no Google
As dívidas de condomínio têm regras próprias que nem sempre são intuitivas. Quem vende uma fração tem de as declarar, quem compra só as herda em certas condições, o inquilino não responde perante o prédio e há prazos de prescrição e de cobrança que mudam a forma como o condomínio deve agir. Reunimos as cinco particularidades que mais dúvidas geram, com base no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022.
Em resumo
- Na venda, o administrador emite em 10 dias uma declaração com os encargos e as dívidas da fração, que acompanha a escritura (art. 1424.º-A).
- O comprador só responde pelas dívidas anteriores se prescindir expressamente dessa declaração na escritura.
- Perante o condomínio, quem paga é o proprietário, mesmo que a fração esteja arrendada.
- As quotas periódicas prescrevem em 5 anos (art. 310.º, al. g)); um acordo assinado interrompe a prescrição.
- A ata que fixa as quotas é título executivo e, se a dívida igualar ou superar o IAS (537,13 € em 2026), o administrador tem 90 dias para agir em tribunal.
- Ter dívidas não retira o direito de voto na assembleia.
1. Vai vender a casa: tem de declarar as dívidas
Desde 10 de abril de 2022, a venda de uma fração exige um documento emitido pela administração. O condómino que vende pede ao administrador uma declaração escrita com todos os encargos de condomínio em vigor para a sua fração, a sua natureza, montantes e prazos de pagamento e, se existirem, as dívidas, com datas de constituição e vencimento.
O administrador tem 10 dias para emitir a declaração, que é um documento obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de venda (artigo 1424.º-A do Código Civil). A mesma obrigação aparece nas funções do administrador, no artigo 1436.º, alínea q).
Para o vendedor, a consequência prática é simples: as dívidas vão aparecer. O melhor é regularizá-las antes da escritura ou acordar com o comprador como serão pagas.
2. Vai comprar casa: quando é que herda as dívidas
A regra é que cada um paga o que venceu no seu tempo. As dívidas existentes são aferidas em função do momento em que deveriam ter sido pagas, o que significa que as quotas vencidas antes da venda são, em regra, do vendedor. Há uma exceção importante:
«3 – A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.» — Código Civil, artigo 1424.º-A, n.º 3
Ou seja, nunca prescinda da declaração sem saber o que está a assumir. Os encargos que vençam depois da transmissão, sejam quotas ordinárias ou extraordinárias, são do novo proprietário (n.º 4). Por isso, pergunte também se há obras aprovadas e ainda por pagar. Veja que outros documentos são necessários no artigo sobre documentos para vender casa em 2026.
3. Fração arrendada ou herdada: quem responde perante o condomínio
As despesas comuns são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das deliberações, pagas em proporção do valor das frações (artigo 1424.º, n.º 1). Isto tem duas consequências:
- Fração arrendada: o contrato de arrendamento pode passar as quotas para o inquilino, mas isso só vale entre senhorio e inquilino. Perante o condomínio, quem deve é o proprietário.
- Fração herdada: enquanto a herança estiver indivisa, a cobrança é dirigida à herança e aos herdeiros, através do cabeça de casal. Convém comunicar à administração quem é o contacto da herança.
| Situação | Quem paga ao condomínio | Nota |
|---|---|---|
| Fração arrendada | O proprietário | Pode cobrar ao inquilino, se o contrato o previr |
| Venda com declaração | Vendedor: dívidas antigas; comprador: novas | Art. 1424.º-A, n.os 3 e 4 |
| Comprador prescinde da declaração | O comprador | Assume todas as dívidas do vendedor |
| Herança indivisa | A herança, representada pelo cabeça de casal | Atualizar os contactos na administração |
4. As dívidas de condomínio prescrevem
Sim. As quotas de condomínio são prestações periodicamente renováveis e, por isso, prescrevem no prazo de cinco anos, nos termos do artigo 310.º, alínea g), do Código Civil. Cada quota tem o seu prazo, contado desde o vencimento.
Em contribuições únicas, como uma quota extraordinária para uma obra paga de uma só vez, há quem defenda a aplicação do prazo ordinário de 20 anos (artigo 309.º), por não se tratar de uma prestação periódica. É uma questão discutida; o condomínio não deve contar com esse prazo e deve cobrar a tempo.
A prescrição interrompe-se com a citação ou notificação judicial (artigo 323.º) e com o reconhecimento da dívida pelo devedor (artigo 325.º), por exemplo assinando um plano de pagamento. Depois da interrupção, o prazo começa a contar de novo.
5. O condomínio tem de cobrar, e depressa
Desde a Lei n.º 8/2022, a cobrança deixou de ser uma opção. A ata da assembleia que fixa o montante anual de cada condómino e as datas de vencimento é título executivo, o que permite avançar diretamente para uma execução, incluindo juros de mora à taxa legal e as sanções aprovadas (artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
«5 – A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 6.º, n.º 5
Em 2026, o IAS é de 537,13 € (Portaria n.º 480-A/2025/1). Antes de chegar a tribunal, a administração pode enviar avisos, propor um acordo de pagamento e aplicar as penas pecuniárias previstas no regulamento ou aprovadas em assembleia, que nunca podem exceder, por ano, um quarto do rendimento coletável anual da fração (artigo 1434.º). Saiba como funciona a ata como título executivo.
Mito frequente: «quem deve não vota»
A lei não prevê a perda do direito de voto por dívidas ao condomínio. O condómino devedor continua a poder participar e votar na assembleia, mesmo em pontos relacionados com a sua dívida, embora haja discussão sobre situações de conflito de interesses. Explicamos o tema no artigo sobre o voto do condómino devedor.
Como evitar dívidas de condomínio
- Orçamento realista aprovado em janeiro, sem surpresas a meio do ano;
- Débito direto ou lembretes automáticos antes do vencimento;
- Acordos de pagamento escritos, que interrompem a prescrição;
- Comunicação clara das contas e da situação de cada fração;
- Ação atempada quando a dívida atinge o IAS.
Desenvolvemos estes passos no guia sobre dívidas ao condomínio: o que fazer e como evitar.
Dívidas de condomínio: perguntas frequentes
Se comprar uma casa com dívidas ao condomínio, tenho de as pagar?
Não, se não prescindir da declaração do administrador. As dívidas vencidas antes da venda são do vendedor. Só as assume se declarar na escritura que prescinde dessa declaração.
Em quanto tempo o administrador tem de emitir a declaração de dívida?
No prazo máximo de 10 dias a contar do pedido, nos termos do artigo 1424.º-A, n.º 2, e do artigo 1436.º, alínea q), do Código Civil.
As quotas de condomínio prescrevem em quanto tempo?
Em cinco anos, por serem prestações periodicamente renováveis (artigo 310.º, alínea g), do Código Civil). O prazo interrompe-se com a citação judicial ou com o reconhecimento da dívida.
O meu inquilino não pagou as quotas. O condomínio pode cobrar-me?
Sim. Perante o condomínio, a responsabilidade é do proprietário. Se o contrato de arrendamento previr que o inquilino paga as quotas, pode depois exigir-lhe o valor.
O condomínio pode cortar a água ou o elevador a quem deve quotas?
Não existe na lei qualquer norma que o permita. A via legal é a cobrança, com a ata como título executivo e as sanções previstas no regulamento.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação e IAS verificados a 26 de outubro de 2026.
