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A resolução de questões técnicas em condomínios muitas vezes levanta debates sobre quem deve assumir os custos de reparação. Esta questão torna-se ainda mais complexa quando a legislação não fornece diretrizes específicas, como é o caso da manutenção dos intercomunicadores em condomínios.
É amplamente reconhecido que o sistema de intercomunicadores em condomínios é fundamental para uma maior segurança e melhor comunicação dos residentes.
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O que são partes comuns?
Para entender o conceito, as partes comuns do condomínio são espaços que pertencem coletivamente a todos os condóminos e não são de uso exclusivo de nenhum deles. São considerados exemplos de partes comuns os seguintes espaços do condomínio: hall de entrada, escadas, corredores, telhados e elevadores.
Entende-se que estes espaços compreendem a estrutura principal do prédio e as respetivas áreas de uso coletivo. No entanto, esta classificação pode tornar-se ambígua quando se trata do sistema de intercomunicadores em condomínios, pois este abrange tanto as instalações comuns do edifício quanto o interior das frações, levando em consideração ambas as áreas.
Então, alguma parte do sistema é considerada propriedade exclusiva de um condómino, como os fios do ramal de derivação e o dispositivo nas habitações? Ou todo o sistema de intercomunicadores em condomínios é considerado uma parte comum do edifício?
Intercomunicadores em condomínios como parte comum
A lei não fornece diretrizes específicas relativas a este caso, no entanto a DECO PROTeste, entidade encarregue por zelar pelos direitos dos consumidores, considera que todo o sistema de intercomunicadores, inclusive os dispositivos individuais dentro de cada habitação, é uma parte comum do edifício.
O princípio fundamental nesta situação é que os equipamentos necessários para o uso coletivo, e que são de interesse compartilhado, são sempre considerados comuns. Um exemplo fácil para entender este conceito é que o sistema de intercomunicadores em condomínios sem a ligação aos telefones individuais de cada habitação não funcionaria adequadamente. Sendo assim, as despesas de manutenção e reparação devem ser compartilhadas por todos os condóminos.
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Despesas de manutenção
O funcionamento e manutenção adequada do sistema de intercomunicadores como um todo depende da integridade dos seus dispositivos individuais. Assim sendo, quando surge a necessidade de substituir todo o sistema por um novo, como painéis novos na entrada e dispositivos novos em cada fracção, ou implementação de novas tecnologias, as despesas desta mudança devem ser divididas entre os condóminos, proporcionalmente ao valor das respectivas habitações.
Avarias por uso inapropriado
Em caso de avaria por uso inapropriado dos intercomunicadores em condomínios, por parte de um proprietário de uma fração em particular, estamos perante uma exceção à regra no que diz respeito ao responsável pelo pagamento da reparação.
Se um condómino for responsável pela avaria do dispositivo na sua fracção devido a uso inapropriado, a despesa de reparação ou substituição deve ser sua.
Conclusão
Embora a legislação seja incerta, a manutenção do sistema de intercomunicadores em condomínios é uma responsabilidade partilhada. É uma prática corrente que, quando uma avaria não advém de má utilização por parte de um único condómino, todos compartilham os custos da reparação.
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