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Uma infiltração vinda do telhado, um cano que rebenta na coluna comum, um temporal que arranca parte da cobertura: são estes os sinistros que mais preocupam os condóminos. Muitos acreditam que o seguro multirriscos condomínio é obrigatório. Não é. Em outubro de 2026, a lei continua a exigir apenas o seguro contra o risco de incêndio, para as frações e para as partes comuns. Neste guia explicamos o que a lei exige, o que acrescenta um multirriscos, como se articula com o seguro de cada fração, o que a regulação da administração de condomínios em preparação pode mudar e o que a assembleia deve verificar já.
Em resumo
- O único seguro obrigatório num prédio em propriedade horizontal é o seguro contra incêndio, das frações e das partes comuns.
- O seguro contra incêndio tem de ser atualizado todos os anos.
- O multirriscos é facultativo e pode cobrir danos por água, tempestades, quebra de vidros, responsabilidade civil e outros riscos.
- Se o capital seguro for inferior ao valor do prédio, a seguradora só paga uma parte do dano.
- A regulação da administração de condomínios em preparação prevê seguro de responsabilidade civil para as empresas, não um multirriscos obrigatório para os prédios.
O que a lei exige hoje: o seguro contra incêndio
A regra está no Código Civil e não mudou em 2026:
«1 – É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.» — Código Civil, artigo 1429.º, n.º 1
A Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) explica o mesmo no seu portal do consumidor:
«Em relação à habitação, o único seguro que é obrigatório é o seguro de incêndio e apenas para os edifícios em regime de propriedade horizontal, ou seja, edifícios constituídos por apartamentos, conhecidos habitualmente por condomínios.» — ASF, Portal do Consumidor, Seguro de habitação
O seguro deve ser feito pelos condóminos. Se não o fizerem dentro do prazo e pelo valor fixado em assembleia, o administrador deve contratá-lo e tem o direito de lhes cobrar o prémio (art. 1429.º, n.º 2). Cabe também ao administrador verificar que o seguro existe e propor à assembleia o capital seguro (art. 1436.º, n.º 1, alínea c)). E o seguro tem de acompanhar a evolução do valor do prédio: o Decreto-Lei n.º 268/94 obriga à atualização anual do seguro contra incêndio (art. 5.º).
| Seguro | Obrigatório? | O que cobre, em regra | Quem contrata |
|---|---|---|---|
| Incêndio | Sim | Incêndio, raio e explosão, nas frações e partes comuns | Cada condómino ou o condomínio |
| Multirriscos do condomínio | Não | Incêndio e outros riscos nas partes comuns, conforme a apólice | Condomínio, por deliberação |
| Multirriscos da fração | Não | Fração e, se contratado, recheio | Cada condómino |
| RC da empresa de administração | Não, por agora | Danos causados pela gestão | Empresa de administração |
Incêndio, multirriscos e seguro de habitação: as diferenças
O seguro contra incêndio cobre, no essencial, os danos causados por incêndio, raio e explosão. Um multirriscos junta outras coberturas, que variam de apólice para apólice: danos por água, tempestades, inundações, quebra de vidros, fenómenos sísmicos, atos de vandalismo, responsabilidade civil do condomínio perante terceiros e assistência. A ASF lembra que o seguro deve abranger cada fração e as partes comuns, na proporção da permilagem.
Há dois modelos frequentes. No primeiro, cada condómino tem um seguro para a sua fração que inclui a quota-parte das partes comuns. No segundo, o condomínio contrata uma apólice coletiva para todo o edifício. O segundo facilita a gestão dos sinistros nas partes comuns, porque há uma só seguradora e um só capital. A DECO PROteste explica como comparar coberturas, exclusões e franquias. Veja também o guia sobre como contratar o seguro de condomínio.
Capital seguro: o erro mais caro
O capital seguro deve corresponder ao custo de reconstruir o edifício, não ao valor de mercado das casas. Se ficar abaixo, a regra é dura:
«Salvo convenção em contrário, se o capital seguro for inferior ao valor do objecto seguro, o segurador só responde pelo dano na respectiva proporção.» — Regime jurídico do contrato de seguro, artigo 134.º
Por isso, a atualização anual não é uma formalidade. Peça à seguradora ou ao mediador que confirme o capital, sobretudo depois de obras que aumentem o valor do prédio, como a reabilitação da fachada ou a instalação de painéis solares.
