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As despesas de arrendamento são uma parte essencial a considerar antes de colocar um imóvel a arrendar. Tanto senhorios como inquilinos devem conhecer todos os custos associados ao arrendamento, e não apenas o valor da renda. Para o senhorio, há quatro grandes grupos: as despesas iniciais, os impostos, os seguros e a manutenção ao longo do contrato. Boa parte destes gastos pode ser deduzida às rendas no IRS, mas nem todos.
Em resumo
- As despesas iniciais incluem obras de conservação e a publicidade do imóvel; as obras feitas nos 24 meses antes de arrendar podem ser dedutíveis.
- O senhorio paga IMI e IRS sobre as rendas: 25% no arrendamento habitacional, com reduções para contratos longos.
- Numa fração, o seguro contra incêndio é obrigatório.
- Durante o contrato, as obras de conservação e as despesas das partes comuns cabem ao senhorio, salvo acordo em contrário.
- Deduzem-se obras, quotas obrigatórias do condomínio, IMI e seguros de renda; não se deduzem mobiliário, eletrodomésticos, juros nem AIMI.
Despesas de arrendamento iniciais para colocar o imóvel no mercado
As despesas de arrendamento iniciais incluem todos os gastos necessários para preparar o imóvel para ser arrendado. Variam com o estado do imóvel, mas há custos que se repetem. A manutenção e as reparações são das principais: antes de colocar o imóvel no mercado, é fundamental garantir que está em boas condições. Isso pode envolver pequenas reparações ou ajustes, que pesam no orçamento inicial. As despesas de arrendamento podem incluir também a publicidade do imóvel e a obtenção dos documentos necessários, como o certificado energético.
💰 Crie uma reserva própria: não conte com a renda inteira como lucro. Separar todos os meses uma parte da renda ajuda a pagar uma avaria ou uma infiltração sem atrasos, e mantém o inquilino satisfeito e o imóvel em bom estado.
Guarde as faturas destas obras com o seu NIF: as obras de conservação e manutenção pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento podem ser deduzidas às rendas, desde que o imóvel não tenha sido usado para outro fim nesse período (art. 41.º, n.º 7, do CIRS).
Despesas de arrendamento com impostos e taxas
Outro aspeto fundamental nas despesas de arrendamento são os impostos que o senhorio deve pagar. Os principais são:
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): um imposto anual pago pelo proprietário, calculado sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, com taxas fixadas por cada município.
- IRS sobre as rendas: as rendas de habitação são tributadas à taxa autónoma de 25%, com reduções para contratos longos (art. 72.º do CIRS). Antes disso, deduzem-se as despesas do art. 41.º. Veja o guia completo sobre os impostos no arrendamento.
Estas despesas fiscais são inevitáveis, por isso é essencial que o senhorio conheça as suas obrigações para evitar surpresas. Neste vídeo, a Ordem dos Contabilistas Certificados explica a tributação autónoma dos rendimentos prediais (o vídeo é de 2024; a taxa em vigor é a do art. 72.º acima):
💡 Dica Condoroo: os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir as rendas (obras de conservação e manutenção, quotas obrigatórias do condomínio, IMI, seguros de renda) deduzem-se às rendas. Ficam de fora o mobiliário, os eletrodomésticos, os juros e o AIMI (art. 41.º do CIRS). Peça fatura com o seu NIF e guarde-a.
Despesas de arrendamento com seguros
Os seguros são outro aspeto fundamental para proteger o imóvel. O senhorio deve garantir que o imóvel está devidamente seguro, o que envolve custos adicionais. Estas despesas variam conforme as coberturas escolhidas, mas são essenciais para reduzir os riscos financeiros. Por exemplo, ao contratar um seguro contra incêndio, fenómenos naturais ou danos causados por inquilinos, o senhorio protege o valor do imóvel e os seus rendimentos. Se o imóvel for uma fração, o seguro contra incêndio é obrigatório (art. 1429.º do Código Civil).
