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IMI agravado casa devoluta: perder o registo de AL não torna a casa devoluta de imediato. Mas a fração perde a exceção do alojamento local e, ao fim de um ano fechada, a câmara pode declará-la devoluta. Em Lisboa, toda em zona de pressão urbanística, a taxa de IMI passa a dez vezes a normal, sobe 20% por ano e pode chegar a 20 vezes. Arrendar evita isso.
Em resumo
- Perder o registo de AL não torna a casa devoluta de imediato, mas acaba com a exceção que protegia a fração.
- Uma fração desocupada durante um ano pode ser declarada devoluta; a câmara usa os consumos (até 7 m³ de água e 35 kWh de luz por ano) e pode fazer vistoria.
- IMI agravado casa devoluta em Lisboa: como toda a cidade está em zona de pressão urbanística, a taxa de IMI passa a 10 vezes a normal, sobe 20% por ano e tem limite de 20 vezes.
- Exemplo com VPT de 150.000 €: 450 € de IMI normal, 4.500 € no 1.º ano de devoluta e até 9.000 € no limite.
- Antes da decisão há audição prévia, em regra com pelo menos 10 dias úteis para responder com provas.
- Arrendar para habitação afasta o agravamento e pode dar acesso à redução de IMI de Lisboa para casas arrendadas.
IMI agravado casa devoluta: o que está em causa em Lisboa
No início de 2026, a Câmara Municipal de Lisboa cancelou 6.765 registos de alojamento local, cerca de 40% do total, por falta do seguro de responsabilidade civil obrigatório. O número consta da Radiografia do Alojamento Local em Lisboa 2023-2026, divulgada a 7 de outubro, e foi noticiado pelo Observador/Lusa e, em fevereiro, pelo idealista.
Lisboa tem hoje 11.704 AL, menos 37% do que em 2025, mas as casas não apareceram no mercado. Numa amostra de prédios com AL cancelado em Santa Maria Maior, só cerca de 11% tiveram anúncios de venda ou arrendamento no idealista no último ano; na Ajuda, entre 6% e 8%. Os autores admitem que uma casa sem anúncio pode estar em uso próprio ou arrendada por outra via.
A 5 de outubro, a associação de moradores autora do estudo enviou ao presidente da câmara a lista de moradas e pediu que os serviços a cruzassem com os consumos de água, luz e gás para declarar devolutas as casas vazias há mais de um ano. O Boletim de Alojamento Local explicou o pedido a 12 de outubro. Até à data deste artigo, a câmara não anunciou qualquer decisão. Mas a lei invocada existe e aplica-se a qualquer proprietário.
Porque é que o AL cancelado perde a proteção?
A definição de prédio devoluto está no Decreto-Lei n.º 159/2006. O artigo 2.º diz que a fração desocupada durante um ano é classificada como devoluta. O artigo 3.º enumera as exceções e a alínea g) inclui a fração «inscrita como estabelecimento de alojamento local».
Com o registo ativo, a casa estava protegida, mesmo sem hóspedes. Cancelado o registo, a fração passa a ser avaliada como qualquer outra: ocupada, não há problema; fechada há um ano, pode ser declarada devoluta.
Atenção: há um ponto que a lei não resolve de forma expressa: se o ano de desocupação só conta a partir do cancelamento. Segundo o estudo, os cancelamentos ficaram concluídos no início de fevereiro de 2026. Na leitura mais favorável ao proprietário, essas casas só completariam um ano fechadas sem proteção em fevereiro de 2027. Não conte com isso: o pedido feito à câmara pergunta precisamente se é possível agir a tempo do IMI relativo a 2026.
Quanto IMI paga a mais uma casa devoluta? Exemplo com VPT de 150.000 €
A taxa de IMI dos prédios urbanos vai de 0,3% a 0,45%, segundo o artigo 112.º do Código do IMI. Lisboa fixou 0,3%, a taxa mínima, para o IMI de 2025 liquidado em 2026.
