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Lisboa tem um parque edificado muito diverso: prédios pombalinos na Baixa, gaioleiros nas Avenidas Novas, bairros dos anos 60 e 70 e construção recente nas zonas de expansão. Muitos destes edifícios em Lisboa precisam de obras para continuarem seguros, confortáveis e eficientes. Remodelar um prédio em propriedade horizontal, porém, não é o mesmo que remodelar uma moradia: há regras legais, maiorias na assembleia e licenças municipais. Neste guia explicamos o dever de conservação, o que mudou nas licenças em 2026, como se decidem as obras no condomínio e as etapas de uma reabilitação bem planeada.
Em resumo
- Os edifícios devem ter obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos (art. 89.º do RJUE).
- O RJUE foi revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026; confirme com a câmara o procedimento da sua obra.
- Obras que alterem a fachada ou o arranjo estético precisam de dois terços do valor do prédio (art. 1422.º, n.º 3, do Código Civil).
- As inovações também exigem dois terços, mas os painéis solares passaram a precisar só de maioria simples.
- Peça três orçamentos para obras extraordinárias e acompanhe a obra com um técnico.
Porque reabilitar em vez de construir de novo
A reabilitação aproveita a estrutura existente, mantém o carácter dos bairros e evita a demolição. Bem feita, melhora o isolamento térmico e acústico, a segurança estrutural e a eficiência energética, e valoriza todas as frações. Em prédios antigos, a reabilitação é muitas vezes a única forma de cumprir as exigências atuais sem perder o edifício.
O dever de conservação
A lei obriga os proprietários a conservar os edifícios:
«1 – As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético.» — Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, artigo 89.º, n.º 1
A câmara municipal pode, a qualquer momento, ordenar obras para corrigir más condições de segurança ou salubridade (art. 89.º, n.º 2). Num prédio em propriedade horizontal, as obras nas partes comuns cabem ao condomínio. Leia sobre os tipos de obras e a manutenção do condomínio.
Licenças: o que mudou em 2026
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação foi revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026. A revisão mantém o dever de conservação de oito anos e reorganiza os procedimentos de controlo prévio. As obras de alteração no interior de edifícios ou frações podem estar isentas de licença e comunicação prévia, desde que cumpram as condições da lei. Já as obras que mexem na fachada, na cobertura ou na estrutura exigem atenção redobrada, sobretudo em zonas históricas ou classificadas.
Antes de começar, confirme com a Câmara Municipal de Lisboa o procedimento aplicável. Explicamos os passos no guia sobre obras de condomínio e autorização da câmara municipal.
Decidir as obras no condomínio
Obras de conservação
As reparações necessárias à conservação das partes comuns são aprovadas em assembleia e pagas por todos os condóminos, na proporção do valor das frações (art. 1424.º do Código Civil). As reparações urgentes podem ser feitas logo, com ratificação posterior.
Fachadas e arranjo estético
Mudar a cor da fachada, fechar varandas ou substituir caixilharias por modelos diferentes altera a linha arquitectónica do prédio:
«3 – As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.» — Código Civil, artigo 1422.º, n.º 3
Inovações
Obras que criam algo novo, como um elevador onde não existia, são inovações e precisam de dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º). A exceção são as unidades de produção para autoconsumo renovável, que desde a Lei n.º 29/2026 precisam apenas de maioria simples. Veja as maiorias nas deliberações da assembleia.
Etapas de uma reabilitação
| Etapa | O que fazer |
|---|---|
| 1. Diagnóstico | Vistoria técnica ao edifício: estrutura, cobertura, fachadas, redes |
| 2. Prioridades | Separar o urgente do desejável e definir fases |
| 3. Projeto | Técnico habilitado prepara o projeto e o caderno de encargos |
| 4. Licenciamento | Confirmar o procedimento com a câmara |
| 5. Orçamentos | Pelo menos três propostas comparáveis |
| 6. Assembleia | Aprovar a obra, o orçamento e a forma de pagamento |
| 7. Execução | Fiscalização técnica e reuniões de obra |
| 8. Receção | Vistoria final, garantias e documentação |
Para obras de conservação extraordinária ou inovações, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo regra diferente (art. 1436.º, n.º 2).
Benefícios e desafios
Benefícios: – Mais segurança e conforto para quem vive no prédio. – Melhor desempenho energético e faturas mais baixas. – Valorização das frações. – Preservação do património dos bairros.
Desafios: – Financiar a obra sem sobrecarregar os condóminos. – Conciliar moradores durante os trabalhos. – Surpresas em edifícios antigos, como estruturas degradadas. – Prazos de licenciamento em zonas protegidas.
O fundo comum de reserva ajuda a suportar parte dos custos. Saiba como organizar o processo em gestão de obras no condomínio.
Viver no prédio durante a obra
Uma obra num prédio habitado exige planeamento. Combine com o empreiteiro os horários de trabalho, a proteção das partes comuns e o acesso às frações. Informe os condóminos com antecedência sobre cortes de água, luz ou elevador. Defina um responsável pela comunicação com a obra e registe as reclamações por escrito. No fim, faça uma vistoria com o técnico antes de dar a obra por concluída e guarde as garantias.
Em prédios antigos, é comum surgirem trabalhos imprevistos depois de a obra começar. Preveja no orçamento uma margem para imprevistos e defina em assembleia quem pode aprovar trabalhos a mais e até que valor.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações. Fazemos o levantamento das necessidades, pedimos orçamentos comparáveis, preparamos a assembleia e acompanhamos a obra até à receção. Se está a pensar investir na cidade, leia sobre o investimento imobiliário em Lisboa.
Remodelação de edifícios em Lisboa: perguntas frequentes
De quanto em quanto tempo é obrigatório fazer obras de conservação?
Pelo menos uma vez em cada oito anos, segundo o artigo 89.º do RJUE, sem prejuízo das obras necessárias a qualquer momento.
O que mudou nas licenças de obras em 2026?
O RJUE foi revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026. Confirme com a câmara o procedimento da sua obra.
Que maioria é precisa para pintar a fachada de outra cor?
Dois terços do valor total do prédio, porque altera o arranjo estético (art. 1422.º, n.º 3, do Código Civil).
Instalar um elevador é uma inovação?
Sim, se não existia. Precisa de dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º).
Quantos orçamentos são precisos para uma obra grande?
Pelo menos três, para obras de conservação extraordinária ou inovações, salvo regra diferente (art. 1436.º, n.º 2).
Quem paga as obras nas partes comuns?
Todos os condóminos, na proporção do valor das frações, salvo regra diferente no título constitutivo (art. 1424.º).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento técnico ou jurídico. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
