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Antes de arrendar casa, vale a pena olhar para além da renda e da localização. O contrato que vai assinar define quanto tempo pode ficar, quanto custa sair mais cedo, quem paga as reparações e que regras do prédio passa a cumprir. Neste guia para inquilinos reunimos os três fatores que mais pesam numa escolha bem-sucedida, com as regras do Código Civil em vigor em 2026, e terminamos com um checklist para a visita e para o dia da assinatura. Se ainda está no início da procura, o guia como arrendar casa em 4 passos, da visita à entrega das chaves mostra o processo completo; este guia concentra-se nas cláusulas que decidem o dia a dia depois de assinar.
Em resumo
- Confirme o prazo do contrato: sem indicação, vale por 5 anos; o senhorio só se pode opor à primeira renovação ao fim de 3 anos.
- Pode sair a meio do contrato depois de cumprido um terço do prazo, com 120 ou 60 dias de pré-aviso.
- Obras de conservação cabem ao senhorio, salvo acordo em contrário (art. 1074.º do Código Civil).
- A caução não pode passar de 2 rendas e as rendas antecipadas de 2 meses.
- O inquilino tem de cumprir o regulamento do condomínio; violá-lo pode ser fundamento de resolução.
- Faça um inventário com fotografias no dia da entrega da chave.
1. A duração do contrato e as regras de saída
O primeiro fator é o tempo. Um contrato curto dá flexibilidade, mas pode obrigá-lo a mudar de casa mais cedo do que queria; um contrato longo dá estabilidade, mas tem regras de saída que deve conhecer.
Prazo certo ou duração indeterminada
O contrato de habitação pode ter prazo certo ou duração indeterminada. Se nada for dito, considera-se feito por prazo certo de cinco anos (artigo 1094.º do Código Civil). O prazo mínimo é de um ano e o máximo de 30, salvo contratos para habitação não permanente ou fins transitórios, como estudantes deslocados (artigo 1095.º).
Renovação e estabilidade
Os contratos com prazo certo renovam-se automaticamente, salvo acordo em contrário. Para o inquilino, há uma proteção importante: a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos desde a celebração, salvo se o senhorio ou um filho precisarem da casa para habitação (artigo 1097.º, n.º 3).
Sair antes do fim
Depois de cumprido um terço do prazo, o inquilino pode denunciar o contrato a todo o tempo, avisando com 120 dias de antecedência nos contratos de um ano ou mais, ou 60 dias nos mais curtos (artigo 1098.º). Se não cumprir o pré-aviso, paga as rendas do período em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente ou morte.
«3 – Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo […].» — Código Civil, artigo 1098.º, n.º 3
2. Manutenção, reparações e estado da casa
O segundo fator é saber quem paga quando algo avaria. A regra do Código Civil é favorável ao inquilino:
«1 – Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.» — Código Civil, artigo 1074.º, n.º 1
Repare na parte final: salvo estipulação em contrário. Leia com atenção as cláusulas sobre obras, porque o contrato pode passar algumas reparações para o inquilino. O inquilino, por seu lado, só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita do senhorio, e deve devolver a casa no estado em que a recebeu, ressalvado o desgaste normal (artigo 1043.º). Explicamos a divisão de responsabilidades no artigo Manutenção de um imóvel alugado: quem é o responsável?.
| Situação | Quem paga, em regra |
|---|---|
| Infiltração pelo telhado ou fachada | Senhorio (ou condomínio, se for parte comum) |
| Esquentador velho que deixa de funcionar | Senhorio |
| Lâmpadas, pequenas afinações, limpeza | Inquilino |
| Dano causado por uso imprudente | Inquilino |
| Obras nas partes comuns do prédio | Condomínio, pago pelo proprietário |
O estado da casa no dia da entrega
Se não houver documento que descreva o estado da casa, presume-se que foi entregue em bom estado (artigo 1043.º, n.º 2). Por isso, faça um inventário com fotografias datadas de cada divisão, dos eletrodomésticos e de defeitos existentes, assinado pelas duas partes. É a melhor forma de recuperar a caução no fim.
3. As regras do imóvel e do condomínio
O terceiro fator são as regras que vai ter de cumprir. Num apartamento, para além do contrato, vale o regulamento do condomínio, que pode regular horários de ruído, animais, uso da garagem, estendais ou arrecadações. O inquilino está sujeito às mesmas limitações que um proprietário nas relações de vizinhança (artigo 1071.º).
Não é uma formalidade: a violação de regras de sossego, de boa vizinhança ou do regulamento do condomínio é um dos fundamentos de resolução do contrato pelo senhorio previstos no artigo 1083.º, n.º 2, alínea a). Peça o regulamento antes de assinar e veja o nosso guia sobre o regulamento do condomínio.
Pergunte também:
- Animais: o contrato permite? O regulamento impõe regras?
- Alterações: pode pintar, pendurar quadros, mudar a decoração?
- Subarrendamento: é proibido sem autorização do senhorio (artigo 1038.º, alínea f));
- Garagem e arrecadação: estão incluídas na renda?
- Quotas do condomínio: na falta de acordo, são do senhorio (artigo 1078.º).
Antes de arrendar casa: o dinheiro à entrada
O senhorio pode pedir caução até duas rendas e rendas antecipadas até dois meses, com acordo escrito (artigo 1076.º). Um pedido de seis meses adiantados, por exemplo, viola a lei em vigor. Confirme também que o contrato vai ser comunicado às Finanças: só assim pode beneficiar da dedução das rendas no IRS.
Checklist antes de arrendar casa: visita e assinatura
- Visite a casa de dia e, se possível, à noite, para avaliar luz, ruído e vizinhança;
- Verifique humidades, janelas, canalizações, quadro elétrico e pressão da água;
- Veja a orientação solar e peça o certificado energético;
- Peça a caderneta predial ou a licença de utilização;
- Leia o regulamento do condomínio;
- Confirme prazo, renovação, pré-avisos e cláusulas de obras;
- Confirme caução e rendas antecipadas dentro dos limites legais;
- Faça o inventário com fotografias no dia da entrega;
- Peça recibos de renda eletrónicos.
Para mais conselhos práticos, leia as nossas dicas para alugar imóvel e o guia sobre o contrato de arrendamento.
Antes de arrendar casa: perguntas frequentes
Quanto tempo dura um contrato de arrendamento se nada for dito?
Cinco anos, com prazo certo, nos termos do artigo 1094.º, n.º 3, do Código Civil.
Posso sair da casa antes do fim do contrato?
Sim, depois de cumprido um terço do prazo, avisando o senhorio com 120 dias de antecedência (contratos de um ano ou mais) ou 60 dias (contratos mais curtos).
Quem paga as reparações na casa arrendada?
As obras de conservação cabem ao senhorio, salvo acordo em contrário. O inquilino paga os danos que cause e as pequenas reparações de uso corrente.
Quanto pode o senhorio pedir à entrada?
Até duas rendas de caução e até dois meses de rendas antecipadas, com acordo escrito.
O inquilino tem de cumprir o regulamento do condomínio?
Sim. E a violação das regras do regulamento ou de boa vizinhança pode ser fundamento de resolução do contrato pelo senhorio.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