Fora das zonas de pressão urbanística, a casa devoluta paga o triplo (n.º 3 do artigo 112.º). Lisboa é diferente: em dezembro de 2025, a assembleia municipal prorrogou por 12 meses a classificação de todo o concelho como zona de pressão urbanística, conforme o Aviso n.º 3256/2026/2. Aplica-se então o artigo 112.º-B: a taxa é «elevada ao décuplo», agravada «em cada ano subsequente, em mais 20%», com o limite de 20 vezes a taxa normal.
IMI agravado casa devoluta em números. Exemplo com um valor patrimonial tributário (VPT) de 150.000 € e a taxa de 0,3%:
| Situação | Taxa aplicada | IMI anual |
|---|---|---|
| Casa ocupada ou arrendada | 0,3% | 450 € |
| Devoluta fora de zona de pressão (triplo) | 0,9% | 1.350 € |
| Devoluta em Lisboa, 1.º ano (×10) | 3% | 4.500 € |
| Devoluta em Lisboa, 2.º ano (+20%) | 3,6% | 5.400 € |
| Limite do artigo 112.º-B (×20) | 6% | 9.000 € |
Atenção: a lei não diz se os 20% de cada ano incidem sobre a taxa do ano anterior ou sobre a taxa décupla inicial. Conforme a leitura, o limite de 9.000 € atinge-se ao quinto ou ao sexto ano. O n.º 3 do artigo 112.º-B permite ainda que a assembleia municipal aumente esse limite em 50% para casas de habitação que não estejam arrendadas nem sejam habitação própria e permanente. Confirme o seu VPT na caderneta predial.
Quando é que uma casa fechada passa a devoluta?
São precisas três coisas: desocupação durante um ano, nenhuma exceção do artigo 3.º e um procedimento concluído pela câmara e comunicado à Autoridade Tributária. Nada disto é automático.
O prazo que conta é o da comunicação. O n.º 16 do artigo 112.º do CIMI manda os municípios comunicar à AT os prédios devolutos no mesmo prazo das taxas, ou seja, até 31 de dezembro, e divulgá-los no seu sítio na internet. Pela prática de Lisboa, que vota em dezembro a taxa do próprio ano, uma comunicação até 31 de dezembro de 2026 afetaria o IMI de 2026, pago em 2027.
Como é que a câmara sabe que a casa está vazia?
O artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 159/2006 lista os indícios de desocupação:
- não haver contratos em vigor de água, gás, eletricidade e telecomunicações;
- não haver faturação desses consumos;
- consumos baixos ao longo do ano, até 7 m³ de água e 35 kWh de eletricidade, em simultâneo;
- uma vistoria municipal que ateste a desocupação.
Pelo artigo 5.º, as empresas de telecomunicações, água, gás e eletricidade enviam obrigatoriamente aos municípios, até 1 de outubro de cada ano, a lista das frações sem contratos, sem consumos ou com consumos baixos. Atenção: consumos acima desses valores não impedem a classificação, porque a câmara pode sempre recorrer à vistoria.
Como contestar na audição prévia?
Antes de decidir, a câmara notifica o proprietário, para o domicílio fiscal, do projeto de declaração de devoluto (artigo 4.º). Segue-se a audição prévia, nos termos do Código do Procedimento Administrativo, com um prazo que, em regra, não é inferior a 10 dias úteis. É o momento de juntar provas. Depois da decisão, ainda é possível a impugnação nos tribunais administrativos.
Como responder bem:
- Confirme o domicílio fiscal. Numa morada antiga, perde o prazo sem dar por isso.
- Responda por escrito e no prazo, com o artigo matricial.
- Junte provas de ocupação: faturas de água, luz, gás e internet, contrato de arrendamento registado ou recibos de renda.
- Invoque a exceção concreta, com o documento que a comprova.
- Mostre o que já está a fazer: anúncio, contrato de mediação ou pedido de certificação de obras.
Que exceções afastam a classificação de casa devoluta?
O artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 159/2006 afasta a classificação de devoluto, entre outros casos, quando a fração:
- está em obras de reabilitação certificadas pelo município (alínea b); obras sem essa certificação não contam;
- teve a construção concluída ou a licença de utilização emitida há menos de um ano (alínea c);
- é a residência em Portugal de um emigrante português (alínea e) ou de quem exerce funções públicas no estrangeiro (alínea f);
- está inscrita como AL ou integrada num empreendimento turístico (alínea g);
- não atinge os consumos por impedimento objetivo: disputa judicial sobre a posse, motivos de formação, saúde, cuidados permanentes como cuidador informal ou permanência em equipamento social, desde que comprovados (alínea h).
A alínea a), das casas de férias em praias, campo ou termas, dificilmente serve a um apartamento em Lisboa. Se uma destas situações for a sua, reúna já os documentos.
Que saídas tem: arrendar, vender, fazer obras ou usar a casa?
| Saída | Afasta o agravamento? | Vantagens | Cuidados |
|---|---|---|---|
| Arrendar para habitação | Sim: casa ocupada, com contrato e consumos | Gera renda; pode abrir a redução de IMI de Lisboa (até 20%) | Contrato registado nas Finanças; renda até 1.500 € para a redução |
| Vender | Sim, para si: o IMI é devido por quem é proprietário a 31 de dezembro | Encerra o problema | Se o comprador mantiver a casa fechada, o risco passa para ele |
| Obras de reabilitação | Só se certificadas pela câmara | Valoriza a fração | Sem certificação municipal, não há exceção |
| Usar a casa ou ceder a familiares | Sim, se houver ocupação real e provada | Sem contrato de arrendamento | Consumos acima dos mínimos não chegam se uma vistoria concluir o contrário |
| Voltar ao AL | Sim, com novo registo ativo | Retoma a exploração | Sem novos registos em Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António; só excecionais em Arroios, Estrela e São Vicente |
Receber hóspedes sem registo não é saída: o estudo detetou que pelo menos 4% dos AL «cancelados» ainda aceitavam reservas, e isso é contraordenação.
Porque é que arrendar resolve duas contas?
IMI agravado casa devoluta e arrendamento: a casa deixa de estar desocupada, e o contrato registado e as faturas em nome do inquilino são a melhor prova numa audição prévia. E Lisboa dá uma redução de IMI de até 20% a casas arrendadas para habitação, com renda até 1.500 € e pedido feito até 31 de dezembro de 2026. No exemplo acima, a diferença é entre pagar 4.500 € ou mais e pagar, no máximo, 450 €, menos a redução que for deliberada.
Arrendar exige outros cuidados: escolher o inquilino, fazer o contrato, registá-lo nas Finanças, emitir recibos de renda e declarar os rendimentos no IRS (guia fiscal para senhorios). Veja também as cláusulas a incluir no contrato e a checklist da reforma do arrendamento 2026.
A Condoroo faz a gestão de arrendamentos em Lisboa. Para pôr a casa no mercado, tratamos da avaliação da renda, do anúncio, das visitas, da análise dos candidatos e do contrato, com apoio na submissão à AT; paga uma renda mensal só depois de a casa estar arrendada. A gestão corrente, com cobranças e recibos, começa nos 35 € por mês (preços).
A fração vazia continua a pagar quotas do condomínio?
Uma casa fechada continua a pagar quotas. O artigo 1424.º do Código Civil reparte as despesas comuns pelo valor das frações, ocupadas ou não. Se o condomínio tinha fixado a contribuição adicional para o alojamento local, de até 30% da quota, essa parcela deixa de ter base quando o AL acaba. Peça à administração que a retire da próxima cobrança e que isso fique em ata. As regras do AL em prédio estão no guia prático da Condoroo e o que já é lei em 2026 está no artigo alojamento local até 2035: o que é proposta e o que é lei.
Muitas vezes, o administrador do condomínio é o primeiro a perceber que ninguém lá vive: correio acumulado, convocatórias sem resposta, uma infiltração que ninguém comunica. O condomínio não declara casas devolutas nem tem de denunciar ninguém, mas deve cooperar se a câmara pedir informação (artigo 5.º). Deixe à administração um contacto e alguém com chave: uma fuga de água não detetada afeta os vizinhos. Se deixar de pagar quotas, a dívida acumula; veja o que acontece ao condómino que não paga.
