no Google
Saber quanto vale uma casa em Lisboa é útil em muitas situações: antes de vender, para negociar a compra, num pedido de crédito, numa partilha de herança, num divórcio ou para rever o IMI. Mas «valor» pode querer dizer coisas diferentes, e nem todos os profissionais podem fazer todo o tipo de avaliações. Neste guia sobre avaliação de imóveis em Lisboa explicamos a diferença entre valor de mercado e valor patrimonial tributário, quando é exigido um perito registado na CMVM, o que deve constar de um relatório e que empresas confirmámos nos sites oficiais em outubro de 2026.
Em resumo
- O valor de mercado é uma estimativa do preço que o imóvel obteria numa venda; o valor patrimonial tributário (VPT) é calculado pelas Finanças com uma fórmula legal.
- Para crédito à habitação, fundos ou seguradoras, a avaliação é feita por peritos avaliadores registados na CMVM (Lei n.º 153/2015).
- Um bom relatório identifica o imóvel, o método, os comparáveis usados, as visitas feitas e os pressupostos.
- A lista tem 2 empresas com página oficial que refere Lisboa.
Valor de mercado e valor patrimonial tributário
O valor de mercado resulta da análise de imóveis semelhantes, do estado de conservação, da localização e da procura. É o que interessa a quem compra, vende ou pede crédito. O VPT é outra coisa: é o valor que as Finanças usam para calcular o IMI e o IMT, e resulta de uma fórmula prevista no Código do IMI:
«1 – A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv» — Código do IMI, artigo 38.º, n.º 1 (Portal das Finanças)
Os coeficientes da fórmula refletem a área, a afetação, a localização, a qualidade e a idade do prédio. Por isso, o VPT pode ficar muito acima ou muito abaixo do preço de mercado. Se achar que o VPT está desatualizado, pode pedir uma nova avaliação nas Finanças, nos termos do Código do IMI. O nosso guia sobre o investimento imobiliário em Lisboa ajuda a perceber os custos fiscais associados.
| Tipo de valor | Para que serve | Quem determina |
|---|---|---|
| Valor de mercado | Venda, compra, negociação | Perito avaliador ou consultor |
| Valor para crédito | Garantia do empréstimo | Perito registado na CMVM, indicado pelo banco |
| Valor patrimonial tributário | IMI, IMT, imposto do selo | Autoridade Tributária |
| Valor para seguro | Capital do seguro do edifício | Custo de reconstrução |
| Valor em partilha | Herança, divórcio, tribunal | Perito escolhido pelas partes ou pelo tribunal |
Quando é preciso perito registado na CMVM
A Lei n.º 153/2015 exige que os peritos que avaliam imóveis para entidades do sistema financeiro, como bancos, fundos de investimento, fundos de pensões e seguradoras, estejam registados na CMVM. É por isso que, num crédito à habitação, é o banco que indica a empresa de avaliação. Para uma venda entre particulares ou uma partilha amigável, não há essa obrigação, mas um perito registado dá mais garantias de método e independência. O texto da lei está publicado no Diário da República.
O que pedir num relatório de avaliação
Antes de contratar, peça um exemplo de relatório e confirme que inclui:
- Identificação do imóvel, com artigo matricial, descrição predial, área e tipologia.
- Visita ao interior, com data e registo fotográfico.
- Método usado, por exemplo comparativo de mercado, custo ou rendimento.
- Comparáveis, com localização, área e preço, e as correções feitas.
- Pressupostos e limitações, como documentos não consultados ou obras não licenciadas.
- Identificação do perito, com o número de registo, quando aplicável.
Num prédio em propriedade horizontal, o avaliador deve também considerar o estado das partes comuns, as obras aprovadas e a existência de dívidas ao condomínio. Peça ao administrador a declaração de encargos e a última ata, porque podem influenciar o valor.
