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A conta bancária do condomínio deve ser gerida com transparência e segurança. Uma empresa que administra o seu condomínio não precisa de movimentar a conta bancária do condomínio, e a Condoroo não a movimenta. Nos mais de 600 condomínios que gerimos, todas as transferências são feitas pelos próprios condóminos, através do administrador interno: um condómino designado pela assembleia com poderes de movimentação. A Condoroo tem apenas acesso de visualização, através de open banking (diretiva PSD2), com os movimentos extraídos diretamente do banco, o que também afasta o risco de extratos falsificados. O julgamento que começou em Coimbra a 12 de outubro de 2026 mostra porque é que esta separação faz diferença.
Key points from this article
1. O caso de Coimbra: o que se sabe
Segundo Diário de Coimbra, começou a 12 de outubro de 2026, no Tribunal de Coimbra, o julgamento de uma antiga administradora de condomínios, de 50 anos, acusada pelo Ministério Público de três crimes de abuso de confiança qualificados. A acusação imputa-lhe a apropriação de 59.594 euros de três condomínios do concelho de Soure, entre 2012 e 2018.
Na primeira sessão, a arguida admitiu ter usado dinheiro dos condomínios para despesas pessoais, invocando dificuldades financeiras, e disse que sempre quis devolvê-lo. Contestou, porém, o montante. O julgamento está em curso e a decisão cabe ao tribunal; até lá, vale a presunção de inocência quanto aos factos contestados.
O que interessa a qualquer condómino é o mecanismo descrito na acusação. A administradora tinha poderes para movimentar as contas bancárias dos três condomínios, com cartões bancários e acesso exclusivo. Num dos prédios, a acusação refere 81 transferências em seis anos, mais de 10 mil euros enviados para contas em nome dela e mais de 15 mil euros levantados em caixas multibanco.
2. O problema de fundo: quem movimenta e quem fiscaliza é a mesma pessoa
Quando a empresa de administração tem cartão e poderes de movimentação exclusivos, concentra três coisas numa só entidade:
- Executa os pagamentos, incluindo transferências e levantamentos;
- Regista a contabilidade, ou seja, decide o que aparece como despesa do condomínio;
- Apresenta as contas à assembleia, muitas vezes com extratos que ela própria fornece.
Ninguém de fora vê os movimentos sem passar por quem os fez, e um levantamento pode surgir nas contas como «pequenas reparações».
O problema não é, em regra, a má-fé de quem administra: é o desenho do sistema, que depende só da honestidade de uma pessoa. Talvez seja por isso que tantas empresas do setor sentem a necessidade de falar em honestidade no seu website. Um bom sistema não pede que se confie na palavra de ninguém: funciona mesmo que alguém falhe.
3. O que diz a lei sobre o dinheiro do condomínio
O regime da propriedade horizontal, revisto pela Lei n.º 8/2022, define o administrador como executor e a assembleia como órgão que decide e fiscaliza:
- Art. 1436.º do Código Civil: entre as funções do administrador estão cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns, exigir a cada condómino a sua quota-parte, executar as deliberações da assembleia em 15 dias úteis e prestar contas à assembleia. O n.º 3 diz que o administrador que não cumpre é civilmente responsável, sem prejuízo de responsabilidade criminal.
- Art. 1431.º do Código Civil: a assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro (ou, se o regulamento ou uma deliberação o permitir, no primeiro trimestre) para discutir e aprovar as contas do ano anterior e o orçamento.
- Art. 4.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94: o fundo comum de reserva tem de estar depositado numa instituição bancária e a sua administração compete à assembleia, não ao administrador.
- Art. 6.º do mesmo decreto-lei: a ata que fixa as quotas é título executivo contra quem não paga.
A lei diz que o administrador efetua as despesas, mas não obriga a que seja ele a ter poderes bancários exclusivos. Quem pode assinar na conta é uma escolha da assembleia, e é aí que os condóminos se podem proteger.
4. A conta bancária do condomínio deve ter NIF próprio
A conta tem de ser do condomínio, aberta com o NIF do condomínio, e nunca uma conta pessoal da administração ou uma conta «agregada» onde se misturam vários prédios. Uma conta própria mostra, a qualquer momento, quanto dinheiro tem o prédio e separa-o do património de quem administra.
O fundo comum de reserva deve estar identificado à parte, numa subconta ou conta própria, como exige o DL 268/94.
