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Processos lentos, contas difíceis de seguir e avisos esquecidos no átrio continuam a ser queixas frequentes de quem vive em condomínio. No podcast Norte Imobiliário & Business, o fundador e CEO da Condoroo explicou como nasceu esta startup de gestão de condomínios, fundada em 2023, e o que muda quando a tecnologia é posta ao serviço do gestor. Resumimos aqui os temas da conversa e explicamos o que eles significam para o seu prédio.
Em resumo
- A ideia nasceu da análise do mercado norte-americano de associações de proprietários.
- A integração bancária permite ver o saldo do condomínio quase em tempo real.
- A lei dá ao administrador 10 dias para emitir a declaração de dívidas na venda de uma fração.
- A tecnologia só é útil se der tempo ao gestor para estar no prédio.
- Antes de contratar, peça para ver como a administração apresenta as contas.
O episódio
O episódio «8ª Temporada | Episódio 02 -Rodrigo Bourbon, fundador e CEO da Condoroo, startup portuguesa» foi publicado no canal do podcast Norte Imobiliário & Business. Na conversa, o fundador fala do percurso em economia e gestão e na banca de investimento, e de um programa nos Estados Unidos onde analisou o mercado das homeowners associations, as associações de proprietários norte-americanas. A conclusão foi que os problemas eram parecidos com os de Portugal: pouca transparência e processos administrativos antigos.
Os temas da conversa
| Tema | O que foi dito | O que significa para o prédio |
|---|---|---|
| Integração bancária | Saldo atualizado quase em tempo real | Contas mais fáceis de seguir |
| Declarações de não dívida | Emissão mais rápida | Vendas de frações sem atrasos |
| Tecnologia para o gestor | Automatizar tarefas repetitivas | Mais tempo para vistorias e contactos |
| Plataforma para condóminos | Reportar avarias e consultar atas | Informação acessível a todos |
| Assembleias | Comparação de orçamentos e atas digitais | Decisões mais informadas |
| Expansão | Crescimento para o Porto e Braga | Gestores próximos dos prédios |
Contas que se acompanham ao dia
No modelo tradicional, a conciliação bancária faz-se uma vez por mês, ou só no fecho do ano. Na Condoroo, o sistema liga-se à conta bancária do condomínio e o pagamento de uma quota aparece no saldo quase de imediato. A conta continua em nome do condomínio e é movimentada pelos condóminos. Fazemos 12 lançamentos de quotas e cerca de 8 movimentos bancários por fração por ano, e todos ficam visíveis.
Temos acesso de visualização à conta do condomínio por Open Banking e cada movimento é reconciliado assim que entra. Com as contas reconciliadas, a declaração de não dívida pedida numa venda sai com rapidez (como funciona).
Veja o que deve pedir à sua administração no guia sobre transparência nas contas do condomínio.
Declarações de não dívida na venda de uma fração
Quem vende uma casa num prédio precisa de uma declaração do administrador com as dívidas da fração ao condomínio. A lei fixa o prazo:
«2 – A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte.» — Código Civil, artigo 1424.º-A, n.º 2
Com as contas atualizadas, a declaração pode ser emitida sem esperar pelo fecho do mês. Para quem tem a escritura marcada, isto faz diferença. Veja também o que acontece às dívidas ao condomínio.
Tecnologia ao serviço do gestor
Na entrevista, o fundador explicou que a maior parte da tecnologia da Condoroo é pensada para o gestor, e não para substituir o gestor. Ao automatizar tarefas repetitivas, como lançamentos, avisos e lembretes, o gestor ganha tempo para o que mais conta: visitar o prédio, acompanhar a manutenção e falar com os moradores. A tecnologia só é útil se der tempo ao gestor para estar no prédio. Desenvolvemos esta ideia no artigo sobre o falso dilema entre tecnologia e proximidade.
Comunicação com os condóminos
A plataforma permite aos condóminos reportar avarias, consultar atas e confirmar pagamentos. As chamadas continuam a ser atendidas por pessoas: o tempo médio de chamada é de 5 minutos e 15 segundos, e recebemos em média 1,5 contactos por fração por mês. Quando o gestor do prédio não está disponível, a chamada passa para um colega que vê o histórico do prédio.
Assembleias mais informadas
Nas assembleias, os condóminos recebem resumos que comparam orçamentos pelo preço, mas também por materiais, prazos e garantias. A lei exige que, para obras extraordinárias ou inovações, o administrador apresente pelo menos três orçamentos:
«Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, (…) o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas.» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 2
As atas são preparadas em formato digital, o que torna mais simples a assinatura e o arquivo. Veja como funciona a gestão de obras.
Crescimento para o Norte
Em setembro de 2025, o ECO noticiou que a Condoroo ia alargar a gestão a mais 23 cidades. Na conversa, o fundador referiu a expansão para o Porto e Braga como um passo estratégico e descreveu o público do Norte como pragmático e atento à eficiência. Para os investidores, uma gestão profissional ajuda a evitar que o imóvel se degrade e que as quotas em atraso pesem na rentabilidade. Crescer para outras cidades exige o mesmo método em todo o lado: gestores com prédios atribuídos, vistorias com registo e assembleias preparadas com a mesma documentação. Hoje, a Condoroo administra mais de 600 condomínios.
O que perguntar a uma administração com tecnologia
- A conta bancária está em nome do condomínio? Deve estar.
- Com que frequência é feita a conciliação bancária? Quanto mais frequente, melhor.
- Em quanto tempo emite a declaração de dívidas? A lei fixa um máximo de 10 dias.
- Quem atende o telefone? Uma pessoa com acesso ao histórico do prédio.
- Quantos prédios tem cada gestor? É o que determina o tempo disponível para o seu.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Fazemos mais de 35 vistorias por dia e assembleias presenciais, temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e recebemos o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo. Os planos começam em 6,50 € por fração por mês. Se quiser ouvir a conversa completa, o episódio está disponível no canal do podcast. Pode também marcar uma sessão de esclarecimentos.
Startup de gestão de condomínios: perguntas frequentes
Onde posso ouvir a entrevista ao CEO da Condoroo?
No canal do podcast Norte Imobiliário & Business, no episódio 02 da 8.ª temporada.
Quando foi fundada a Condoroo?
Em 2023.
O que é a integração bancária?
É a ligação do sistema de gestão à conta do condomínio, que permite ver os pagamentos quase em tempo real.
Em quanto tempo tem de ser emitida a declaração de dívidas ao condomínio?
No prazo máximo de 10 dias a contar do pedido, segundo o artigo 1424.º-A do Código Civil.
A tecnologia substitui o gestor?
Não. Serve para automatizar tarefas repetitivas e dar ao gestor mais tempo para o prédio.
A conta bancária fica em nome da Condoroo?
Não. Fica em nome do condomínio e é movimentada pelos condóminos.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
