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Uma lâmpada fundida na escada, uma porta da garagem que não fecha, uma caleira entupida: pequenos problemas que, sem resposta, se transformam em despesas grandes. A avença de manutenção preventiva é uma forma de organizar este trabalho com regularidade e um custo previsível. Neste guia explicamos o que é uma avença, que manutenções a lei já impõe ao prédio, o que deve estar no contrato, como comparar propostas e como a assembleia decide.
Em resumo
- Uma avença é um contrato com um valor fixo periódico para um conjunto definido de serviços.
- A lei obriga a obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos e a manter as condições de segurança contra incêndio das partes comuns.
- O contrato deve dizer o que inclui, com que frequência e o que é pago à parte.
- A avença entra no orçamento anual aprovado em assembleia.
- O fundo comum de reserva continua a ser obrigatório para as obras de conservação.
O que é uma avença de manutenção
Uma avença é um contrato com um valor fixo periódico, normalmente mensal, para um conjunto definido de serviços. Na manutenção de um condomínio, isso pode incluir vistorias às partes comuns, pequenas reparações, verificação de iluminação, portas e fechaduras, limpeza de caleiras e acompanhamento de fornecedores. A vantagem é a previsibilidade: o condomínio sabe quanto vai pagar e não tem de pedir um orçamento por cada pequena avaria.
Uma avença não substitui os contratos de manutenção obrigatória feitos por empresas especializadas, como o do elevador, nem as obras de conservação maiores. Funciona ao lado deles.
O que a lei já exige ao prédio
Há manutenções que não são opcionais. A primeira é a conservação regular do edifício:
«1 – As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético.» — Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, artigo 89.º, n.º 1
A segunda é a segurança contra incêndio. O Decreto-Lei n.º 220/2008 diz que, na propriedade horizontal, a manutenção das condições de segurança contra incêndio das partes comuns é da responsabilidade do condomínio (art. 6.º, n.º 3, texto do artigo). Isto inclui, por exemplo, extintores, iluminação de emergência e sinalização, quando existam. Os elevadores têm de ter manutenção feita por uma empresa de manutenção de ascensores e inspeções periódicas, segundo as regras da DGEG. Veja o guia sobre elevadores em condomínios.
| Área | Frequência habitual | Feito por | Na avença? |
|---|---|---|---|
| Vistoria às partes comuns | Periódica, conforme contrato | Técnico de manutenção | Sim |
| Iluminação, portas e fechaduras | Sempre que necessário | Técnico de manutenção | Sim, em regra |
| Caleiras e drenagem | Antes do outono e depois de temporais | Técnico ou empresa especializada | Pode incluir |
| Extintores e iluminação de emergência | Conforme as regras de segurança | Empresa especializada | Contrato próprio |
| Elevador | Contrato de manutenção obrigatório | Empresa de manutenção de ascensores | Contrato próprio |
| Cobertura e fachada | Obras de conservação, pelo menos de 8 em 8 anos | Empresa de construção | Não, obra à parte |
Porque compensa planear
Uma infiltração detetada numa vistoria resolve-se com uma pequena reparação. A mesma infiltração, ignorada durante dois invernos, pode exigir obras na cobertura, no teto de uma fração e no seguro. A manutenção preventiva reduz as reparações urgentes, que são mais difíceis de orçamentar e de aprovar. Também protege o valor das frações: um comprador repara no estado das escadas, da fachada e do elevador. O guia sobre manutenção preventiva e durabilidade explica como montar um plano.
O que deve estar no contrato
- A lista dos serviços incluídos, com exemplos concretos.
- A frequência das vistorias e o relatório que é entregue depois de cada uma.
- O prazo de resposta para avarias e para urgências.
- O que é pago à parte: materiais, peças, deslocações fora de horas, trabalhos de especialidade.
- O preço, a forma de atualização e a duração do contrato.
- As regras de denúncia e de fim do contrato.
- O seguro de responsabilidade civil do prestador.
Peça propostas com o mesmo âmbito para as poder comparar. Uma avença barata que não inclui deslocações nem materiais pode sair mais cara do que uma proposta completa.
Como a assembleia decide
O custo da avença entra no orçamento anual, que o administrador elabora e a assembleia aprova (art. 1436.º, n.º 1, alínea b), e art. 1431.º do Código Civil). As despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção da permilagem, salvo regra diferente (art. 1424.º). As obras maiores que surgirem nas vistorias são aprovadas à parte e, se forem de conservação extraordinária, com pelo menos três orçamentos (art. 1436.º, n.º 2). O fundo comum de reserva, com pelo menos 10 % da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas, continua a ser obrigatório (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Veja os tipos de obras em condomínios.
Sinais de que o prédio precisa de um plano
- As mesmas avarias repetem-se várias vezes por ano, como a porta da entrada ou a iluminação da garagem.
- Cada pequena reparação exige um pedido de orçamento e semanas de espera.
- Não existe registo das intervenções feitas nem das datas das últimas inspeções.
- As despesas de reparação variam muito de ano para ano e geram quotas extra.
- Há manchas de humidade, fissuras ou caleiras entupidas que ninguém acompanha.
Se o prédio tem dois ou mais destes sinais, vale a pena levar à assembleia uma proposta de manutenção regular, com o âmbito, o preço e a frequência das vistorias bem definidos.
Antes do inverno
O outono é a altura de rever coberturas, caleiras e tubos de queda, antes das primeiras chuvas fortes. Uma avença com vistoria nessa época evita entupimentos e infiltrações. Veja os passos de manutenção no outono.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Na entrada de cada prédio, fazemos um relatório inicial do estado das partes comuns. Onde está disponível, o complemento RepairMax inclui vistorias regulares, pequenas reparações com a mão de obra incluída e o acompanhamento de fornecedores ao prédio; o condomínio paga apenas os materiais. As obras maiores são sempre levadas à assembleia com orçamentos comparáveis. Os planos de administração começam em 6,50 € por fração por mês.
Avença de manutenção preventiva: perguntas frequentes
O que é uma avença de manutenção preventiva?
É um contrato com um valor fixo periódico para um conjunto definido de serviços de manutenção das partes comuns, como vistorias e pequenas reparações.
A avença substitui o contrato do elevador?
Não. O elevador tem de ter manutenção feita por uma empresa de manutenção de ascensores, com contrato próprio e inspeções periódicas.
A manutenção do prédio é obrigatória?
Sim. As edificações devem ter obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos (art. 89.º do RJUE), e o condomínio responde pela segurança contra incêndio das partes comuns (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 220/2008).
Quem aprova a avença?
A assembleia, ao aprovar o orçamento anual elaborado pelo administrador.
Os materiais estão incluídos?
Depende do contrato. Confirme sempre o que é pago à parte: materiais, peças e trabalhos de especialidade.
Com a avença ainda preciso de fundo de reserva?
Sim. O fundo comum de reserva é obrigatório e serve para custear as obras de conservação do edifício.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
