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O contrato de arrendamento define quanto se paga, quando, como a renda pode subir e como cada parte pode sair. Um contrato bem feito evita a maioria dos conflitos entre senhorio e inquilino; um contrato vago, ou feito «de boca», deixa ambos expostos. Neste guia reunimos os quatro aspetos que devem ser confirmados antes de assinar, com as regras do Código Civil em vigor em outubro de 2026. Há uma reforma do arrendamento em discussão no Parlamento, mas, até ser publicada, aplicam-se as regras atuais.
Em resumo
- O contrato de arrendamento urbano tem de ser escrito (art. 1069.º do Código Civil) e comunicado às Finanças pelo senhorio.
- Sem prazo indicado, o contrato considera-se feito por 5 anos; o prazo certo vai de 1 a 30 anos.
- Caução e rendas antecipadas têm limite: até 2 rendas de caução e até 2 meses de antecipação (art. 1076.º).
- A renda só sobe uma vez por ano; em 2027 o coeficiente legal é 1,0256 (+2,56%).
- Com atraso no pagamento, o senhorio pode exigir mais 20%, salvo se a mora cessar em 8 dias (art. 1041.º).
- O inquilino pode sair com pré-aviso de 120 ou 60 dias, depois de cumprido um terço do prazo (art. 1098.º).
1. A renda e o dinheiro à entrada
A renda é a contrapartida do uso da casa. O contrato deve indicar o valor, a data de pagamento, a forma de pagamento (de preferência transferência bancária, que deixa prova) e o local ou conta onde é paga.
O Código Civil limita o que o senhorio pode pedir à entrada:
«1 – O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses. 2 – As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas.» — Código Civil, artigo 1076.º
A caução garante o cumprimento das obrigações, por exemplo danos no imóvel, e é devolvida no fim se tudo estiver em ordem. As rendas antecipadas são pagamento adiantado de rendas. São coisas diferentes e o contrato deve dizê-lo com clareza. Mostramos como redigir estas cláusulas no artigo sobre as 7 cláusulas a incluir no contrato de arrendamento.
Contrato escrito e comunicado
O artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita. Se o contrato não for escrito por causa imputável ao senhorio, o inquilino pode provar o arrendamento por outros meios, como o pagamento da renda durante seis meses. O senhorio tem de comunicar o contrato à Autoridade Tributária (declaração modelo 2) até ao fim do mês seguinte ao início e pagar o imposto do selo, de 10% de uma renda.
2. A duração do contrato
O contrato pode ter prazo certo ou duração indeterminada (artigo 1094.º). Se as partes nada disserem, considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos. O prazo certo não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos, salvo nos contratos para habitação não permanente ou para fins transitórios (artigo 1095.º).
Salvo estipulação em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente por períodos iguais ou de três anos, se o prazo for inferior (artigo 1096.º). E o senhorio só pode opor-se à primeira renovação com efeitos ao fim de três anos de contrato, salvo necessidade de habitação própria ou de descendentes em 1.º grau (artigo 1097.º, n.º 3).
3. Atualização da renda e despesas
A possibilidade de atualizar a renda deve constar do contrato. Na falta de estipulação, aplica-se o regime do artigo 1077.º do Código Civil: a renda pode ser atualizada uma vez por ano com o coeficiente legal, a primeira vez um ano após o início do contrato, e o senhorio tem de comunicar a nova renda por escrito com 30 dias de antecedência.
O coeficiente é calculado pelo INE com base na inflação sem habitação e publicado em Diário da República até 30 de outubro (artigo 24.º do NRAU). Para 2027, o coeficiente é 1,0256, ou seja, as rendas podem subir até 2,56% (Aviso n.º 24199/2026/2). Veja o passo a passo no artigo sobre a atualização de rendas para 2027.
Quem paga o quê
Na falta de acordo escrito, as despesas correntes da casa (água, luz, gás, internet) são do inquilino e as despesas de condomínio das partes comuns são do senhorio (artigo 1078.º). O contrato pode prever outra divisão, mas tem de o fazer por escrito.
4. Atrasos no pagamento e saída do contrato
O que acontece se a renda for paga com atraso
Se o inquilino se atrasar, o senhorio pode exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização de 20% do valor devido. Esse direito cessa se o inquilino puser fim à mora nos oito dias seguintes ao seu início (artigo 1041.º).
Atrasos repetidos ou prolongados podem levar ao fim do contrato. O artigo 1083.º considera inexigível ao senhorio manter o arrendamento com mora igual ou superior a três meses ou quando o inquilino se atrase mais de oito dias, mais de quatro vezes em 12 meses, desde que o senhorio o tenha avisado por carta registada após o terceiro atraso. Explicamos o processo no guia sobre o que fazer quando o inquilino não paga a renda.
Como o inquilino pode sair
| Situação | Pré-aviso mínimo do inquilino |
|---|---|
| Não renovar contrato de 6 anos ou mais | 120 dias antes do termo |
| Não renovar contrato de 1 a 6 anos | 90 dias antes do termo |
| Denúncia a meio, após 1/3 do prazo, contrato de 1 ano ou mais | 120 dias |
| Denúncia a meio, após 1/3 do prazo, contrato de menos de 1 ano | 60 dias |
| Senhorio já se opôs à renovação | 30 dias |
Se o inquilino não cumprir o pré-aviso, o contrato termina na mesma, mas tem de pagar as rendas do período em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente ou morte (artigo 1098.º).
«6 – A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta […].» — Código Civil, artigo 1098.º, n.º 6
Checklist antes de assinar o contrato de arrendamento
- Identificação completa das partes e do imóvel, com a licença de utilização;
- Valor da renda, data, forma de pagamento e conta;
- Prazo, renovação e pré-avisos;
- Caução até duas rendas e rendas antecipadas até dois meses;
- Regime de atualização da renda;
- Divisão das despesas e das quotas do condomínio;
- Inventário e fotografias do estado da casa e do recheio, anexos ao contrato;
- Regulamento do condomínio entregue ao inquilino.
E a reforma do arrendamento?
O Governo apresentou uma proposta de revisão do regime do arrendamento, que pode alterar limites de caução, rendas antecipadas e prazos. Em outubro de 2026 a proposta ainda não está em vigor. Acompanhe o ponto da situação no artigo sobre a nova lei das rendas e os contratos em vigor.
Contrato de arrendamento: perguntas frequentes
O contrato de arrendamento tem de ser escrito?
Sim. O artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita para o arrendamento urbano. O senhorio deve ainda comunicá-lo às Finanças e pagar o imposto do selo.
Quanto pode o senhorio pedir de caução?
Até ao valor de duas rendas. As rendas antecipadas, com acordo escrito, não podem ultrapassar dois meses (artigo 1076.º do Código Civil).
Quanto pode subir a renda em 2027?
Até 2,56%, aplicando o coeficiente de 1,0256, se o contrato permitir a atualização ou nada disser. O senhorio tem de avisar por escrito com 30 dias de antecedência.
Quanto tempo de pré-aviso tem o inquilino para sair?
Depois de cumprido um terço do prazo, 120 dias nos contratos de um ano ou mais e 60 dias nos de menos de um ano. Para não renovar, 120 ou 90 dias antes do termo, conforme a duração.
Se a fração estiver num condomínio, quem paga as quotas?
Na falta de acordo escrito, o senhorio. O contrato pode passar essa despesa para o inquilino, mas perante o condomínio quem responde é sempre o proprietário.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