O risco das contas agregadas da empresa
Há um modelo comum que parece prático: cada condómino paga a quota para uma conta da empresa de administração, a empresa concilia os pagamentos e depois transfere o total para o condomínio. Na prática, este circuito cria riscos difíceis de controlar:
- Dinheiro de muitos prédios misturado na mesma conta, sem fronteira visível entre o que é de cada condomínio;
- Transferências agregadas: o condomínio recebe um valor global cujo descritivo já não mostra que condómino pagou nem a que mês se refere;
- Dependência da conciliação interna da empresa, muitas vezes uma folha de cálculo que mais ninguém pode verificar;
- Atrasos e desfasamentos entre o dia em que o condómino paga e o dia em que o dinheiro chega ao prédio;
- Risco de «roda»: com o dinheiro misturado, é possível usar quotas de um prédio para cobrir despesas ou atrasos de outro, sem que nenhum condomínio o detete;
- Exposição a credores da empresa: enquanto está na conta da empresa, o saldo é, juridicamente, da empresa, e pode ser afetado por penhoras ou por uma insolvência;
- O extrato do condomínio deixa de provar quem pagou e quando.
Um exemplo simples:
- Três condóminos pagam 50 euros cada à empresa, a 1 de março;
- Na mesma conta entram quotas de outros 40 prédios;
- A 20 de março, o condomínio recebe uma transferência de 120 euros com o descritivo «quotas março»;
- Faltam 30 euros, e só a folha de cálculo da empresa diz quem pagou e onde está a diferença.
Não significa má-fé, mas o controlo passa a depender da palavra da empresa. Na Condoroo, os condóminos pagam diretamente para a conta do próprio condomínio e nós temos apenas acesso de visualização, por isso cada pagamento pode ser seguido até à sua origem.
5. Quem deve ter poderes de movimentação
O modelo mais seguro separa execução de controlo:
- A assembleia designa em ata um ou mais condóminos com poderes de movimentação (o administrador interno). O ideal é exigir dupla assinatura acima de um valor fixado na ata.
- A empresa de administração trata da preparação: valida faturas, confirma que correspondem a serviços prestados e aprovados e prepara a lista de pagamentos, com os valores, os IBAN e os descritivos.
- O condómino com poderes aprova e executa a transferência no banco.
- Todos os condóminos podem ver as contas do edifício de forma transparente, no resumo financeiro, que é atualizado sempre que se reconcilia um movimento.
Convém evitar cartões de débito e levantamentos em numerário: quase todas as despesas se pagam por transferência ou débito direto, que deixam rasto.
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6. Como funciona na Condoroo: só visualização, nunca movimentação
Na Condoroo aplicamos esta regra em todos os condomínios que gerimos:
- Não temos poderes de movimentação em nenhuma conta de condomínio. Não temos cartões, não fazemos transferências nem levantamentos.
- Todas as transferências são feitas pelos condóminos, através do administrador interno designado pela assembleia.
- Temos apenas acesso de visualização. Os movimentos são extraídos diretamente do banco para a nossa plataforma, sem passar por ficheiros que alguém possa editar.
- Cada movimento é conciliado com o documento correspondente, visível para os condóminos.
Explicamos com mais detalhe o que mostramos aos condóminos no artigo sobre transparência nas contas do condomínio.
7. Open banking e PSD2: o que é o acesso só de leitura
Este acesso de visualização não é um expediente informal: faz parte do open banking criado pela Diretiva (UE) 2015/2366, conhecida por PSD2 (ou DSP2), transposta para Portugal pelo Decreto-Lei n.º 91/2018. A diretiva distingue dois serviços:
- Serviço de informação sobre contas (AIS): permite consultar saldos e movimentos de uma conta acessível online, sem mexer no dinheiro;
- Serviço de iniciação de pagamentos (PIS): permite ordenar pagamentos a partir da conta.
No nosso caso, o acesso é feito através de um prestador de open banking regulado e limita-se à informação sobre contas. Funciona assim:
- O titular da conta dá o seu consentimento explícito, que pode revogar a qualquer momento, no próprio banco;
- O banco confirma a identidade com autenticação forte do cliente, regra que o Banco de Portugal explica, e as credenciais nunca são partilhadas;
- Os movimentos chegam diretamente do banco, por API, sem ficheiros intermédios.
Um acesso de informação sobre contas não permite iniciar pagamentos. Ver não é o mesmo que poder movimentar.
8. Extratos falsificados: porque um PDF não chega
Um extrato em PDF é um ficheiro como outro qualquer: com ferramentas comuns, é possível alterar valores ou apagar linhas sem deixar marca visível.
A extração direta do banco resolve isto: quando a Condoroo mostra um movimento, é o movimento que o banco registou.
Se o seu condomínio ainda trabalha com extratos em PDF, peça que sejam descarregados por um condómino com acesso e confirme o saldo no banco pelo menos uma vez por ano.
9. Como os condóminos podem verificar, hoje
Não é preciso ser contabilista:
- Confirme o titular da conta: deve ser o condomínio, com o NIF do condomínio.
- Veja quem tem poderes de movimentação. Pergunte à administração e confirme na ata em que foram atribuídos. Se a empresa de administração tem esses poderes, pergunte porque é que precisa de continuar a movimentar a conta, quando os pagamentos podem ser feitos pelos próprios condóminos. A pergunta que muitas vezes se ouve é: «Se somos nós a movimentar, o que faz então a empresa?» A resposta é: tudo o resto. A Condoroo prepara os pagamentos, faz a reconciliação dos movimentos, emite os avisos e os recibos de quotas e trata de toda a parte financeira. A única coisa que fica do lado do condomínio é carregar no botão da transferência.
