fiabilidade e transparência |
| Seguro de responsabilidade civil | Voluntário | Cobertura de danos causados pela administração |
| Contrato escrito | Voluntário | Serviços, preço e prazos definidos |
O que avalia o selo DECO
Na página oficial do selo, a DECO PROteste explica os critérios:
«O selo ‘Serviço Aprovado DECO PROteste Condomínio’ é uma certificação exclusiva destinada a empresas que prestam serviços a condomínios, nomeadamente empresas de gestão e outros prestadores especializados. Para receber este selo, as empresas devem obter uma avaliação positiva em todos os critérios definidos, que abrangem práticas de gestão, fiabilidade, transparência e os níveis de satisfação dos seus clientes.» — DECO PROteste
A mesma página acrescenta que a certificação «garante aos condomínios a qualidade do serviço prestado, assegurando que o fornecedor atua com competência, ética e transparência». A avaliação positiva tem de ser obtida em todos os critérios, não apenas na média.
Certificação não é regulação
Um selo é voluntário: a empresa escolhe candidatar-se e a certificação tem prazo de validade. Não dá poderes de fiscalização à DECO nem substitui uma lei. Mas, enquanto não há regulador, é uma das poucas formas de um condomínio saber que alguém de fora olhou para as práticas de uma empresa. A certificação da Condoroo (licença DP.202603.SA.0046) é válida até 30 de março de 2027 e pode ser confirmada na página da DECO PROteste.
Saiba como tratamos as reclamações e o que significa o selo para quem já é cliente em Condoroo reclamações e selo DECO.
Como ler um selo
Há várias empresas de gestão de condomínios com o selo, por isso ele não serve para escolher uma única empresa, mas para separar quem aceitou ser avaliado de quem não o fez. Ao comparar propostas, use-o como ponto de partida:
- Confirme na fonte: a página da DECO PROteste indica as empresas com o selo e a validade da licença.
- Veja a data: um selo caducado não diz nada sobre o presente.
- Leia os critérios: práticas de gestão, fiabilidade, transparência e satisfação dos clientes.
- Junte outras fontes: o Índice de Satisfação no Portal da Queixa, o contrato proposto e a forma como a empresa apresenta as contas.
Uma empresa sem selo pode prestar um bom serviço. A diferença é que, nesse caso, toda a verificação fica do lado do condomínio.
Perguntas a fazer antes de contratar
- Tem selo ou certificação externa? Confirme na página de quem atribui e veja a validade.
- Qual é o capital do seguro de responsabilidade civil? Peça a apólice.
- Há contrato escrito? Com serviços, preço, prazos e condições de saída.
- A conta bancária está em nome do condomínio? É obrigatório por lei.
- Como são apresentadas as contas? Com extratos e documentos de suporte.
- Quem é o gestor e quem o substitui? Uma equipa garante continuidade.
Veja também os 8 erros ao escolher uma administração.
As certificações que a Condoroo tem
Quando o Estado falha em legislar, o mercado autorregula-se através de certificações. O selo Rede Condomínio DECO+ (com a auditoria da Bureau Veritas feita no âmbito da avaliação da DECO PROteste) valida se a empresa é transparente e cumpre normas éticas. É aqui que entram certificações como a da DECO, ou o selo da Fixando: ajudam a trocar a «boa vontade» por processos verificados por terceiros. Os prémios de reputação, como o Prémio Cinco Estrelas, sinalizam empresas que se submetem ao escrutínio dos consumidores. A Condoroo conquistou o Prémio Cinco Estrelas Regiões 2026, num estudo com 1725 consumidores, e mantém o selo DECO PROteste pelo terceiro ano consecutivo, com a auditoria da Bureau Veritas feita no âmbito da avaliação da DECO, descrita no artigo sobre o que a auditoria da Bureau Veritas revela.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo tem o selo Serviço Aprovado DECO PROteste Condomínio pelo 3.º ano consecutivo, venceu o Prémio Cinco Estrelas Regiões 2026 e foi Marca do Mês no Portal da Queixa em setembro de 2026. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 €. Administramos mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais, e fazemos mais de 35 vistorias presenciais por dia, cerca de 700 por mês. A conta bancária está sempre em nome do condomínio e os planos começam em 6,50 € por fração por mês.
Certificação DECO na gestão de condomínios: perguntas frequentes
O que é a certificação DECO para condomínios?
É o selo Serviço Aprovado DECO PROteste Condomínio, para empresas com avaliação positiva em práticas de gestão, fiabilidade, transparência e satisfação dos clientes.
Existe um regulador para as empresas de administração de condomínios?
Não. Em outubro de 2026, o projeto de regulação ainda estava em circuito legislativo.
O que prevê o projeto de regulação?
Licenciamento das empresas, contrato escrito, formação adequada e seguro de responsabilidade civil obrigatório.
A certificação DECO substitui a lei?
Não. É voluntária e tem validade, mas dá ao condomínio uma avaliação externa das práticas da empresa.
Até quando é válida a certificação da Condoroo?
A licença DP.202603.SA.0046 é válida até 30 de março de 2027.
O que devo verificar antes de contratar uma administração?
Certificação, seguro de responsabilidade civil, contrato escrito, conta em nome do condomínio e apresentação de contas.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
