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Um prédio bem gerido depende de uma equipa que sabe o que o colega está a fazer. Quando o gestor está de férias, quando uma obra se atrasa ou quando uma assembleia exige um parecer rápido, é a organização interna que faz a diferença. Em junho de 2026, a equipa da Condoroo reuniu-se num sábado de planeamento na Unicorn Factory Lisboa para rever o primeiro semestre e preparar o segundo. Neste artigo contamos o que foi discutido e explicamos porque é que a forma como uma administração se organiza importa a quem vive no prédio.
Em resumo
- A sessão juntou operações, produto e engenharia num só dia de trabalho.
- Foram revistos os objetivos do semestre e o plano de desenvolvimento do sistema.
- A equipa preparou formações em resolução de problemas para os gestores.
- Uma administração organizada não depende de uma só pessoa.
- Os condóminos podem perguntar como a administração se organiza.
Porque uma administração precisa de alinhamento
O setor da administração de condomínios é feito sobretudo de empresas muito pequenas. Um estudo da associação do setor (APEGAC), divulgado pelo ECO, contou 3.347 empresas em Portugal continental em 2022, com uma média de 4,2 funcionários por empresa. O presidente da associação resumiu assim o setor:
«este é um setor de atividade que, apesar de constituído maioritariamente por microempresas, gera muito emprego, além de contribuir para a empregabilidade de outros setores ligados aos condomínios, como é o caso das empresas de limpeza, jardinagem, manutenção de ascensores, entre outros, proporcionando um volume de negócio assinalável» — Presidente da APEGAC, citado pelo ECO, 20 de junho de 2023
Numa empresa pequena, o conhecimento de cada prédio está muitas vezes na cabeça de uma pessoa. Numa equipa maior, o risco é outro: cada área trabalhar sozinha. Por isso reservamos tempo para alinhar operações, produto e engenharia.
A agenda do dia
| Bloco | Responsável | Tema |
|---|---|---|
| Abertura | Rodrigo Bourbon (CEO) | Ponto de situação e objetivos do semestre |
| Operações | Equipa de operações | Método de trabalho e foco no terreno |
| Produto | Equipa de produto | O que foi desenvolvido e o plano seguinte |
| Engenharia | Equipa de engenharia | Preparar o sistema para crescer com segurança |
| Formação | Gestores | Resolução estruturada de problemas |
| Equipa | Todos | Atividades de grupo |
Rodrigo Bourbon, CEO, abriu a sessão com um ponto de situação da empresa e do cumprimento dos objetivos estabelecidos.
Operações: o que se passa no prédio
A coordenação de operações reviu o método de trabalho dos gestores e o foco para o segundo semestre. Na prática, isto significa rever como são tratadas as ocorrências, como se preparam as assembleias e como se acompanham as obras. Fazemos mais de 35 vistorias por dia e cerca de 700 por mês, e cada uma tem de chegar ao gestor certo com a informação certa. Veja como funcionam as vistorias em condomínio.
Produto e engenharia: o sistema por trás do serviço
A equipa de produto apresentou o que foi desenvolvido no primeiro semestre no nosso sistema e o plano do que vai ser construído. A equipa de engenharia explicou o trabalho feito para que o sistema acompanhe o crescimento da carteira. Para o condómino, isto traduz-se em coisas concretas: saldos atualizados, histórico de ocorrências acessível e documentos do prédio organizados. Desenvolvemos este tema no artigo sobre o falso dilema entre tecnologia e proximidade.
Crescer sem perder qualidade
Crescer de algumas dezenas para centenas de prédios muda a natureza do trabalho. Processos que funcionavam com uma agenda em papel deixam de funcionar quando há várias assembleias por dia, fornecedores a coordenar em cidades diferentes e milhares de movimentos bancários para conciliar. Na Condoroo fazemos 12 lançamentos de quotas e cerca de 8 movimentos bancários por fração por ano, e recebemos em média 1,5 contactos por fração por mês. Estes números só são geríveis com regras claras sobre quem faz o quê. Foi esse o objetivo do dia: garantir que o crescimento não se faz à custa do tempo de resposta a cada condómino.
Formação contínua dos gestores
A equipa agendou duas formações intensivas em resolução estruturada de problemas. A ideia é simples: perante uma infiltração que ninguém consegue localizar ou um conflito entre vizinhos que se arrasta, o gestor deve saber dividir o problema em partes, recolher os factos e propor uma solução à assembleia. A formação junta-se ao percurso de integração por módulos descrito no artigo sobre pessoas, formação e tecnologia.
A lei exige muito ao administrador. Quando não cumpre as suas funções, responde pela omissão:
«3 – O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão […].» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 3
Espírito de equipa
A tarde foi dedicada a atividades de grupo, incluindo uma sessão de meditação e uma visita a uma fábrica de cerveja artesanal. Pode parecer um detalhe, mas a rotação frequente de gestores é um dos sinais mais claros de falta de acompanhamento num prédio. Uma equipa que se conhece trabalha melhor e fica mais tempo.
O que isto muda para o seu condomínio
- Continuidade: se o gestor do prédio não estiver disponível, um colega consegue ver o histórico e responder.
- Rapidez: ocorrências detetadas nas vistorias chegam ao gestor em tempo real.
- Previsibilidade: o orçamento, as contas e as assembleias seguem um calendário conhecido.
- Transparência: a conta bancária está em nome do condomínio e os condóminos podem consultar os documentos.
Como avaliar a organização de uma administração
Não precisa de visitar o escritório para perceber como trabalha uma administração. Pergunte:
- Quantos prédios acompanha cada gestor?
- Quem responde quando o gestor está de férias?
- Que formação recebem os gestores quando entram?
- Como chegam ao gestor as ocorrências detetadas no prédio?
- Com que frequência mudaram os gestores do prédio nos últimos anos?
Veja também o artigo sobre o talento nos condomínios em Portugal.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e recebemos o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo. A conta bancária está em nome do condomínio, movimentada pelos condóminos, e os planos começam em 6,50 € por fração por mês. Para o condómino, o resultado de um dia como este não se vê no próprio dia, mas nas semanas seguintes: respostas mais rápidas, assembleias mais bem preparadas e gestores que sabem a quem pedir ajuda.
Alinhamento da equipa Condoroo: perguntas frequentes
O que foi a sessão da Condoroo na Unicorn Factory Lisboa?
Um dia de planeamento e trabalho em equipa, com revisão dos objetivos do semestre e do plano de desenvolvimento do sistema.
Que áreas participaram?
Direção executiva, operações, produto e engenharia, além dos gestores.
Que formação receberam os gestores?
Duas formações intensivas em resolução estruturada de problemas, além do percurso de integração por módulos.
O que ganha o condomínio com uma equipa alinhada?
Continuidade quando o gestor não está disponível, ocorrências tratadas mais depressa e documentos organizados.
Quantos condomínios administra a Condoroo?
Mais de 600, com uma equipa de mais de 20 profissionais.
Como sei se a minha administração está bem organizada?
Pergunte quantos prédios tem cada gestor, quem o substitui nas férias e com que frequência mudou o gestor do prédio.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
