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Antes de arrendar uma casa, convém saber quanto imposto se paga sobre as rendas e que despesas reduzem essa fatura. Este guia fiscal para senhorios reúne as regras em vigor em 2026: o IRS sobre os rendimentos prediais, as reduções para contratos longos, a nova taxa para rendas moderadas, o IMI, o imposto do selo sobre o contrato e as obrigações declarativas. Todos os valores têm a fonte oficial indicada, para que possa confirmar.
Em resumo
- As rendas de habitação pagam IRS à taxa autónoma de 25% (art. 72.º do CIRS); as não habitacionais, 28%.
- Contratos de habitação permanente longos têm reduções: 15% (5 a menos de 10 anos), 10% (10 a menos de 20) e 5% (20 anos ou mais).
- Contratos com renda moderada pagam 10% até 31-12-2029 (art. 45.º-C do EBF).
- Antes do imposto, deduzem-se obras de conservação, quotas do condomínio, IMI e seguros de renda (art. 41.º do CIRS).
- O IMI varia entre 0,3% e 0,45% do VPT nos prédios urbanos, conforme o município.
- O contrato paga imposto do selo de 10% sobre uma renda e é comunicado até ao fim do mês seguinte ao início.
Como são tributadas as rendas em IRS
As rendas recebidas por particulares são rendimentos prediais, da categoria F do IRS. A regra geral para o arrendamento habitacional está no Código do IRS:
«2 – Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, incluindo os referidos na alínea b) do n.º 5 do artigo 8.º, são tributados à taxa autónoma de 25 %.» — Código do IRS, artigo 72.º, n.º 2 (Portal das Finanças)
Os restantes rendimentos prediais, como lojas, escritórios ou garagens arrendadas autonomamente, são tributados a 28% (art. 72.º, n.º 1, alínea e)). Em qualquer dos casos, o senhorio pode optar pelo englobamento, somando as rendas aos outros rendimentos e aplicando as taxas gerais do IRS (art. 72.º, n.º 13). Compensa sobretudo a quem tem rendimentos totais mais baixos; faça a simulação no Portal das Finanças antes de escolher.
Reduções para contratos de longa duração
Desde 2024, as reduções são as que constam dos n.os 3 a 5 do artigo 72.º do CIRS, na redação da Lei n.º 56/2023. Atenção: muitos guias ainda referem uma taxa de 23% para contratos de 2 a 5 anos, que já não existe.
| Duração do contrato de habitação permanente | Redução | Taxa final |
|---|---|---|
| Menos de 5 anos | — | 25% |
| 5 a menos de 10 anos | 10 pontos (+2 por renovação, até 10) | 15% (mínimo 5%) |
| 10 a menos de 20 anos | 15 pontos | 10% |
| 20 anos ou mais | 20 pontos | 5% |
| Renda moderada (até 31-12-2029) | Taxa especial | 10% |
Nos contratos de 5 a 10 anos, cada renovação com igual duração reduz mais 2 pontos percentuais, com o limite de 10 pontos para o conjunto das renovações.
A nova taxa de 10% para rendas moderadas
O Decreto-Lei n.º 97/2026 aditou ao Estatuto dos Benefícios Fiscais o artigo 45.º-C, que prevê uma taxa de 10% para os rendimentos de contratos de arrendamento habitacional com renda moderada, até 31 de dezembro de 2029. As condições, incluindo o limite de renda, estão no próprio diploma; confirme se o seu contrato se enquadra antes de aplicar a taxa.
Que despesas o senhorio pode deduzir
O imposto incide sobre o rendimento líquido: rendas recebidas menos as despesas dedutíveis. O artigo 41.º do CIRS permite deduzir todos os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir as rendas, com algumas exceções.
| Despesa | Dedutível? |
|---|---|
| Obras de conservação e manutenção | Sim |
| Quotas obrigatórias do condomínio da fração | Sim |
| IMI e imposto do selo do ano | Sim |
| Seguros de renda | Sim |
| Obras feitas nos 24 meses antes de arrendar, sem outro uso do imóvel | Sim |
| Mobiliário, eletrodomésticos e decoração | Não |
| Juros do crédito à habitação | Não |
| Adicional ao IMI (AIMI) | Não |
Guarde todas as faturas com o seu NIF. Detalhamos estas regras no artigo sobre despesas de arrendamento e o que pode deduzir.
