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Fala-se muito da nova regulação da administração de condomínios: licença, contrato escrito, seguro, formação. São passos positivos. Mas uma lei não forma gestores, não organiza carteiras de prédios nem responde a uma rotura de água às dez da noite. O talento nos condomínios, ou seja, ter pessoas preparadas, com tempo e com ferramentas para acompanhar cada prédio, é o que decide a qualidade do serviço. Neste artigo partilhamos a perspetiva da Condoroo, com base no nosso trabalho diário, e reunimos sete razões pelas quais a regulação, sozinha, não chega.
Em resumo
- A regulação em preparação prevê formação adequada para quem administra, mas ainda não foi aprovada.
- As funções legais do administrador são muitas e técnicas: contas, seguros, obras, assembleias, cobranças.
- A qualidade depende de quantos prédios cada gestor acompanha e de como o trabalho está organizado.
- A tecnologia pode libertar tempo para o que exige pessoas.
- Os condóminos podem fazer perguntas concretas sobre a equipa antes de contratar.
| Razão | O que significa para o prédio |
|---|---|
| 1. A função mudou | Mais equipamentos, mais regras, mais exigência técnica |
| 2. A lei fixa mínimos | Licença e formação não garantem experiência |
| 3. As funções são muitas | Um gestor sobrecarregado deixa temas para trás |
| 4. A formação é contínua | Regras e técnicas mudam todos os anos |
| 5. A organização conta | Seguimento regular evita a gestão por reclamação |
| 6. A tecnologia liberta tempo | Menos papel, mais acompanhamento |
| 7. Os condóminos podem perguntar | Quem é o gestor, quantos prédios tem, quem o substitui |
1. A função mudou
Os prédios de hoje têm elevadores com regras de inspeção, sistemas de segurança contra incêndio, painéis solares, carregadores de veículos elétricos e assembleias à distância. O presidente de uma associação do setor resumiu-o assim:
«O que é hoje a manutenção de um condomínio não tem nada a ver com o que era há 20 anos e a especialização técnica é importante.» — Presidente da ANPAC, citado pelo ZAP, 22 de junho de 2026
2. A lei fixa mínimos, não garante experiência
O projeto de regulação prevê licença, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil e formação adequada, segundo a CNN Portugal e o Jornal Económico. Em outubro de 2026, ainda está em circuito legislativo. Quando for aprovado, vai afastar quem não cumpre os mínimos. Mas um requisito de formação não substitui anos a preparar assembleias difíceis, a ler propostas de obras ou a negociar com seguradoras. Veja o ponto de situação em regulação dos condomínios em 2026.
3. As funções do administrador são muitas
O art. 1436.º do Código Civil enumera as funções do administrador:
«a) Convocar a assembleia dos condóminos; b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano; c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro; d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 1
A lista continua: exigir as quotas, executar as deliberações, representar o condomínio, prestar contas, guardar os documentos, informar sobre processos judiciais, emitir declarações de dívida em 10 dias, apresentar três orçamentos para obras extraordinárias. E o administrador que não cumprir é civilmente responsável pela omissão (art. 1436.º, n.º 3). Quando um gestor tem prédios a mais, algumas destas tarefas ficam inevitavelmente para depois.
4. A formação é contínua
Só em 2026, mudaram as regras de autoconsumo de energia nos prédios (Lei n.º 29/2026) e de obras isentas de licença (Decreto-Lei n.º 108/2026). Um gestor que não acompanha estas mudanças dá informação errada à assembleia. Por isso, a formação não pode ser um curso feito uma vez: tem de ser parte do trabalho. Veja como pensamos pessoas, formação e tecnologia.
5. A organização do trabalho conta
Em muitas administrações, os prédios que mais reclamam são os que recebem mais atenção. Os outros esperam. A forma de o evitar é organizacional: cada gestor dá seguimento regular a todos os temas em curso, com ou sem reclamação. Veja como o fazemos na gestão de obras em condomínios.
6. A tecnologia liberta tempo
Digitalizar o arquivo, automatizar avisos de pagamento, organizar pedidos de manutenção e fazer assembleias mistas ou online retira horas de trabalho administrativo a cada gestor. Esse tempo pode ser usado no que exige pessoas: visitas ao prédio, negociação com fornecedores, conversas com condóminos. Tecnologia e proximidade não são opostas; veja porque é um falso dilema.
7. Os condóminos podem perguntar
Antes de contratar, faça perguntas sobre a equipa, não apenas sobre o preço:
- Quem vai ser o gestor do prédio e que experiência tem?
- Quantos prédios acompanha?
- Quem o substitui em férias ou ausência?
- Que formação recebe a equipa e com que frequência?
- Com que regularidade são revistos os temas em curso de cada prédio?
- Como são tratadas as urgências fora de horas?
As respostas dizem mais sobre o serviço do que qualquer brochura.
O papel da assembleia
A assembleia também pode contribuir. Quando aprova o orçamento, decide quanto o prédio paga pela administração; um valor demasiado baixo raramente permite um gestor com tempo para o prédio. Quando avalia a empresa, pode pedir o relatório de atividade, os prazos de resposta e o ponto de situação das obras. E quando muda de administração, pode exigir uma passagem de pasta organizada, com todos os documentos. São decisões que estão ao alcance dos condóminos, independentemente da lei que vier a ser aprovada.
O que observamos na Condoroo
Não há dados públicos que permitam medir a falta de profissionais no setor em Portugal. O que partilhamos é a nossa experiência: os prédios mais bem geridos são os que têm um gestor com tempo para os acompanhar, apoio técnico para as obras e ferramentas que reduzem o trabalho repetitivo. A regulação vai ajudar a fixar mínimos. A diferença continuará a estar nas pessoas e na forma como o trabalho é organizado.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo tem uma equipa de mais de 20 profissionais que administra mais de 600 condomínios. Cada gestor dá seguimento regular aos temas em curso de todos os seus prédios. Trabalhamos com arquivo digital, assembleias presenciais, mistas ou online e relatórios mensais de desempenho.
Talento nos condomínios: perguntas frequentes
A nova regulação vai exigir formação aos administradores?
O projeto conhecido prevê formação adequada para quem administra condomínios de forma profissional. Em outubro de 2026, ainda não foi aprovado.
A regulação já está em vigor?
Não. Em outubro de 2026, o projeto está em circuito legislativo e não foi publicado nenhum diploma. O texto final ainda pode mudar.
Quantas funções tem o administrador?
O art. 1436.º do Código Civil enumera mais de uma dezena, das contas e seguros às assembleias, obras e cobranças.
Como sei se a empresa tem gestores suficientes?
Pergunte quantos prédios acompanha cada gestor, quem o substitui e com que regularidade são revistos os temas de cada prédio.
A tecnologia substitui os gestores?
Não. Liberta tempo de tarefas repetitivas para que os gestores se possam dedicar ao que exige pessoas.
Há dados sobre a falta de profissionais no setor?
Não conhecemos dados públicos que a meçam em Portugal. Este artigo baseia-se na experiência da Condoroo.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