- Compare o saldo das contas apresentadas com o saldo real no banco.
- Escolha três despesas ao acaso e peça a fatura e o comprovativo de pagamento.
- Verifique o fundo comum de reserva: existe, está separado e o saldo bate certo com o que foi cobrado?
Se a administração dificultar o acesso a estes dados, a assembleia pode exigi-los (art. 1436.º do Código Civil) e até exonerá-la.
10. Checklist: sinais de alerta e o que exigir à administração
Sinais de alerta:
- A administração tem cartão de débito ou poderes exclusivos na conta do condomínio;
- A conta não está em nome do condomínio, ou o dinheiro de vários prédios está misturado;
- As contas chegam tarde, só em resumo, ou só em PDF enviado pela administração;
- Há levantamentos em multibanco ou transferências para contas pessoais sem justificação;
- Fundo comum de reserva sem conta identificada.
O que exigir (e levar à próxima assembleia):
- Conta bancária em nome do condomínio, com o NIF do condomínio;
- Poderes de movimentação atribuídos em ata a condóminos designados, de preferência com dupla assinatura;
- Acesso de consulta aos movimentos para os condóminos;
- Movimentos importados diretamente do banco, ou extratos descarregados por um condómino;
- Conciliação de cada movimento com o documento de suporte;
- Contas anuais apresentadas na assembleia da primeira quinzena de janeiro (art. 1431.º), com saldo confirmado pelo banco.
Para escolher administração, veja também o que o índice do Portal da Queixa diz sobre escolher administrador.
11. Conclusão
O caso de Coimbra ainda vai ser decidido pelo tribunal, mas o mecanismo descrito na acusação repete-se: uma só pessoa com acesso exclusivo à conta e a controlar a informação que chegava aos condóminos. A resposta não passa por confiar mais, mas por precisar de confiar menos.
Na Condoroo, não movimentamos o dinheiro dos condomínios: preparamos, validamos e mostramos. Quem paga são os condóminos.
Perguntas frequentes
A empresa de administração do condomínio pode ter acesso à conta bancária?
Pode, se a assembleia o permitir, mas não é obrigatório. O Código Civil diz que o administrador efetua as despesas comuns, mas não exige poderes bancários exclusivos. A assembleia pode designar condóminos com poderes de movimentação, com dupla assinatura, e dar à empresa apenas acesso de consulta. Na Condoroo, só temos acesso de visualização.
Quem deve ter poderes para movimentar a conta do condomínio?
O mais seguro é a assembleia designar em ata um ou mais condóminos (o administrador interno), de preferência com dupla assinatura acima de um valor fixado. A empresa de administração prepara e valida os pagamentos, e o condómino aprova e executa a transferência.
Como posso saber se os extratos do condomínio são verdadeiros?
Um extrato em PDF pode ser alterado. Peça para ver os movimentos diretamente no homebanking através de um condómino com acesso, compare o saldo com o das contas e peça ao banco uma declaração de saldo pelo menos uma vez por ano. A extração direta do banco evita este risco.
A conta do condomínio tem de estar em nome do condomínio?
Deve. A conta deve ser aberta com o NIF do condomínio, separada do património de quem administra e de outros prédios. O DL 268/94 obriga ainda a que o fundo comum de reserva esteja depositado num banco e seja administrado pela assembleia.
O administrador de condomínio é obrigado a prestar contas?
Sim. Prestar contas à assembleia é uma das funções do administrador previstas no art. 1436.º do Código Civil, e a assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior (art. 1431.º).
O que fazer se suspeitar que a administração desviou dinheiro do condomínio?
Peça por escrito os extratos, as faturas e os comprovativos, confirme o saldo diretamente no banco e convoque uma assembleia extraordinária para analisar as contas e, se for o caso, exonerar o administrador. Retire-lhe os poderes de movimentação junto do banco e, havendo indícios de crime, apresente queixa às autoridades com apoio jurídico.
A Condoroo pode fazer pagamentos através do open banking?
Não. O acesso que usamos é um serviço de informação sobre contas, previsto na diretiva PSD2 (DL 91/2018 em Portugal): permite ver saldos e movimentos, com consentimento explícito do titular e autenticação forte no banco, e pode ser revogado a qualquer momento. Não permite iniciar pagamentos; as transferências continuam a ser feitas pelos condóminos.
Como funciona o pagamento de despesas na Condoroo?
A Condoroo recebe e valida a fatura, confirma que corresponde a um serviço aprovado e prepara o pagamento. O condómino designado pela assembleia como administrador interno aprova e faz a transferência no banco. Depois, o movimento é extraído diretamente do banco e conciliado com a fatura na plataforma.
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