Além disso, os seguros podem incluir uma cobertura de responsabilidade civil, que protege o senhorio em caso de acidentes no imóvel que envolvam terceiros. É uma forma de garantir que, em situações imprevistas, o senhorio não tenha de suportar custos elevados. Os seguros de renda, que cobrem a falta de pagamento, são dedutíveis às rendas (art. 41.º, n.º 1, do CIRS). Se o problema forem estragos, veja o que fazer perante danos causados por inquilinos.
Despesas de arrendamento com manutenção contínua
Durante o contrato, cabe ao senhorio fazer as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, salvo estipulação em contrário (art. 1074.º do Código Civil). As despesas das partes comuns do condomínio também são dele, se o contrato nada disser (art. 1078.º, n.º 3). Saiba mais sobre quem é responsável pela manutenção de um imóvel arrendado.
Perante o condomínio, quem deve as quotas é sempre o proprietário, mesmo que o contrato as passe para o inquilino. Por isso, se acordar que o inquilino paga as quotas, confirme regularmente que estão em dia. A forma como as quotas se repartem entre frações está explicada no guia sobre a divisão das despesas de condomínio.
Com um planeamento adequado, estas despesas tornam-se previsíveis: inclua no orçamento anual do imóvel as quotas do condomínio, o IMI, os seguros e uma reserva para reparações.
Que despesas de arrendamento pode deduzir no IRS?
«1- Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, incluindo os seguros de renda, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração (…)» — Código do IRS, art. 41.º, n.º 1 (Portal das Finanças)
| Despesa | Dedutível? | Base |
|---|---|---|
| Obras de conservação e manutenção | Sim | Art. 41.º, n.º 1 |
| Quotas obrigatórias do condomínio (fração) | Sim | Art. 41.º, n.º 2 |
| IMI e imposto do selo do ano | Sim | Art. 41.º, n.º 5 |
| Seguros de renda | Sim | Art. 41.º, n.º 1 |
| Obras nos 24 meses antes de arrendar | Sim, se o imóvel não teve outro uso | Art. 41.º, n.º 7 |
| Mobiliário, eletrodomésticos, decoração | Não | Art. 41.º, n.º 1 |
| Juros do crédito e outros gastos financeiros | Não | Art. 41.º, n.º 1 |
| Adicional ao IMI (AIMI) | Não | Art. 41.º, n.º 1 |
Para que a dedução seja aceite, a despesa tem de estar faturada com o NIF do senhorio, dizer respeito ao imóvel arrendado e ter sido paga. Na declaração de IRS, estas despesas indicam-se no anexo F, imóvel a imóvel.
Conclusão
As despesas de arrendamento variam com o tipo de imóvel, a localização e as escolhas do senhorio. Para garantir que o arrendamento é financeiramente viável, é fundamental conhecer todas as despesas envolvidas e saber quais pode deduzir. Com um planeamento adequado, estas despesas gerem-se bem e o arrendamento torna-se uma fonte de rendimento sustentável. Se preferir delegar estas tarefas, veja como funciona a gestão de arrendamento. Se o seu imóvel estiver num prédio gerido pela Condoroo, encontra na plataforma os recibos das quotas do condomínio, prontos para juntar à declaração de IRS.
Despesas de arrendamento: perguntas frequentes
As quotas do condomínio são dedutíveis?
Sim, os encargos que o condómino tem de suportar por lei e que pagou efetivamente (art. 41.º, n.º 2, do CIRS).
Posso deduzir a compra de um frigorífico para a casa arrendada?
Não. Os gastos com mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração estão excluídos (art. 41.º, n.º 1).
E as obras feitas antes de arrendar?
Sim, as obras de conservação e manutenção pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, desde que o imóvel não tenha sido usado para outro fim (art. 41.º, n.º 7).
Os juros do crédito à habitação abatem às rendas?
Não. Os gastos de natureza financeira não são dedutíveis (art. 41.º, n.º 1).
Quem paga as obras na casa arrendada?
Salvo acordo em contrário, as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, cabem ao senhorio (art. 1074.º do Código Civil).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 25 de outubro de 2026.
