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Arrendar casa é uma decisão que pesa no orçamento durante anos. Quando a oferta é escassa, a tentação é assinar depressa, mas alguns minutos de verificação evitam problemas com a renda, com as obras ou com a devolução da caução. Neste guia explicamos como arrendar casa em quatro passos, da primeira visita à entrega das chaves: verificar o imóvel, ler o contrato, confirmar todos os valores e avaliar a localização, com as regras do Código Civil em vigor em 2026, e o que fazer nos primeiros dias depois de assinar.
Em resumo
- Visite o imóvel com tempo, teste os equipamentos e registe o estado da casa com fotografias e um auto de entrega.
- O contrato tem de ser escrito e o senhorio deve comunicá-lo às Finanças. Peça cópia do certificado energético.
- A lei limita a antecipação de rendas a dois meses e a caução a duas rendas (art. 1076.º do Código Civil).
- Combine por escrito quem paga as despesas; as quotas do condomínio são, por regra, do senhorio.
- Avalie a zona: transportes, serviços, ruído e custo real das deslocações.
Passo 1: verificar as condições do imóvel
Visite a casa de dia e, se puder, ao fim da tarde, para perceber a luz, o ruído e o estacionamento. Durante a visita:
- abra torneiras e autoclismos e veja a pressão e a água quente;
- procure manchas de humidade, bolor e fissuras, sobretudo junto às janelas e nos tetos;
- teste tomadas, interruptores, eletrodomésticos e o aquecimento;
- confirme que portas e janelas fecham bem;
- pergunte pelo estado das partes comuns do prédio e pelo funcionamento do elevador.
No dia da entrega, faça um auto de entrega com fotografias datadas, assinado pelas duas partes. É a melhor prova do estado da casa quando sair. Na falta de acordo, o inquilino tem de restituir a casa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (art. 1043.º, n.º 1, do Código Civil).
Peça também o certificado energético, obrigatório na locação de frações existentes. Pode confirmar a validade no portal SCE.
Passo 2: ler o contrato com atenção
O contrato de arrendamento urbano tem de ser celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1, do Código Civil). Confirme no contrato a identificação das partes e do imóvel, o prazo e a renovação, a renda e a forma de pagamento, a atualização anual, a caução, a divisão das despesas e as regras sobre obras. Nos contratos com prazo certo, a duração não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos (art. 1095.º).
O senhorio deve comunicar o contrato à Autoridade Tributária. O inquilino pode confirmar no Portal das Finanças se o contrato foi registado, o que é útil, por exemplo, para deduzir as rendas no IRS. Quanto às obras de conservação, cabem ao senhorio, salvo estipulação em contrário (art. 1074.º, n.º 1).
Três cláusulas merecem uma leitura mais demorada: a duração e o pré-aviso para sair, quem paga as reparações e as regras do prédio. Explicamo-las uma a uma no guia sobre o que confirmar antes de arrendar casa: 3 fatores do contrato.
Passo 3: confirmar a renda e os valores adicionais
Antes de pagar o que quer que seja, peça o valor de todos os montantes por escrito. A lei limita o que pode ser pedido à entrada:
«1 – O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses. 2 – As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas.» — Código Civil, artigo 1076.º
| Valor | Regra |
|---|---|
| Rendas antecipadas | Até 2 meses, com acordo escrito |
| Caução | Até 2 rendas |
| Atualização anual | Coeficiente legal; em 2027 é 1,0256 |
| Quotas do condomínio | Senhorio, salvo acordo escrito |
| Água, luz, gás, internet | Inquilino, em regra |
A renda só pode ser atualizada uma vez por ano, com o coeficiente publicado anualmente. Para 2027 o coeficiente é 1,0256 (Aviso n.º 24199/2026/2). Quanto às despesas do prédio, na falta de acordo escrito, as quotas do condomínio são do senhorio (art. 1078.º, n.º 3).
Passo 4: avaliar a localização e a acessibilidade
Uma renda mais baixa pode sair cara se obrigar a duas horas de transportes por dia. Faça o percurso até ao trabalho ou à escola à hora de ponta, veja a frequência dos transportes públicos e o custo do passe. Confirme a proximidade de supermercados, farmácia, centro de saúde e escolas, e visite a rua à noite. Se tem carro, pergunte se há lugar de garagem incluído ou estacionamento na rua.
Para comparar zonas, veja os nossos guias das melhores zonas para arrendar casa em Lisboa e no Porto.
Depois de arrendar casa: o que fazer
Os primeiros dias também contam. Logo após a entrega das chaves:
- Mude os contratos de água, luz e gás para o seu nome, ou confirme por escrito como são pagos, e registe as leituras dos contadores.
- Faça um seguro de recheio e responsabilidade civil. Cobre os seus bens e os danos que possa causar a vizinhos, como uma fuga de água.
- Guarde os recibos de renda e confirme que aparecem no Portal das Finanças.
- Peça o contacto do administrador do condomínio e o regulamento do prédio, para conhecer as regras sobre lixo, ruído, garagem e animais.
- Comunique avarias por escrito ao senhorio, com fotografias e data.
Sinais de alerta ao arrendar casa
- Pedidos de pagamento antes de visitar a casa ou de ver o contrato.
- Recusa em fazer contrato escrito ou em dar recibos.
- Pedido de mais de duas rendas de caução ou de mais de dois meses de rendas antecipadas.
- Anúncios com fotografias que não correspondem à casa.
- Pressão para decidir na hora.
Se algo não bater certo, não assine. Peça a caderneta predial ou outro documento que mostre que quem arrenda é o proprietário ou está autorizado.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo faz administração de condomínios e gestão de arrendamento. Para senhorios, tratamos do contrato, da comunicação às Finanças, da cobrança e da manutenção. Para inquilinos, garantimos um interlocutor para as reparações.
Antes de entregar qualquer valor, confirme a identidade do senhorio e que é o proprietário ou tem poderes para arrendar, por exemplo pela certidão permanente do registo predial. Pague por transferência bancária e peça sempre recibo de renda eletrónico, emitido no Portal das Finanças.
Arrendar casa: perguntas frequentes
O contrato de arrendamento tem de ser escrito?
Sim. O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1, do Código Civil).
Quanto pode o senhorio pedir de caução?
Até ao valor de duas rendas (art. 1076.º, n.º 2).
Quantas rendas podem ser pagas adiantadas?
No máximo dois meses, com acordo escrito (art. 1076.º, n.º 1).
Quem paga as quotas do condomínio?
O senhorio, salvo acordo escrito em contrário (art. 1078.º, n.º 3).
Quanto pode subir a renda em 2027?
Até 2,56%, aplicando o coeficiente de 1,0256, se o contrato permitir a atualização ou nada disser. O senhorio tem de avisar por escrito com 30 dias de antecedência.
O que devo fazer logo depois de assinar?
Passar para o seu nome os contratos de água, luz e gás (ou confirmar por escrito como são pagos), registar as leituras dos contadores, fazer um seguro de recheio e responsabilidade civil e confirmar que os recibos de renda aparecem no Portal das Finanças.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação consultada a 26 de outubro de 2026.