IMI: o imposto anual sobre o imóvel
O senhorio, como proprietário, paga o IMI todos os anos, calculado sobre o valor patrimonial tributário (VPT). As taxas estão no artigo 112.º do Código do IMI:
«1 – As taxas do imposto municipal sobre imóveis são as seguintes: a) Prédios rústicos: 0,8%; […] c) Prédios urbanos – de 0,3 % a 0,45 %.» — Código do IMI, artigo 112.º, n.º 1 (Portal das Finanças)
Cada município fixa a sua taxa dentro deste intervalo. A taxa é elevada ao triplo em prédios devolutos há mais de um ano ou em ruínas. O pagamento faz-se numa prestação em maio, se o imposto não passar de 100 €; em maio e novembro, entre 100 € e 500 €; e em maio, agosto e novembro, acima de 500 € (artigo 120.º do CIMI).
Isenções de IMI relevantes para senhorios
A isenção mais conhecida, de três anos, aplica-se a imóveis de habitação própria e permanente com VPT até 125 000 € e rendimento bruto do agregado até 153 300 € (artigo 46.º do EBF). Para senhorios, o mesmo artigo prevê uma isenção nas mesmas condições para prédios construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos na primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação permanente, contando o prazo desde o primeiro contrato. Há ainda uma isenção para agregados com baixos rendimentos, explicada no folheto da AT sobre direitos e deveres dos proprietários.
Imposto do selo sobre o contrato
Cada contrato de arrendamento paga imposto do selo, a cargo do senhorio. A taxa está na verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo: 10% sobre a renda de um mês (ou sobre o aumento convencionado). Com uma renda de 900 €, o imposto é de 90 €. Corrige-se aqui um erro frequente: os 0,8% são a taxa da compra de imóveis, não do arrendamento.
O contrato tem de ser comunicado à AT através da declaração modelo 2, no Portal das Finanças, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, das alterações ou da cessação, como explica a Portaria n.º 98-A/2015.
Obrigações fiscais do senhorio ao longo do ano
- Comunicar o contrato (modelo 2) e pagar o imposto do selo;
- Emitir recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças, salvo nos casos de dispensa previstos na lei;
- Declarar as rendas no anexo F da declaração de IRS;
- Pagar o IMI nos prazos;
- Atualizar a renda com o coeficiente legal, se o contrato o permitir: em 2027 é 1,0256 (Aviso n.º 24199/2026/2). Veja o calendário da atualização de rendas para 2027.
Exemplo prático
Um senhorio recebe 800 € por mês num contrato de habitação permanente de 3 anos: 9 600 € por ano. Pagou 600 € de quotas do condomínio, 350 € de IMI e 1 000 € numa obra de conservação, num total de 1 950 € dedutíveis. O rendimento líquido é de 7 650 € e, à taxa de 25%, o IRS é de 1 912,50 €. Se o contrato tivesse 10 anos, a taxa seria de 10% e o imposto desceria para 765 €.
Se prefere delegar estas tarefas, conheça os nossos serviços de gestão de arrendamento e leia o guia sobre os impostos no arrendamento.
Impostos sobre rendas: perguntas frequentes
Quanto imposto paga um senhorio sobre as rendas em 2026?
Em regra, 25% sobre o rendimento líquido, nas rendas de habitação. A taxa desce para 15%, 10% ou 5% em contratos de habitação permanente de 5, 10 ou 20 ou mais anos, e para 10% nas rendas moderadas até 2029.
Ainda existe a taxa de 23% para contratos de 2 a 5 anos?
Não. Desde a Lei n.º 56/2023, as reduções começam nos contratos de 5 anos, com uma redução de 10 pontos percentuais.
Quanto é o imposto do selo de um contrato de arrendamento?
10% do valor de uma renda mensal, nos termos da verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo. É pago pelo senhorio.
As quotas do condomínio são dedutíveis às rendas?
Sim, as quotas obrigatórias do condomínio da fração arrendada são dedutíveis, nos termos do artigo 41.º do Código do IRS.
Posso englobar as rendas no IRS?
Sim. O englobamento é opcional e pode compensar quando os seus rendimentos totais são baixos. Simule as duas opções no Portal das Finanças.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
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