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Muitos prédios têm condóminos que vivem lá há décadas. Alguns usam email e videochamadas todos os dias; outros preferem uma carta, um telefonema ou uma conversa no átrio. Uma boa gestão de condomínio para seniores não escolhe entre o digital e o presencial: garante que ninguém fica de fora das decisões do prédio por não ter computador, por ter dificuldade em sair de casa ou por precisar de mais tempo para ler os documentos. Neste guia explicamos o que a lei já garante e o que pode pedir à administração.
Em resumo
- A convocatória por email só se aplica a quem o pediu em assembleia; os outros recebem carta registada ou aviso com recibo.
- Se a assembleia for online, a administração tem de dar os meios a quem, fundamentadamente, não possa participar à distância.
- Qualquer condómino pode fazer-se representar por procurador.
- Quem tenha no agregado uma pessoa com mobilidade condicionada pode instalar rampas ou plataformas, com comunicação prévia.
- A administração pode adaptar a comunicação: telefone, papel afixado, documentos com letra legível.
| Necessidade | O que a lei prevê | O que pedir à administração |
|---|---|---|
| Receber a convocatória | Carta registada ou aviso com recibo, salvo pedido de email | Confirmar a morada e o meio preferido |
| Participar na assembleia | Presencial, à distância ou mista; meios para quem não pode participar online | Assembleia presencial ou mista |
| Não poder ir | Representação por procurador | Minuta de procuração simples |
| Acessibilidade | Rampas e plataformas elevatórias (art. 1425.º, n.º 4) | Apoio na comunicação prévia |
| Perceber as contas | Prestação de contas à assembleia | Resumo em papel e explicação por telefone |
A convocatória chega a todos
A regra geral é a carta registada enviada com pelo menos 10 dias de antecedência, ou o aviso convocatório entregue com recibo de receção (art. 1432.º, n.º 1). O email só pode ser usado para quem o pediu:
«2 – A convocatória indicada no n.º 1 é efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.» — Código Civil, artigo 1432.º, n.º 2
Ou seja, ninguém é obrigado a ter email para ser convocado. Quem não o pediu continua a receber a convocatória em papel.
Assembleias online sem deixar ninguém de fora
Desde a Lei n.º 8/2022, a assembleia pode realizar-se à distância, preferencialmente por videoconferência, se a administração o determinar ou a maioria dos condóminos o requerer. Mas a lei protege quem não o consegue fazer:
«2 – Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 1.º-A, n.º 2
Na prática, a solução mais simples é muitas vezes a assembleia mista: quem quer vem à sala, quem prefere liga-se à distância. Veja as vantagens e desafios das assembleias online.
Representação por procurador
Quem não pode ir à assembleia pode ser representado por um familiar, um vizinho ou outra pessoa de confiança:
«3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.» — Código Civil, artigo 1431.º, n.º 3
Basta, em regra, um documento escrito e assinado, com a identificação do condómino, do procurador e da assembleia. Veja como preparar a procuração para a assembleia de condóminos.
Acessibilidade no prédio
Quando há no agregado familiar uma pessoa com mobilidade condicionada, a lei permite a qualquer condómino fazer algumas obras sem esperar pela aprovação da assembleia:
«4 – No caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efetuar as seguintes inovações: a) Colocação de rampas de acesso; b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.» — Código Civil, artigo 1425.º, n.º 4
A comunicação prévia ao administrador é obrigatória e as obras têm de cumprir as normas técnicas de acessibilidade. Veja o guia sobre mobilidade reduzida em condomínios.
Comunicação à medida
A lei fixa mínimos, mas a forma de comunicar faz toda a diferença:
- Telefone: uma linha onde atenda uma pessoa, para explicar uma convocatória ou um aviso de pagamento.
- Papel afixado: avisos de cortes de água, obras ou limpezas no átrio, com letra grande.
- Documentos legíveis: contas e orçamentos com um resumo de uma página.
- Tempo: enviar a documentação com antecedência, para que possa ser lida com calma ou com a ajuda de um familiar.
- Visitas ao prédio: o gestor conhece os moradores e percebe os problemas que não chegam por email.
Veja mais ideias para melhorar a comunicação entre administração e condóminos.
Atenção nos dias de calor e de frio
Nas ondas de calor, a Direção-Geral da Saúde recomenda que se acompanhem pessoas idosas ou isoladas. Um aviso no átrio com as recomendações da DGS e uma palavra entre vizinhos ajudam. No inverno, vale a pena confirmar que a iluminação das escadas e os corrimãos estão em bom estado, para reduzir o risco de quedas.
Proteção contra burlas
Os condóminos mais velhos são muitas vezes alvo de falsos técnicos ou de pedidos de pagamento por canais estranhos. Combine com a administração uma regra clara: avisos de trabalhos são afixados com antecedência e os pagamentos ao condomínio são feitos apenas para a conta do condomínio, nunca a pessoas que batem à porta.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios e combina tecnologia com proximidade. Fazemos assembleias presenciais, mistas ou online, conforme o prédio prefira, e enviamos as convocatórias em papel a quem não pediu email. Os condóminos podem falar com uma pessoa por telefone e os gestores visitam os prédios. A conta bancária está em nome do condomínio e é movimentada pelos condóminos.
Gestão de condomínio para seniores: perguntas frequentes
Sou obrigado a ter email para receber a convocatória?
Não. O email só se usa para quem o pediu em assembleia, com o endereço registado em ata. Os outros recebem carta registada ou aviso com recibo.
A assembleia pode ser só online se eu não tiver computador?
Se tiver comunicado, fundamentadamente, que não pode participar à distância, a administração tem de lhe dar os meios necessários; caso contrário, a assembleia não pode ser feita só por esses meios.
Posso pedir a um filho que vote por mim?
Sim. Qualquer condómino pode fazer-se representar por procurador (art. 1431.º, n.º 3, do Código Civil).
Posso instalar uma rampa sem aprovação da assembleia?
Se houver no agregado uma pessoa com mobilidade condicionada, sim, com comunicação prévia ao administrador e cumprindo as normas de acessibilidade.
Como posso perceber as contas do condomínio?
Peça à administração um resumo em papel e uma explicação por telefone antes da assembleia.
O que faço se alguém aparecer a pedir dinheiro em nome do condomínio?
Não pague. Confirme com a administração; os pagamentos ao condomínio fazem-se para a conta do condomínio.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