Checklist antes de a casa completar um ano fechada
- Confirme nos dados abertos do RNAL se o registo foi cancelado e em que data.
- Decida o destino: arrendar, vender, usar ou fazer obras certificadas.
- Mantenha ativos os contratos de água, luz e internet e guarde as faturas.
- Atualize o domicílio fiscal e abra o correio.
- Guarde a prova de qualquer exceção: certificado de obras, prova de emigração, relatório médico, documento judicial.
- Se arrendar, registe o contrato e peça à câmara a redução de IMI até 31 de dezembro.
- Avise a administração do condomínio da mudança de uso e peça a revisão da contribuição do AL.
- Acompanhe a lista de prédios devolutos que a câmara tem de publicar no seu sítio na internet.
Conclusão
IMI agravado casa devoluta, em resumo: perder o registo de AL não aumenta o IMI de imediato. O risco é deixar a casa fechada um ano numa cidade onde a taxa se multiplica por dez. A câmara já recebe os dados de consumo e tem um pedido formal para os cruzar com os AL cancelados, mas ainda não decidiu nada. A melhor defesa é ter a casa ocupada e as provas guardadas. Arrendar evita o agravamento e ainda pode baixar o IMI.
Para ver o tema em vídeo: a CNN Portugal discutiu a 22 de outubro de 2026 os incentivos e as penalizações para casas devolutas.
IMI agravado casa devoluta: perguntas frequentes
Um AL cancelado passa logo a casa devoluta?
Não. O cancelamento só retira a exceção que protegia a fração inscrita como alojamento local. Para ser devoluta, a casa tem de estar desocupada durante um ano, não caber noutra exceção do Decreto-Lei n.º 159/2006 e a câmara tem de concluir o procedimento, com audição prévia, e comunicá-lo à Autoridade Tributária.
IMI agravado casa devoluta: quanto paga a mais em Lisboa?
Como todo o concelho está em zona de pressão urbanística, aplica-se o artigo 112.º-B do CIMI: a taxa passa a dez vezes a normal, sobe 20% em cada ano seguinte e tem o limite de 20 vezes. Com um VPT de 150.000 € e a taxa de 0,3%, o IMI de 450 € passa para 4.500 € no primeiro ano, 5.400 € no segundo e, no limite, 9.000 €.
Como é que a câmara sabe que a casa está vazia e como posso contestar?
As empresas de água, luz, gás e telecomunicações enviam aos municípios, até 1 de outubro de cada ano, a lista das frações sem contratos ou com consumos baixos (até 7 m³ de água e 35 kWh de eletricidade por ano). Antes de decidir, notifica o proprietário para o domicílio fiscal e abre a audição prévia, onde pode juntar contratos, faturas e provas de exceção.
Que exceções impedem que a casa seja declarada devoluta?
Entre outras: obras de reabilitação certificadas pela câmara, construção ou licença de utilização com menos de um ano, residência em Portugal de emigrante português, registo ativo de AL ou empreendimento turístico, e impedimentos objetivos comprovados, como disputa judicial sobre a posse, saúde, formação ou ser cuidador informal.
Se arrendar a casa agora, livro-me do agravamento e tenho a redução de IMI?
Arrendar para habitação, com contrato registado nas Finanças, faz a casa deixar de estar desocupada e é a melhor prova na audição prévia. Em Lisboa pode ainda pedir a redução de até 20% do IMI para casas arrendadas, com renda até 1.500 €, até 31 de dezembro de 2026. A lei não diz como a câmara trata um contrato assinado poucas semanas antes do fim do ano, por isso arrende o quanto antes.
Até quando a câmara tem de comunicar a casa devoluta às Finanças?
Até 31 de dezembro, o mesmo prazo da comunicação das taxas de IMI (n.ºs 14 e 16 do artigo 112.º do CIMI). A câmara tem também de divulgar a lista no seu sítio na internet.
Uma fração vazia continua a pagar quotas do condomínio?
Sim. As quotas repartem-se pelo valor das frações, ocupadas ou não. O que pode cair é a contribuição adicional de até 30% fixada para o alojamento local, porque deixa de haver AL.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal.