Fatores que pesam no valor em Lisboa
Em Lisboa, a freguesia e a rua fazem grande diferença. Pesam também a proximidade ao metro e a outros transportes, a existência de elevador e de estacionamento, a exposição solar, o estado da fachada e da cobertura, o certificado energético e o histórico de obras do prédio. Imóveis em prédios antigos sem elevador ou com obras estruturais por fazer tendem a ser avaliados com reservas. Para conhecer melhor as zonas da cidade, veja o nosso artigo sobre viver em Lisboa.
Avaliação para rever o IMI
Se o VPT da sua casa parecer alto face ao estado real do imóvel, por exemplo por causa da idade do prédio ou de uma área mal registada, pode pedir uma avaliação ao serviço de Finanças. Reúna a caderneta predial, a planta e fotografias, e confirme antes se a nova avaliação não pode aumentar o valor, já que os coeficientes de localização e de vetustez também mudam com o tempo. Uma avaliação privada não substitui a das Finanças, mas ajuda a perceber se vale a pena avançar.
Empresas de avaliação de imóveis em Lisboa
A ordem não é uma classificação. Indicamos apenas o que cada empresa publica no seu site oficial, consultado a 26 de outubro de 2026.
Mencovaz
A Mencovaz apresenta o escritório «Lisboa (Sede)», com morada no Taguspark, em Oeiras, e uma delegação no Porto. Indica registo na CMVM como perito avaliador de imóveis (PAI/2008/0011) e uma equipa que inclui peritos avaliadores. Faz avaliações para várias finalidades, como crédito, partilhas e heranças.
K APPRAISAL
A K APPRAISAL indica sede na Rua Andrade Corvo, em Lisboa, e registo na CMVM como perito avaliador de imóveis (PAI/2009/049/001), segundo a página «Quem somos».
Como escolhemos as empresas desta lista
Só entram empresas com site oficial ativo, que indicam no próprio site o serviço e a zona onde trabalham e que publicam aí os seus contactos. Plataformas de intermediação, diretórios sem contactos e sites que não abrem não contam como fonte verificável. Antes de contratar, confirme sempre os dados diretamente com a empresa.
Avaliação e condomínio
Quem vende uma fração deve pedir ao administrador a declaração de encargos com o condomínio prevista no art. 1424.º-A do Código Civil, que deve ser apresentada na escritura. Obras aprovadas e ainda não pagas, ou quotas extraordinárias previstas, também interessam ao comprador e ao avaliador. Um condomínio bem gerido, com contas claras e manutenção em dia, valoriza o prédio. Se procura casa para comprar com crédito, veja também os bancos em Lisboa.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios. Emitimos as declarações de encargos, enviamos as atas e o orçamento quando há uma venda e ajudamos o condomínio a manter o prédio em bom estado, o que conta numa avaliação.
Peça sempre o relatório completo por escrito e confirme quem é o perito responsável.
Avaliação de imóveis em Lisboa: perguntas frequentes
Qual é a diferença entre valor de mercado e VPT?
O valor de mercado estima o preço de venda. O VPT é calculado pelas Finanças com a fórmula do art. 38.º do Código do IMI e serve para os impostos.
Preciso de um perito registado na CMVM?
É obrigatório para avaliações pedidas por bancos, fundos e seguradoras. Para vendas entre particulares não é obrigatório, mas dá mais garantias.
Posso escolher o avaliador no crédito à habitação?
Em regra, é o banco que indica a entidade avaliadora, entre peritos registados na CMVM.
O que deve ter um relatório de avaliação?
Identificação do imóvel, visita, método, comparáveis, pressupostos e identificação do perito.
As dívidas ao condomínio afetam a avaliação?
Podem afetar a negociação. Na venda, o administrador emite a declaração de encargos prevista no art. 1424.º-A do Código Civil.
As empresas da lista trabalham em toda a cidade?
Ambas apresentam escritório de Lisboa nos sites oficiais; a Mencovaz tem a morada da sede no Taguspark, em Oeiras. Confirme a disponibilidade para o seu imóvel no pedido de proposta.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