Água e tempestades: onde o multirriscos faz diferença
As roturas na coluna de água comum, as infiltrações pela cobertura e os danos de temporais não são cobertos por um seguro só de incêndio. Nesses casos, sem multirriscos, a reparação sai do orçamento do condomínio ou do fundo comum de reserva. Quando há sinistro, a participação à seguradora deve ser feita no prazo do contrato ou, na falta dele, nos oito dias seguintes ao conhecimento (art. 100.º do regime jurídico do contrato de seguro). Fotografe os danos, guarde faturas e relatórios técnicos e não faça reparações definitivas antes da peritagem, salvo as urgentes. O guia sobre inundações em Lisboa mostra como preparar o prédio para chuvas fortes.
O que muda (e o que não muda) com a regulação em preparação
O Governo tem em preparação um regime para a administração profissional de condomínios. Em agosto de 2026, o Ministério das Infraestruturas e Habitação disse à CNN Portugal que a proposta estava «em circuito legislativo» e que só depois da aprovação em Conselho de Ministros daria entrada na Assembleia da República. Segundo a CNN Portugal e o Jornal Económico, o projeto prevê licenciamento das empresas, contrato escrito, formação adequada e seguro de responsabilidade civil obrigatório para quem administra.
Esse seguro de responsabilidade civil protege o condomínio contra erros da administração, como um seguro que não foi renovado ou um pagamento indevido. Não substitui o seguro do edifício. Até outubro de 2026, não foi publicada nenhuma norma que torne o multirriscos obrigatório para os prédios. Veja o ponto de situação em regulação dos condomínios em 2026.
O que a assembleia deve verificar já
- Se todas as frações têm seguro contra incêndio válido e com a quota-parte das partes comuns.
- Se o capital seguro foi atualizado este ano e corresponde ao custo de reconstrução.
- Se faz sentido uma apólice coletiva multirriscos, comparando pelo menos três propostas.
- Que coberturas interessam ao prédio: danos por água, tempestades, quebra de vidros, responsabilidade civil, fenómenos sísmicos.
- Qual é a franquia e quem a paga em cada tipo de sinistro.
- Se a empresa de administração tem seguro de responsabilidade civil e com que capital.
- Se o fundo comum de reserva chega para cobrir as franquias e os danos não seguros.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Verificamos todos os anos o seguro contra incêndio e o capital seguro, pedimos propostas de multirriscos quando a assembleia o decide, comparamos coberturas e franquias e acompanhamos as participações de sinistros. A empresa tem seguro de responsabilidade civil de 500.000 €. A decisão sobre o tipo de seguro é sempre da assembleia. Saiba mais sobre seguros de condomínio.
Seguro multirriscos do condomínio: perguntas frequentes
O seguro multirriscos do condomínio é obrigatório?
Não. Em outubro de 2026, o único seguro obrigatório num prédio em propriedade horizontal é o seguro contra incêndio, das frações e das partes comuns (art. 1429.º do Código Civil).
Quem tem de contratar o seguro contra incêndio?
Os condóminos. Se não o fizerem no prazo e pelo valor fixado em assembleia, o administrador deve contratá-lo e cobrar-lhes o prémio (art. 1429.º, n.º 2).
O seguro contra incêndio tem de ser atualizado?
Sim. A atualização anual é obrigatória (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
O que acontece se o capital seguro for baixo?
Salvo convenção em contrário, a seguradora só paga o dano na proporção entre o capital seguro e o valor do bem (art. 134.º do regime jurídico do contrato de seguro).
A nova regulação vai tornar o multirriscos obrigatório?
O projeto conhecido prevê seguro de responsabilidade civil para as empresas de administração. Até outubro de 2026, não foi publicada norma que torne o multirriscos obrigatório para os prédios.
Em quanto tempo devo participar um sinistro?
No prazo fixado no contrato ou, na falta dele, nos oito dias seguintes a ter conhecimento do sinistro (art. 100.º do regime jurídico do contrato de seguro).
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
