no Google
Pintar a fachada, instalar um elevador, reparar uma infiltração urgente ou colocar painéis solares no telhado: todas são obras no condomínio, mas a lei trata-as de forma muito diferente. A classificação decide que maioria é precisa na assembleia, quem paga, se um condómino pode recusar e que procedimento é exigido pela câmara municipal. Conhecer os tipos de obras em condomínios evita deliberações inválidas e discussões intermináveis. Neste guia explicamos as diferenças com a lei em vigor em 2026, incluindo as novas regras do regime das obras e da energia solar.
Em resumo
- Conservação e manutenção: necessárias para manter o edifício; aprovadas por maioria dos votos do capital investido e financiáveis pelo fundo de reserva.
- Inovações: melhorias que alteram o edifício; exigem maioria dos condóminos e dois terços do valor (art. 1425.º do Código Civil).
- Exceções: elevadores e gás canalizado com 8 ou mais frações por maioria do valor; painéis solares (UPAC) por maioria simples.
- Urgentes: podem ser feitas por qualquer condómino se o administrador faltar (art. 1427.º).
- Na câmara, as regras mudaram com o Decreto-Lei n.º 108/2026: informação de início de obra até cinco dias antes, mesmo em obras isentas.
Os principais tipos de obras em condomínios
| Tipo | Exemplos | Maioria na assembleia | Quem paga |
|---|---|---|---|
| Manutenção e conservação | Pintura, impermeabilização, reparação da cobertura | Maioria dos votos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5) | Todos, pela permilagem (art. 1424.º) |
| Inovação | Portão automático, piscina, novo espaço comum | Maioria dos condóminos e 2/3 do valor (art. 1425.º, n.º 1) | Todos, salvo recusa judicialmente fundada (art. 1426.º) |
| Elevador ou gás (≥ 8 frações) | Instalação de ascensor ou gás canalizado | Maioria dos condóminos e maioria do valor (art. 1425.º, n.º 2) | Todos, pela permilagem |
| Painéis solares (UPAC) | Autoconsumo coletivo | Maioria simples (art. 1425.º, n.º 3) | Conforme deliberação |
| Alteração da fachada | Fechar varandas, mudar caixilharia exterior | 2/3 do valor (art. 1422.º, n.º 3) | Quem faz a obra |
| Urgentes | Fuga de água, risco de queda | Sem deliberação prévia (art. 1427.º) | Todos, pela permilagem |
| Reconstrução | Após destruição parcial | Maioria dos condóminos e do capital (art. 1428.º) | Quem participa; os outros podem ter de alienar |
Obras de manutenção e conservação
São as que mantêm o edifício em bom estado: limpeza de caleiras, pintura das escadas, reparação da cobertura, substituição de canalizações comuns. A lei impõe obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos (art. 89.º do RJUE). São aprovadas por maioria dos votos representativos do capital investido, salvo disposição especial (art. 1432.º, n.º 5, do Código Civil), e podem ser pagas pelo fundo comum de reserva, que existe precisamente para as despesas de conservação (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Veja a manutenção preventiva no condomínio.
Obras de inovação
Inovações são obras que alteram a substância ou a forma do edifício ou criam algo novo nas partes comuns. A regra geral é exigente:
«1 – Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.» — Código Civil, artigo 1425.º, n.º 1
Há exceções. Com pelo menos oito frações, a colocação de elevadores e a instalação de gás canalizado bastam com a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor do prédio (n.º 2). Desde a Lei n.º 29/2026, com pelo menos duas frações, as unidades de produção para autoconsumo (UPAC) a partir de fontes renováveis são aprovadas por maioria simples (n.º 3). Condóminos com familiares com mobilidade condicionada podem colocar rampas ou plataformas elevatórias com comunicação prévia ao administrador (n.º 4).
Quem não aprovou a inovação tem de pagar a sua parte, salvo se a recusa for judicialmente considerada fundada, o que acontece sempre quando a obra é voluptuária ou desproporcionada face à importância do edifício (art. 1426.º). Saiba mais em obras de inovação: melhorias que valorizam.
Obras na fachada
As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício precisam de autorização prévia da assembleia, aprovada por dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3). Fechar uma varanda, trocar a caixilharia por outra de cor diferente ou instalar toldos fora do padrão são exemplos típicos.
Obras urgentes
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser feitas por qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador (art. 1427.º). São urgentes as reparações necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios que possam causar ou agravar danos no edifício ou pôr em risco pessoas. O administrador deve intervir nas situações de urgência e convocar de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar a sua atuação (art. 1436.º).
Reconstrução
Se o edifício for destruído numa parte inferior a três quartos do seu valor, a assembleia pode deliberar a reconstrução pela maioria do número dos condóminos e do capital investido (art. 1428.º). Quem não queira participar pode ser obrigado a alienar os seus direitos a outros condóminos.
O que pede a câmara municipal em 2026
Com a revisão do RJUE pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026:
- As obras de conservação e de reconstrução estão isentas de licença e de comunicação prévia.
- As obras de alteração no interior estão isentas se não alterarem o exterior e não afetarem a estabilidade, ou se tiverem projeto de estabilidade e termo de responsabilidade.
- Até cinco dias antes do início dos trabalhos, mesmo nas obras isentas, o promotor informa a câmara; ficam dispensadas as obras de conservação feitas exclusivamente no interior dos edifícios ou frações (art. 80.º-A).
- Obras com impacto exterior relevante podem precisar de comunicação prévia ou licença.
Veja o guia sobre obras de condomínio e autorização da câmara municipal.
Checklist antes de aprovar uma obra
- Classificar a obra: conservação, inovação, fachada ou urgente.
- Confirmar a maioria exigida e indicá-la na convocatória.
- Pedir pelo menos três orçamentos comparáveis.
- Decidir o financiamento: fundo de reserva, quota extraordinária ou ambos.
- Confirmar o procedimento na câmara e a informação de início de obra.
- Registar na ata a deliberação, o orçamento aprovado e o plano de pagamentos.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios e acompanha as obras do diagnóstico à receção: classificamos a obra, preparamos a assembleia com a maioria correta, comparamos orçamentos e tratamos da comunicação à câmara. Leia também gestão de obras: nenhum condomínio fica para trás.
Tipos de obras em condomínios: perguntas frequentes
Qual a diferença entre obras de conservação e de inovação?
As de conservação mantêm o edifício; as de inovação alteram-no ou criam algo novo. As primeiras aprovam-se por maioria do valor; as segundas exigem maioria dos condóminos e dois terços do valor.
Que maioria é precisa para instalar um elevador?
Em prédios com pelo menos oito frações, a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor do prédio.
Posso recusar pagar uma inovação?
Só se a recusa for judicialmente considerada fundada, por exemplo quando a obra é voluptuária ou desproporcionada.
Que maioria é precisa para painéis solares no telhado?
Desde a Lei n.º 29/2026, a instalação de UPAC a partir de fontes renováveis aprova-se por maioria simples, com pelo menos duas frações.
Um condómino pode mandar fazer uma reparação urgente?
Sim, se o administrador faltar ou estiver impedido e a reparação for indispensável e urgente.
As obras do condomínio precisam de licença da câmara?
As de conservação estão isentas, mas desde 1 de outubro de 2026 as obras, mesmo isentas, devem ser comunicadas à câmara até cinco dias antes, salvo conservação no interior.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou técnico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
