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As primeiras chuvas fortes do outono revelam o que o verão escondeu. Folhas, ninhos e lixo acumulados durante o verão entopem caleiras e ralos, a água transborda para a fachada e infiltra-se no último piso. Uma telha partida passa a ser uma mancha no teto de um vizinho. A manutenção preventiva de telhados antes do inverno é das intervenções mais baratas e com mais retorno num condomínio. Neste guia reunimos sete passos para preparar coberturas, caleiras e drenagem, e explicamos quem decide, quem paga e o que fazer se, mesmo assim, houver danos.
Em resumo
- O telhado e os terraços de cobertura são partes comuns, mesmo que sirvam uma só fração.
- A limpeza de caleiras, tubos de queda e ralos deve ser feita antes das chuvas e depois de temporais.
- Os trabalhos em altura devem ser feitos por empresas com equipamento e seguro.
- A despesa divide-se, em regra, pela permilagem.
- Reparações indispensáveis e urgentes podem ser feitas por qualquer condómino na falta do administrador.
O telhado é de todos
A lei não deixa dúvidas sobre a cobertura:
«b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;» — Código Civil, artigo 1421.º, n.º 1, alínea b)
Também as instalações gerais de água, como tubos de queda e coletores, são partes comuns (art. 1421.º, n.º 1, alínea d)). A conservação é decidida em assembleia e paga por todos em proporção da permilagem, salvo regra diferente no título constitutivo (art. 1424.º). As edificações devem ter obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos (art. 89.º do RJUE).
| Passo | O que fazer | Quando |
|---|---|---|
| 1. Inspeção | Ver telhas, rufos, chaminés e impermeabilização | Setembro ou início de outubro |
| 2. Caleiras | Retirar folhas e lixo, verificar fixações e juntas | Antes das primeiras chuvas |
| 3. Tubos de queda | Testar o escoamento e desentupir | Junto com as caleiras |
| 4. Ralos e terraços | Limpar ralos, verificar pendentes e telas | Antes das chuvas |
| 5. Reparações | Substituir telhas, refazer juntas, fixar rufos | Logo após a inspeção |
| 6. Registo | Fotografias, relatório e faturas no arquivo | No fim dos trabalhos |
| 7. Plano de inverno | Contactos de urgência e vistoria pós-temporal | Antes de novembro |
Passo 1: inspecionar a cobertura
Comece por uma inspeção visual feita por quem sabe o que procurar: telhas partidas ou deslocadas, rufos soltos, juntas abertas nas chaminés, telas de impermeabilização com bolhas ou fissuras nos terraços. Peça um relatório com fotografias. É ele que permite pedir orçamentos comparáveis.
Os condóminos também podem ajudar. Peça aos moradores do último piso que avisem a administração se virem manchas de humidade, tinta a descascar ou bolor nos tetos, sobretudo junto às paredes exteriores. Na escada, repare em manchas no teto do último patamar e junto às claraboias. São sinais de que a água já está a entrar e de que a reparação não deve esperar pela próxima assembleia.
Passo 2: limpar as caleiras
Uma caleira cheia de folhas transborda e faz escorrer água pela fachada. Retire os detritos, verifique as fixações e as juntas, e confirme que a água corre para os tubos de queda. Em prédios com árvores perto, a limpeza pode ter de ser feita mais de uma vez por ano. Veja empresas de limpeza de telhados e caleiras em Oeiras.
Passo 3: testar os tubos de queda
Deite água na caleira e veja se sai livremente na base. Um tubo entupido pode rebentar com o peso da água ou infiltrar-se na parede. Verifique também as caixas de visita e os coletores no rés-do-chão.
Passo 4: ralos e terraços
Nos terraços de cobertura, os ralos entupidos provocam poças que acabam por passar a impermeabilização. Limpe os ralos e confirme que o terraço escoa para eles. Se houver sinais de infiltração no piso de baixo, peça uma avaliação da tela.
Passo 5: fazer as reparações a tempo
As pequenas reparações devem ser feitas logo após a inspeção, antes das chuvas. As obras maiores, como substituir a cobertura, são de conservação extraordinária: exigem pelo menos três orçamentos (art. 1436.º, n.º 2) e aprovação em assembleia. Os trabalhos em altura devem ser feitos por empresas com equipamento de proteção e seguro de responsabilidade civil. Se precisar de andaimes na via pública, é preciso licença da câmara. Veja empresas de telhados em Oeiras e em Sintra.
Passo 6: registar tudo
Guarde fotografias de antes e depois, o relatório, as faturas e as garantias. Se houver um sinistro, estes documentos provam que o condomínio fez a manutenção. A participação à seguradora deve ser feita no prazo do contrato ou, na falta dele, nos oito dias seguintes ao conhecimento do sinistro (art. 100.º do regime jurídico do contrato de seguro). Veja o guia sobre o seguro multirriscos do condomínio.
Passo 7: preparar o inverno
Deixe à mão os contactos de um serviço de urgência e combine uma vistoria depois de cada temporal forte. Acompanhe os avisos do IPMA e as recomendações da Proteção Civil. Se surgir um dano urgente e o administrador não puder agir, a lei permite que qualquer condómino avance:
«1 – As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.» — Código Civil, artigo 1427.º, n.º 1
Fundo de reserva e orçamento
A limpeza anual de caleiras e a inspeção da cobertura devem constar do orçamento ordinário. As obras maiores podem ser pagas pelo fundo comum de reserva, que existe para custear as obras de conservação (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Um plano de manutenção preventiva ajuda a distribuir os custos ao longo dos anos.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios. Antes do inverno, planeamos a inspeção das coberturas e a limpeza de caleiras, pedimos orçamentos comparáveis para as reparações e acompanhamos os trabalhos. Onde está disponível, o complemento RepairMax trata das pequenas reparações com a mão de obra incluída; o condomínio paga os materiais. Depois de temporais, acompanhamos as participações ao seguro.
Manutenção de telhados no outono: perguntas frequentes
O telhado é parte comum mesmo no último piso?
Sim. O telhado e os terraços de cobertura são partes comuns, ainda que destinados ao uso de uma fração (art. 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil).
Quando devo limpar as caleiras?
Antes das primeiras chuvas do outono e depois de temporais. Em prédios com árvores perto, pode ser preciso mais de uma limpeza por ano.
Quem paga a reparação do telhado?
Todos os condóminos, em regra em proporção da permilagem, salvo regra diferente no título constitutivo (art. 1424.º).
Preciso de três orçamentos para limpar caleiras?
Não, para a manutenção corrente. Os três orçamentos são obrigatórios para obras de conservação extraordinária ou inovações (art. 1436.º, n.º 2).
O que faço se chover para dentro de casa por causa do telhado?
Avise de imediato a administração, fotografe os danos e participe o sinistro à seguradora. Se o administrador não puder agir, qualquer condómino pode fazer as reparações indispensáveis e urgentes (art. 1427.º).
O seguro cobre infiltrações pelo telhado?
Depende da apólice. O seguro obrigatório é apenas contra incêndio; os danos por água dependem de um multirriscos com essa cobertura.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
